Uitspraken

Marcan heeft gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd en Weddings te veroordelen tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte. Daaraan heeft Marcan primair ten grondslag gelegd dat er sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, in die zin dat Marcan stelt voornemens te zijn het gehuurde te renoveren, waarbij geldt dat die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Subsidiair heeft Marcan een beroep gedaan op de belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW.

Bij de verdere beoordeling van het geschil bouwt de kantonrechter voort op en blijft hij bij hetgeen in het tussenvonnis van 18 december 2020 is overwogen. In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter reeds overwogen dat voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW sprake moet zijn van de wil van Marcan om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen dient te worden de renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Daarnaast moet aannemelijk zijn dat Marcan het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.

Tussen partijen is niet in geschil dat Marcan in de loop van onderhavige procedure een drietal verschillende versies van haar renovatieplannen naar voren heeft gebracht. Bij dagvaarding heeft Marcan aangegeven voornemens te zijn de winkelruimte en de kelder volledig ‘open’ te maken, van de kelder een hoogwaardig souterrain te maken en de kelder vervolgens, in combinatie met de begane grond, als winkelruimte te gebruiken (hierna: ‘Plan 1’). Bij conclusie van repliek heeft Marcan vervolgens een ander plan gepresenteerd, welke inhoudt dat het gehuurde zal worden opgesplitst in drie afzonderlijke winkelunits, waarbij het gebruik van de begane grond en de kelder niet zal wijzigen, maar voor het overige het gehuurde qua opzet, indeling, omvang en uitstraling wezenlijk zal verschillen van de huidige situatie (hierna: ‘Plan 2’). Ten slotte heeft Marcan ter gelegenheid van de mondelinge behandelingen van 4 mei 2022 en 17 mei 2022 een derde plan naar voren gebracht. Dit derde plan houdt in dat Marcan het gehuurde wil samenvoegen met de naastgelegen bedrijfsruimten aan [adres 1] en [adres 2] om zodoende één grote aantrekkelijke winkelruimte te creëren (hierna: ‘Plan 3’).

Weddings heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu Marcan in de loop van de procedure haar plannen telkens sterk heeft gewijzigd, Marcan geen concreet renovatieplan heeft, zodat geen sprake kan zijn van dringend eigen gebruik. Vooropgesteld wordt dat niet vereist is dat Marcan een definitief vastomlijnd renovatieplan heeft. Het gaat er om dat zij aannemelijk maakt dat zij het gehuurde wil renoveren, waarbij geldt dat die renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is Marcan daarin geslaagd. Marcan heeft in voldoende mate toegelicht waarom zij drie verschillende renovatieplannen heeft gepresenteerd. Marcan heeft immers uiteengezet dat zij aanvankelijk voornemens was de renovatie volgens Plan 1 uit te voeren, maar dat zij als alternatief Plan 2 heeft opgesteld, nadat Weddings diverse bezwaren had geuit tegen het eerste renovatieplan (waaronder met betrekking tot de (on)mogelijkheid van het gebruik van de kelder als winkelruimte). Marcan heeft vervolgens nader toegelicht dat pas in een later stadium van deze procedure (begin 2022) de situatie in de directe omgeving van het gehuurde zich zodanig heeft ontwikkeld dat de huurovereenkomsten van de naastgelegen panden aan [adres 1] en [adres 2] eveneens tot een einde komen op respectievelijk 31 oktober 2022 en 30 juni 2022, waardoor Marcan plotseling de mogelijkheid kreeg de herstructurering/renovatie op een andere wijze in te steken, namelijk door het samenvoegen van de drie bedrijfsruimtes tot één grote winkelruimte.

Uit het voorgaande volgt dat Marcan niet zonder reden diverse versies van haar renovatieplannen heeft gepresenteerd, maar dat de wijzigingen van de plannen steeds het gevolg zijn geweest van nieuw inzicht aan de zijde van Marcan dan wel nieuwe ontwikkelingen in de directe omgeving van het gehuurde. Uit de stellingen van Marcan leidt de kantonrechter af dat Marcan Plan 1 inmiddels verlaten heeft, dat de voorkeur vooralsnog uitgaat naar uitvoering van Plan 3, maar dat de uiteindelijk keuze tussen Plan 2 of 3 af zal hangen van diverse factoren, waaronder de vraag welke huurders zich voor de nieuw te creëren ruimte(s) aandienen. Voldoende gebleken is wel dat - ongeacht welk plan uiteindelijk door Marcan ten uitvoer zal worden gebracht - zij in elk geval de intentie heeft het gehuurde hoe dan ook te renoveren. Gelet op al hetgeen Marcan in dit kader in dat verband naar voren heeft gebracht, kan niet gezegd worden dat sprake is van een zodanig prematuur stadium van de plannen dat de vordering daarop zou moeten afstuiten.

