Uitspraken

Kern van het geschil tussen partijen is of De Nieuwe Norm gerechtigd is zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde die ten gunste van haar in de overeenkomst is opgenomen. Als De Nieuwe Norm de overeenkomst op 14 juli 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden, hoeft zij het kantoorpand niet af te nemen en hoeft zij geen boete te betalen aan Cypresbaan. Partijen verschillen van mening over de vraag of De Nieuwe Norm de ontbindende voorwaarde tijdig heeft ingeroepen, over de uitleg van de ontbindende voorwaarde en over de vraag of met de e-mail van de gemeente van 14 juli 2021 de ontbindende voorwaarde wordt vervuld.

Cypresbaan stelt zich op het standpunt dat De Nieuwe Norm zich vóór 1 juli 2021 op de ontbindende voorwaarde had moeten beroepen. Verlenging van deze termijn was enkel “in overleg” mogelijk, hetgeen volgens Cypresbaan betekent dat Cypresbaan met verlenging had moeten instemmen. Cypresbaan heeft geen toestemming voor verlenging gegeven, omdat door de e-mail van 4 juni 2021 van de gemeente (zie 2.12) al duidelijk was dat de gemeente wilde meewerken aan een bestemmingswijziging. De Nieuwe Norm heeft pas op 14 juli 2021 een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan en dus te laat, aldus Cypresbaan.

De Nieuwe Norm betwist dat zij de ontbindende voorwaarde te laat zou hebben ingeroepen. Zij voert aan dat uit de formulering van de ontbindende voorwaarde niet is af te leiden dat Cypresbaan toestemming moest verlenen voor het verlengen van de termijn tot na 1 juli 2021. Op 29 juni 2021 was er nog geen duidelijkheid van de gemeente en daarom heeft De Nieuwe Norm diezelfde dag contact opgenomen met PG/Cypresbaan om de termijn te verlengen tot 1 september 2021, maar daarop heeft Cypresbaan geen antwoord gegeven.

Niet in geschil is dat er op 1 juli 2021 geen schriftelijke afwijzing lag van de gemeente. Naar het oordeel van de rechtbank trad daardoor de tweede volzin van de ontbindende voorwaarde in werking, waarin staat dat de termijn in dat geval zal worden verlengd. Uit de formulering van de ontbindende voorwaarde volgt dat partijen in overleg een nieuwe datum zouden bepalen, waarbij als uiterste datum 1 september 2021 werd vastgelegd. Er staat niet in dat De Nieuwe Norm toestemming van Cypresbaan moest verkrijgen voor verlenging van de termijn. De omstandigheid dat Cypresbaan om haar moverende redenen niet heeft meegewerkt aan het bepalen van een nieuwe datum, maakt niet dat De Nieuwe Norm op 14 juli 2021 te laat was met het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Nu vaststaat dat De Nieuwe Norm met haar e-mail van 29 juni 2021 tijdig heeft laten weten dat zij de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon inroepen wilde verlengen, wordt toegekomen aan het volgende geschilpunt: de uitleg van de ontbindende voorwaarde.

Cypresbaan stelt zich op het standpunt dat De Nieuwe Norm alleen een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde als er een schriftelijke stuk van de gemeente zou liggen waaruit blijkt dat zij het verzoek tot bestemmingswijziging van het kantoorpand naar maatschappelijk/wonen afwijst. Aangezien het verkrijgen van bestuurlijke goedkeuring vaak vele maanden duurt, hebben partijen niet afgesproken dat sprake dient te zijn van bestuurlijke goedkeuring, maar slechts van een schriftelijke afwijzing. Dit gaf De Nieuwe Norm de gelegenheid haar plannen tot bestemmingswijziging voor te leggen aan de gemeente en kwam tegelijkertijd tegemoet aan de wens van Cypresbaan om uiterlijk 1 september 2021 te leveren. Dat de uiteindelijke procedure tot bestemmingswijziging mogelijk niet het gewenste resultaat zou hebben, was voor rekening en risico van De Nieuwe Norm, aldus Cypresbaan.

