Koopovereenkomst woning. Tekortkoming aan de zijde van de koper. Matiging contractuele boete, want deze is buitensporig hoog en leidt tot onaanvaardbaar resultaat.
zaaknummer / rolnummer: C/10/626531 / HA ZA 21-888
Vonnis van 6 april 2022
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat mr. R.E. Jonen te Amsterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. H. Akbaba te Breda.
Partijen zullen hierna mede [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding van 24 september 2021;
-
de conclusie van antwoord.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 23 februari 2022 plaatsgevonden, overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid, via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. Daaraan hebben deelgenomen [eiser] , bijgestaan door mr. Jonen en [gedaagde] , bijgestaan door mr. Akbaba.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Partijen hebben op 17 maart 2021 een overeenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagde] van [eiser] het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) heeft gekocht. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 267.500,- k.k.
2.2.
Artikel 4 van de koopovereenkomst luidt:
“4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 31 mei 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris (…)
4.1.1.
Notariskeuze
Koper heeft het recht een notaris te kiezen. Indien koper echter binnen vijf (5) werkdagen na ondertekening van deze koopovereenkomst geen notariskeuze kenbaar heeft gemaakt, vervalt dit recht aan verkoper.
(…)”
2.3.
Artikel 5.1. van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst luidt:
“Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 16 april 2021 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 26.750,—, zegge ZESENTWINTIGDUIZENZEVENDHONDERDVIJFTIG EURO. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 11 is bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 11.5 sub d voordoet dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de notaris ingevolge deze
koopovereenkomst verplichten de bankgarantie te innen. Bij dezen wordt de notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te
berichten dat de door koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.
2.4.
Artikel 11.2 van de koopovereenkomst luidt:
“Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
2.5.
bij brief van 22 juni 2021 heeft [naam persoon] van Steenhuis Makelaars B.V. namens [eiser] onder meer het volgende bericht aan [gedaagde] :
“Bij brief d.d. 1 juni 2021 heb ik u in gebreke gesteld omdat u heeft nagelaten uw verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. De tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten heeft de eigendomsoverdracht en betaling van de betreffende woning aan het [adres] , [postcode] te [plaats] plaats te laten vinden op 31 mei 2021.
(…)
In plaats van het vorderen van nakoming verklaar ik namens mijn cliënt dat onderhavige overeenkomst derhalve is ontbonden per 12 juni 2021, op grond van het bepaalde in artikel 11.1 van de koopovereenkomst.
Als gevolg van deze ontbinding bent u cliënt de terstond opeisbare boete ad € 26.750,-, zegge zesentwintigduizendzevenhonderdvijftig euro, zoals vermeld in artikel 11.2 van de koopovereenkomst, verschuldigd. Cliënt behoudt zich het recht voor aanvullende schadevergoeding en verhaalskosten te vorderen.
(…)”
3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 28.011,43, met wettelijke rente over een bedrag van
€ 26.750,- vanaf 1 juli 2021 tot de voldoening, alsmede de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met rente inden deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan.
3.2.
[eiser] onderbouwt zijn vordering – samengevat – als volgt.
[gedaagde] heeft – ook na sommatie – geen notaris aangewezen, geen bankgarantie gesteld, de koopprijs niet betaald en de woning niet afgenomen. De makelaar van [eiser] heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden. Daardoor is [gedaagde] de overeengekomen boete verschuldigd geworden. Deze bedraagt € 26.750,-.
3.2.1.
Naast betaling van de contractuele boete vordert [eiser] betaling van een bedrag van € 1.261,43 aan buitengerechtelijke kosten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Op de motivering daarvan wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
In deze zaak staat vast dat [gedaagde] op grond van de artikelen 4 en 5 uit de tussen partijen gesloten overeenkomst gehouden was om een bankgarantie te geven en op 31 mei 2021 de overeengekomen koopprijs te betalen. [gedaagde] heeft echter geen bankgarantie gesteld en evenmin op 31 mei 2021 de woning betaald. De woning is op de afgesproken datum niet afgenomen van [eiser] . Daarmee is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] .
4.2.
Wanneer sprake is van een tekortkoming, geeft dit de wederpartij het recht om de overeenkomst te ontbinden1. Dit recht hebben partijen ook in artikel 11 van hun overeenkomst opgenomen. [eiser] heeft van dit recht gebruik gemaakt en de overeenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden2. [gedaagde] heeft in deze procedure niet betwist dat gronden voor ontbinding aanwezig waren.
4.3.
Gegeven deze ontbinding vordert [eiser] thans betaling van de boete die partijen zijn overeengekomen in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. [gedaagde] vraagt om matiging van die boete, als bedoeld in artikel 6:94 BW, onder verwijzing naar (vaste) jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt3.
4.4.
Op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW kan de rechter een tussen partijen overeengekomen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat matiging van een boetebeding pas aan de orde kan komen als dit beding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
Geoordeeld wordt dat in deze zaak sprake is van omstandigheden die een matiging rechtvaardigen. Daartoe geldt het volgende.
4.5.
Partijen zijn een koopprijs overeengekomen van € 267.500,-, die op 31 mei 2021 betaald zou worden. Door [gedaagde] is als productie ten behoeve van de mondelinge behandeling eigendomsinformatie van de woning uit het Kadaster in het geding gebracht4. Daaruit blijkt dat de woning in oktober 2021 is verkocht voor een bedrag van € 321.000,-. [eiser] heeft terecht opgemerkt dat deze hogere prijs een gevolg is van (gunstige) marktontwikkelingen, maar dat neemt niet weg dat hij ongeveer vier maanden na de beoogde levering aan [gedaagde] een koopprijs heeft kunnen bedingen die ruim € 50.000,- hoger is. Daar komt bij dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet heeft kunnen verklaren of hij daadwerkelijk schade heeft geleden door de tekortkoming van [gedaagde] en zo ja, waaruit deze bestaat en wat de omvang daarvan is. Voorts weegt mee dat in deze zaak sprake is van een overeenkomst tussen twee particulieren en dat [gedaagde] – onweersproken – heeft verklaard dat sprake is van schuldenproblematiek en dat hij te maken heeft met meerdere schuldeisers.
Dit alles maakt dat een boete van € 26.750,- in verhouding buitensporig hoog is en daarmee tot een onaanvaardbaar resultaat dit. De billijkheid eist in dit geval een matiging tot een bedrag van € 2.675,-, waarbij – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – moet worden aangenomen dat de feitelijk door [eiser] geleden schade een lager bedrag betreft. Over dit bedrag is wettelijke rente, zoals gevorderd, toewijsbaar vanaf 1 juli 2021.
4.6.
[eiser] vordert voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Van zijn zijde is aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Nu niet de volledige gevorderde hoofdsom wordt toegewezen, is een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten toewijsbaar tot het wettelijke tarief op basis van de toewijsbare hoofdsom. Concreet zal een bedrag van € 392,50 worden toegewezen.
4.7.
Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.067,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.675,- vanaf 1 juli 2021 tot de dag der algehele voldoening;
compenseert de proceskosten aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.5
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
