Uitspraken

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding d.d. 26 februari 2021;

• -

  de akte overlegging producties van Neddex;

• -

  de akte overleggen producties tevens akte vermeerdering van eis van Neddex;

• -

  de conclusie van antwoord, met producties;

• -

  het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 22 november 2021;

• -

  de aantekeningen mondelinge behandeling van Neddex;

• -

  de spreekaantekeningen I en II van Broekman.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

Neddex is actief op het gebied van het oprichten van vastgoedfondsen, het daarin verkopen, aankopen en vervolgens beheren van vastgoed en de verkoop van vastgoed. De aankoop van vastgoed geschiedt met een mix van vermogen van participanten/beleggers en van vermogen van financiers (banken).

2.2.

Broekman Group is de moedermaatschappij van Broekman Real Estate.

2.3.

Op 24 januari 2009 is tussen Broekman als verkoper en Neddex als koper een koopakte (hierna: “de koopakte”) tot stand gekomen met betrekking tot een perceel grond met het daarop gerealiseerde distributiegebouw aan de [adres] (hierna: de koopakte). Deze locatie staat bij partijen bekend als Loods A. Na verkoop en levering is Broekman Loods A van Neddex gaan huren.

2.4.

28.2.

Bij het Aanbod zal de Optiegever meedelen tegen welke koopprijs en andere voorwaarden het desbetreffende registergoed wordt aangeboden.

28.3.

Indien Optienemer niet binnen acht (8) weken na ontvangst door Optienemer van de in artikel 28.1 bedoelde aangetekende brief, per aangetekende brief aan Optiegever kenbaar heeft gemaakt

a. hetzij dat Optienemer instemt met het Aanbod;

b. hetzij dat Optienemer niet instemt met de koopprijs en/of andere voorwaarden doch onder vermelding van de koopprijs en andere voorwaarden waartegen Optienemer wel bereid is tot aankoop, is Optiegever vrij het desbetreffende registergoed aan een derde te vervreemden.

28.4.

Indien Optienemer tijdig aan Optiegever meedeelt dat het Aanbod is aanvaard, wordt de Koopovereenkomst per de datum van deze mededeling geacht tot stand te zijn gekomen op basis van de koopprijs en de voorwaarden als in het Aanbod vermeld.

28.5.

Indien Optienemer tijdig aan Optiegever heeft meegedeeld tegen welke koopprijs en voorwaarden Optienemer wel bereid is tot aankoop als in artikel 28.3 onder b bedoeld, is Optiegever vrij om het desbetreffende registergoed aan een derde te vervreemden, echter niet tegen voor Optiegever ongunstiger voorwaarden dan in dit artikel 26.5 bedoeld, tenzij Optienemer te kennen heeft gegeven in te stemmen met laatst bedoelde vervreemding Het in dit artikel 28.5 bepaalde laat onverlet het bepaalde in dit artikel 28 voor de overige registergoederen; wat betreft laatst bedoelde registergoederen blijft de aanbiedingsplicht als in dit artikel 28 omschreven, ongewijzigd van kracht.

28.6.

Optiegever is niet gehouden het in artikel 28.1 bedoelde aan Optienemer aan te bieden in geval:

a. van een voorgenomen vervreemding aan een tot hetzelfde concern waartoe Optiegever behoort behorende vennootschap;

b. overgang onder algemene titel.

In het sub a bedoelde geval zal Optiegever het in de artikel 28 bepaalde aan de rechtsopvolger opleggen en ten behoeve van Optienemer bedingen en wel zodanig dat het in het in dit artikel 28 bepaalde volledig van kracht blijft jegens Optienemer.

28.7.

In aanvulling op het hiervoor in artikel 28 bepaalde geldt ten aanzien van Gebouw B het volgende.

a. Op eerste verzoek van Optienemer zal Optiegever Gebouw B aan Optienemer verkopen die Gebouw B van Optiegever zal kopen tegen een koopsom groot zes miljoen negenhonderd zevenenvijftig duizend euro (EUR 6.957.000,--) vrij op naam;

b. deze koop wordt aangegaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als opgenomen in de Overeenkomst;

c. de levering zal alsdan plaatsvinden binnen twee (2) maanden na de sub a bedoelde kennisgeving, maar niet later dan 30 april 2009.

28.8.

a. geen verkoop heeft plaatsgevonden voor 1 juni 2009; of

b. de levering voortvloeiende uit een in die periode gesloten koopovereenkomst niet is uitgevoerd voor 31 augustus 2009, zal het in artikel 28.1 tot en met 28.6 bepaalde alsnog van toepassing zijn op Gebouw B."

2.5.

In mei 2009 is de koopoptie voor Loods B uitgeoefend en heeft Broekman Loods B aan Neddex verkocht en geleverd.

2.6.

In februari 2015 heeft Neddex Loods B terugverkocht aan Broekman.

2.7.

In 2015 heeft Broekman een nieuwe Loods (C) naast Loods B laten realiseren. Loods C is begin 2016 gereed gekomen en aan Broekman opgeleverd.

2.8.