De Nieuwe Norm voert aan dat een zuiver tekstuele uitleg van de ontbindende voorwaarde geen recht doet aan wat partijen van elkaar mochten verwachten. Volgens De Nieuwe Norm moet de ontbindende voorwaarde zo uitgelegd worden dat als het niet zeker zou zijn dat bestuurlijke goedkeuring voor de bestemmingswijziging naar maatschappelijk/wonen zou worden verkregen, een beroep kon worden gedaan op ontbinding. Aangezien de bestuurlijke goedkeuring op 1 september 2021 nog steeds ontbrak, heeft zij zich terecht op de ontbinding beroepen. Volgens De Nieuwe Norm is vanaf het begin van de onderhandelingen kenbaar geweest bij Cypresbaan dat de bestemmingswijziging voor haar bepalend is. Dit volgt onder andere uit het tekstvoorstel van De Nieuwe Norm voor de ontbindende voorwaarde, waarin staat dat de overeenkomst kan worden beëindigd indien “de bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen”. Dat de ontbindende voorwaarde op deze wijze moet worden uitgelegd, volgt ook uit de context van de definitieve overeenkomst. Daarin is de verplichting tot aanbetaling gekoppeld aan de schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging. Tot slot voert De Nieuwe Norm aan dat zij geen contractuele boete verschuldigd kan zijn, omdat de bepaling waarin de boete is vastgesteld (“Zekerheid koper”), voortborduurt op de bepaling over de aanbetaling. Nu de aanbetaling gekoppeld is aan schriftelijke bestuurlijke goedkeuring en die ontbrak, hoefde er geen aanbetaling verricht te worden en kan er dus ook geen contractuele boete verschuldigd zijn.

Uit de wederzijdse standpunten volgt dat partijen van mening verschillen over hoe de ontbindende voorwaarde moet worden uitgelegd. De rechtbank zal de voorwaarde daarom moeten uitleggen. Bij de uitleg van een contractueel beding komt het op grond van de Haviltexmaatstaf aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dat beding mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Ook gedragingen van partijen tijdens en na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg, omdat daaruit kan blijken hoe zij de overeenkomst hebben begrepen.

Bij professionele partijen kan in de regel groot gewicht worden toegekend aan de bewoordingen van de overeenkomst, omdat van hen in beginsel mag worden verwacht dat zij hun bedoelingen juist en duidelijk op schrift vastleggen. Het gaat hier aan beide zijden om professioneel opererende partijen die verstand hebben van onroerend goed en bovendien ervaring hebben met de bijbehorende bestuursrechtelijke processen (zoals wijzigingen van bestemmingsplannen en de mogelijke duur van gemeentelijke plan- en besluitvorming) en met het sluiten van commerciële contracten zoals het onderhavige. Het was voor beide partijen duidelijk dat de bestemmingswijziging van het kantoorpand een belangrijk aspect was. Ook waren zij zich beide goed bewust van de mogelijkheid dat de gemeente traag zou zijn met bestuurlijke goedkeuring van de bestemmingswijziging, zo blijkt uit de e-mails van De Nieuwe Norm van 18 mei 2021 (zie 2.10) en 29 juni 2021 (zie 2.13). Van beide partijen – dus ook van De Nieuwe Norm – mag dan verwacht worden dat zij wat betreft de formulering van de ontbindende voorwaarde extra oplettend waren. Dat geldt te meer omdat over de formulering van deze voorwaarde relatief uitvoerig is gecorrespondeerd en partijen het daarover niet snel eens werden (zie bijvoorbeeld 2.7 en 2.8).

Uit de tekst van de ontbindende voorwaarde (zie 2.11) volgt dat er een beroep op ontbinding kan worden gedaan indien de gemeente de herbestemming van het kantoorpand naar maatschappelijk/wonen schriftelijk heeft afgewezen. Er staat niet in dat De Nieuwe Norm mag ontbinden als de gemeente nog geen uitsluitsel/(bestuurlijke) goedkeuring heeft gegeven op 1 september 2021.