Gelet op het voorgaande is er onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter sprake van voldoende concrete renovatieplannen aan de zijde van Marcan. Zowel ten aanzien van Plan 2 (splitsing van het gehuurde in drie afzonderlijke kleinere units) als Plan 3 (samenvoeging van het gehuurde met twee andere winkelruimtes tot één grote winkelruimte) heeft te gelden dat de beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen, die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zal kunnen worden voortgezet. Bij beide plannen wijzigt de indeling en oppervlakte van het gehuurde dermate ingrijpend dat de huidige wijze waarop de ruimte geëxploiteerd wordt, redelijkerwijs niet kan worden voortgezet.

Voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 BW dient daarnaast voldoende aannemelijk te zijn dat Marcan het gehuurde dringend nodig heeft. In het tussenvonnis van 18 december 2020 is reeds overwogen dat Marcan met haar keuze voor de herontwikkeling van een bepaald gebied om dat gebied voor winkelend publiek aantrekkelijker te maken een algemeen bedrijfseconomisch belang bij renovatie heeft. Tevens is overwogen dat er van uit kan worden gegaan dat Marcan het gehuurde dringend nodig heeft, indien er bovenop dit algemene bedrijfseconomische motief sprake is van een verbetering van het rendement voor Marcan.

Weddings heeft de juistheid van de door Marcan overgelegde door een accountant van ABC Kwakernaat (hierna: ‘ABC’) opgestelde rendementsberekeningen betwist. Ter onderbouwing van haar verweer heeft Weddings een reactie van Facet Accountants (hierna: ‘Facet’) van 17 februari 2020 op de berekening van het rendement overgelegd. Uit die reactie volgt dat Facet vraagtekens plaatst bij de aankoopkosten van het pand, de juistheid van de afschrijvingskosten en het meerjarig onderhoudsplan. Daarnaast heeft Facet gesteld diverse ‘dubbeltellingen’ te hebben geconstateerd en mist zij onderbouwing van het feit dat de opgevoerde forse verbouwingskosten in de berekening niet leiden tot een waardestijging van het pand.

Naar aanleiding van de door Weddings genoemde bezwaren heeft Marcan een advies van [accountant] (hierna: ‘[accountant]’) overgelegd. Door Marcan is onbetwist gesteld dat [accountant] onafhankelijk is, in die zin dat zij niet met Marcan samenwerkt. Uit de brief van [accountant] volgt dat zij haar advies heeft gebaseerd op alle ten aanzien van het gehuurde relevante documenten, waaronder de notarisafrekening van de aankoop van het pand, het meerjarig onderhoudsplan en de berekening van de kosten voor het gehuurde. Uit het onafhankelijke advies van [accountant] volgt dat ABC in haar rendementsberekening ten aanzien van de berekening van de aankoopwaarde en de afschrijvingskosten van het pand uitgegaan is van een plausibele en passende methodiek en dat Marcan een met het oog op het meerjarig onderhoud gangbare planning en bijbehorend kostenoverzicht heeft opgesteld. Daarnaast heeft [accountant] geconstateerd dat ABC ook de VvE-lasten, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting en de beheers- en overheadkosten op een juiste en gebruikelijke wijze heeft berekend.