Op 11 augustus 2016 heeft Broekman Loods B en Loods C gezamenlijk verkocht en geleverd aan [naam 2] S.a.r.l., gevestigd te Luxemburg (hierna: [naam 2]). De koopsom bedroeg in totaal € 23 miljoen. Broekman is deze Loodsen vervolgens van [naam 2] gaan huren.

2.9.

Broekman heeft Loods C niet conform artikel 28 van de koopakte aan Neddex aangeboden.

2.10.

Neddex heeft Broekman aansprakelijk gehouden voor de schade als gevolg van deze tekortkoming door Broekman.

2.11.

Neddex is bij de rechtbank Rotterdam een procedure gestart tegen Broekman. De rechtbank Rotterdam heeft in die procedure met kenmerk C/10/522663 HA ZA 17-268 (hierna: de hoofdzaak) op 17 oktober 2018 eindvonnis gewezen

2.12.

In de hoofdzaak draaide het om de vraag of Broekman toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 28 van de koopakte ten aanzien van Loods C.

2.13.

In het vonnis in de hoofdzaak heeft de rechtbank heeft de rechtbank, onder meer, de volgende veroordelingen uitgesproken:

5.1.

verklaart voor recht dat Broekman Real Estate en Broekman Group toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 28.1 tot en met 28.6 van de koopakte van 24 januari 2009 ten aanzien Loods C;

5.2

verklaart voor recht dat Broekman Real Estate en Broekman Group hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de als gevolg daarvan door Neddex geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

2.14.

Broekman heeft van het vonnis in de hoofdzaak hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Den Haag. Het gerechtshof heeft bij arrest 16 juni 2020 (zaaknummer: 200.253.354/01) het vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Rotterdam van 17 oktober 2018 bekrachtigd.

3.1.

De – vermeerderde – vordering van Neddex luidt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) Broekman hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen

- over een bedrag ad € 930.500,00 vanaf 11 augustus 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

- over de van tijd tot tijd gederfde fondsbeheervergoeding, telkens vanaf de eerste dag van het kwartaal waarop de betreffende vergoeding betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening;

- over een bedrag ad € 3.261.728,00 vanaf 1 juli 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

- Acquisitievergoeding € 84.000,00

- Structureringsvergoeding € 496.796,00

- Oprichtingsvergoeding € 24.000,00

- Emissievergoeding € 148.000,00

- Fondsbeheervergoeding € 144.256,00

- Verkoopvergoeding € 367.369,00

- Winstdeling € 1.438.777,00

Totaal € 2.703.198,00

- over een bedrag ad € 752.796 vanaf 11 augustus 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

- over de gederfde fondsbeheervergoeding, telkens vanaf de eerste dag van het kwartaal waarop de betreffende vergoeding betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening;

- over een bedrag ad € 1.806.146,00 vanaf 1 juli 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

b) Broekman hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan Neddex een bedrag van € 6.775,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

c) met hoofdelijke veroordeling van Broekman in de kosten van dit geding.

3.2.

Neddex heeft een schadestaat opgesteld, die sluit op primair een bedrag van € 4.408.254,00 (Loods B en C) en subsidiair (Loods C) op een bedrag van € 2.703.198,00, steeds vermeerderd met rente en kosten.

3.3.

Neddex heeft deze schadebegroting als volgt onderbouwd.

3.4.

Deze posten laten zich als volgt nader specificeren.

3.5.

Een en ander aldus Neddex.

3.6.

Het verweer van Broekman strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van Neddex in de kosten van het geding en de nakosten.

3.7.

- Het is ondenkbaar dat Neddex - in het tijdsbestek van acht weken - een vastgoedfonds had kunnen realiseren met een vrij beschikbaar kapitaal van € 23 miljoen en op 12 augustus 2016 had kunnen afnemen. Neddex beschikte blijkens haar jaarstukken in 2016 nauwelijks over eigen vermogen. Neddex zou evenmin in staat zijn geweest de noodzakelijke bancaire financiering te verkrijgen. Daarover heeft Neddex, behalve door overlegging van een algemene e-mail d.d. 24 december 2020 van M. van der Horst, niets gesteld. Neddex heeft al eerder problemen gehad om bancaire financiering te verkrijgen.

- Er zouden zich onvoldoende participanten hebben ingeschreven voor de aankoop. De door Neddex overgelegde e-mails van geïnteresseerde participanten zijn van (ruim) na 2016 en bovendien blijkt niet of deze potentiële participanten over het benodigde kapitaal beschikken. Voorts is geen aanbiedingsprospectus opgemaakt waarop een investeringsbeslissing kon worden gebaseerd.

- Als al aangenomen kan worden dat Neddex de benodigde financiering bijeen zou kunnen brengen, is daarmee nog steeds niet gezegd dat Neddex ook daadwerkelijk de koper zou zijn geworden. Artikel 28.1 van de koopakte behelst enkel een aanbiedingsplicht, geen koopoptie. Broekman kan het registergoed dus na, conform artikel 28.1 van de koopakte, per aangetekend schrijven het aanbod aan Neddex verzonden te hebben, vervolgens ook aan derden aanbieden en aan de aanbieding voorwaarden verbinden.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.