In de bepaling “Aanbetaling” staat wél dat er sprake moet zijn van bestuurlijke goedkeuring alvorens de aanbetalingsverplichting ontstaat. Dit is het gevolg van het verzoek van De Nieuwe Norm bij e-mail van 18 mei 2021 (zie 2.10) om aan deze bepaling de voorwaarde van bestuurlijke goedkeuring toe te voegen. De Nieuwe Norm heeft dit niet verzocht met betrekking tot de ontbindende voorwaarde. Zij is akkoord gegaan met het tekstvoorstel van Cypresbaan op dit punt. Uit de e-mail van 4 mei 2021 van PG (zie 2.7) kan worden afgeleid dat het eerdere tekstvoorstel van De Nieuwe Norm voor de ontbindende voorwaarde voor Cypresbaan niet acceptabel was. Uit dit antwoord had De Nieuwe Norm kunnen afleiden dat Cypresbaan andere bedoelingen voor ogen had met betrekking tot de mogelijkheid tot ontbinding dan zij en had zij extra oplettend moeten zijn op het punt van de formulering van deze bepaling.

Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank dat de tekst van de ontbindende voorwaarde en de omstandigheden waaronder deze tot stand is gekomen geen aanknopingspunten biedt voor de uitleg van De Nieuwe Norm. Dat de aanbetaling alleen verricht hoefde te worden nadat er bestuurlijke goedkeuring voor bestemmingswijziging was verkregen, maakt niet dat het ontbreken van de bestuurlijke goedkeuring als grond voor ontbinding moet worden ingelezen. Als De Nieuwe Norm, zoals zij aanvoert, had willen kunnen ontbinden in het geval dat er nog geen beslissing was genomen door de gemeente, dan had het voor de hand gelegen dat zij (in diezelfde e-mail van 18 mei 2021) daartoe een tekstvoorstel had gedaan en duidelijk had gemaakt dat zij niet akkoord kon gaan met de tekst van Cypresbaan.

De rechtbank gaat gelet op het voorgaande uit van de lezing van de ontbindende voorwaarde door Cypresbaan en concludeert dat De Nieuwe Norm de overeenkomst alleen rechtsgeldig kon ontbinden als er een schriftelijke afwijzing van het verzoek tot bestemmingswijziging van het kantoorpand zou liggen. Ligt die er niet, dan is De Nieuwe Norm verplicht het kantoorpand af te nemen en als zij dat niet doet, moet zij de contractuele boete betalen.

Daarmee komt de rechtbank tot de vraag of er een schriftelijke afwijzing van de gemeente ligt waarmee de ontbindende voorwaarde is vervuld waardoor de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden op 14 juli 2021.

Cypresbaan stelt dat De Nieuwe Norm geen beroep op de ontbindende voorwaarde kon doen, omdat er geen schriftelijke afwijzing van de gemeente lag, wat wel is vereist om de ontbindende voorwaarde in vervulling te laten gaan. Volgens Cypresbaan kan de e-mail van 14 juli 2021 van de gemeente (zie 2.16), waarin zij schrijft “(…) Op dit moment kan er geen medewerking verleend worden aan het initiatief. (…)”, niet als een schriftelijke afwijzing worden gekwalificeerd. Cypresbaan stelt dat deze mededeling moet worden gezien in de context van de verdere correspondentie met de gemeente. De gemeente stond weliswaar aan het begin van 2021 niet positief tegenover bestemmingswijziging, maar uit de e-mail van 4 juni 2021 (zie 2.12) blijkt dat zij van mening is veranderd. De gemeente heeft toen laten weten positief tegenover een bestemmingswijziging naar maatschappelijk/wonen te staan en heeft aangegeven dat zij een toetsingskader zal gaan opstellen. In haar e-mail van 29 juli 2021 (zie 2.13) heeft de gemeente nogmaals bevestigd dat zij inziet dat het kantoorpand een andere bestemming moet krijgen en dat zij het toetsingskader eind 2021 gereed denkt te kunnen hebben. Pas daarna kan het initiatief getoetst worden en kan er goedkeuring volgen. Volgens Cypresbaan is van een schriftelijke afwijzing van het initiatief nooit sprake geweest. Het was op 14 juli 2021 simpelweg nog te vroeg om goedkeuring te kunnen geven. De ontbindende voorwaarde is niet vervuld en de overeenkomst is daarom niet rechtsgeldig ontbonden, aldus Cypresbaan.

De Nieuwe Norm heeft aangevoerd dat de gemeente nooit positief heeft gestaan tegenover bestemmingswijziging van het kantoorpand. Dit blijkt duidelijk uit de e-mail van 18 februari 2021 van de gemeente aan PG (zie 2.2). De gemeente heeft in lijn hiermee op 14 juli 2021 laten weten geen medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief. Dit is een schriftelijke afwijzing zoals bedoeld in de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst. Uit de email van 4 juni 2021 van de gemeente blijkt niet dat de gemeente medewerking zou gaan verlenen aan het plan van De Nieuwe Norm. Er staat enkel in dat de gemeente openstaat voor een transformatie, maar zij geeft niet aan welke transformatie zij bedoelt. Volgens De Nieuwe Norm heeft zij zich dan ook met succes op de ontbinding beroepen.

De rechtbank volgt het standpunt van Cypresbaan. De gemeente (althans haar ambtelijk apparaat) is weliswaar op 18 februari 2021 nog negatief over bestemmingswijziging, maar de latere berichten van de gemeente zijn duidelijk welwillender en daaruit blijkt dat de gemeente (althans een aantal ambtenaren) van mening is veranderd. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen onduidelijkheid over welke transformatie de gemeente bedoelt. Het gaat om transformatie van het kantoorpand naar de bestemming maatschappelijk/wonen, welke conclusie wordt bevestigd in de e-mail van de gemeente van 29 juli 2021 (zie 2.13). In de context van deze correspondentie met de gemeente kan de e-mail van 14 juli 2021 niet gezien worden als een schriftelijke afwijzing van de bestemmingswijziging zoals bedoeld in de ontbindende voorwaarde. De gemeente heeft in dat bericht desgevraagd verklaard dat zij op dat moment nog geen medewerking kon verlenen en dat verklaarde zij omdat het toetsingskader nog moest worden opgesteld. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld en dat de overeenkomst op 14 juli 2021 niet rechtsgeldig is ontbonden door De Nieuwe Norm.

Dit leidt tot de conclusie dat de Nieuwe Norm het kantoorpand had moeten afnemen op 1 september 2021. Nu zij dat niet heeft gedaan, kan Cypresbaan aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom, zoals volgt uit de bepaling ‘Zekerheid koper”.

De rechtbank volgt De Nieuwe Norm niet in haar verweer dat er geen contractuele boete verschuldigd kan zijn als er ook geen plicht tot aanbetaling was vanwege het ontbreken van de bestuurlijke goedkeuring. Naar het oordeel van de rechtbank staat de contractuele boete los van de aanbetaling, alleen al omdat de voorwaarde waaronder aanbetaald moet worden op initiatief van De Nieuwe Norm zelf anders is geformuleerd dan de voorwaarde waaronder de ontbindende voorwaarde ingeroepen kan worden.

De Nieuwe Norm heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Hierbij wordt opgemerkt dat de bevoegdheid tot matiging van de boete terughoudend gehanteerd moet worden.

De Nieuwe Norm heeft onvoldoende onderbouwd om welke reden de toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De omstandigheid dat Cypresbaan het kantoorpand op een later moment voor een hogere prijs heeft verkocht en daarom geen schade zou hebben geleden, is niet voldoende voor matiging, mede in aanmerking genomen dat Cypresbaan gemotiveerd stelt dat zij in verband met het uiteindelijk afgeketste traject met De Nieuwe Norm en het zoeken van een andere koper de nodige extra kosten heeft moeten namen. Bovendien is de boete (voornamelijk) bedoeld als prikkel tot nakoming, zodat er geen duidelijk verband hoeft te zijn met al dan niet geleden schade.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat wat De Nieuwe Norm naar voren heeft gebracht geen aanleiding vormt voor matiging van de boete. De contractuele boete zal dan ook worden toegewezen tot een bedrag van € 250.000,00.

De gevorderde handelsrechte zal worden afgewezen. Op grond van artikel 6:119a BW kan de wettelijke handelsrente verschuldigd zijn bij vertraging in de voldoening van een geldsom. In deze zaak is geen sprake van een dergelijke vertraging, maar van het niet nakomen van de verplichting tot afname van het kantoorpand. Daarop heeft artikel 6:119a BW geen betrekking.. De subsidiair gevorderde wettelijke rente is wel toewijsbaar.