De kantonrechter is van oordeel dat Marcan de hiervoor genoemde bezwaren van Weddings en Facet tegen de rendementsberekening met het advies van [accountant] voldoende heeft weerlegd. [accountant] concluderen immers dat de rendementsberekening van ABC gebaseerd is op reële uitgangspunten en als realistisch beschouwd kan worden. Daarbij is [accountant] uitvoerig ingegaan op de relevante afzonderlijke in de berekening opgenomen kostenposten, derhalve ook op de kostenposten ten aanzien waarvan Facet haar bezwaren heeft geuit. Daarbij komt nog dat Facet, in tegenstelling tot ABC én [accountant], zich bij haar stellingname enkel heeft gebaseerd op de rendementsberekening zónder de onderliggende stukken. Daarnaast kan - zoals Marcan terecht heeft gesteld - uit de inhoudelijke reactie van Facet op de rendementsberekening van ABC worden afgeleid dat Facet zich bij haar beoordeling va de berekening lijkt te hebben gebaseerd op de (onjuiste) aanname dat het een toekomstige rendementsberekening betrof. Anders valt niet te verklaren waarom Facet stelt dat de in de berekening opgenomen verbouwingskosten in haar ogen zouden moeten leiden tot een waardestijging van het pand en dat, indien deze kosten buiten beschouwing gelaten zouden worden, er sprake zou zijn van een positiever rendement. Door Marcan is echter onbetwist gesteld dat de in de rendementsberekening van de huidige situatie opgenomen verbouwingskosten zien op de reeds in het verleden door Marcan gemaakte verbouwingskosten en níet op de in de toekomst nog te maken renovatiekosten, zodat deze kosten bij de berekening niet buiten beschouwing gelaten kunnen worden. Ten slotte blijkt uit de e-mail van 28 juli 2020 van de heer De Jong van Facet aan de gemachtigde van Weddings dat Facet geen inhoudelijke bezwaren meer naar voren heeft gebracht naar aanleiding van het advies van [accountant].

Weddings heeft voorts ter onderbouwing van haar stelling dat de rendementsberekeningen van Marcan onjuist zijn een beroep gedaan op een brief van [makelaar 2] van 20 augustus 2020, waarin laatstgenoemde haar oordeel geeft met betrekking tot de berekening van het rendement en concludeert dat er sprake is van een positief rendement van 15,8%. De brief van [makelaar 2] is echter onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de rendementsberekeningen van Marcan onjuist zijn. [makelaar 2] lijkt in haar berekening immers slechts rekening te houden met de aanschafwaarde van het gehuurde en níet met alle overige voor de berekening van het rendement van belang zijnde en met het gehuurde verband houdende kosten, zodat alleen om die reden al de berekening van [makelaar 2] niet als uitgangspunt kan worden genomen. Daarnaast heeft te gelden dat [makelaar 2] weliswaar gespecialiseerd is in makelaardij en taxatie, maar dat zonder nadere toelichting - die volledig ontbreekt - niet valt in te zien op basis waarvan [makelaar 2] als deskundige op het gebied van rendementsberekening kan worden gezien. Tegenover het feit dat de rendementsberekeningen zijn opgesteld door een accountant (ABC) en vervolgens inhoudelijk zijn beoordeeld door een andere onafhankelijke accountant ([accountant]), leggen de bevindingen van [makelaar 2] in dat licht bezien dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.

Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Marcan met de overgelegde rendementsberekeningen, de huurinschattingen van [makelaar 1] en de beoordeling van de berekeningen door [accountant] aannemelijk heeft gemaakt dat zij door renovatie van het gehuurde conform Plan 2 een substantiële rendementsverbetering kan behalen. Gelet op het feit dat ook in het geval Plan 3 zal worden uitgevoerd, de geschatte toekomstige jaarlijkse huurprijs (€ 195.000) aanzienlijk hoger zal zijn dan de jaarlijkse huurprijs in de huidige situatie (€ 100.461,60, per april 2021) en gesteld noch gebleken is dat de renovatiekosten bij Plan 3 substantieel afwijken van de renovatiekosten bij Plan 2, is in de gegeven omstandigheden voldoende aannemelijk dat ook in het geval Plan 3 zal worden uitgevoerd er sprake zal zijn van een substantiële rendementsverbetering.

Weddings heeft voorts gesteld dat de voorgenomen renovatie praktisch en juridisch niet uitvoerbaar is. De door Weddings opgeworpen bezwaren dat de kelder niet als winkelruimte gebruikt kan worden, zijn met name gericht tegen de uitvoering van Plan 1. Zoals hiervoor reeds overwogen heeft Marcan dat plan echter verlaten. Vast staat dat het gebruik van de kelder bij Plan 2 niet zal wijzigen ten opzichte van het huidige gebruik. Ten aanzien van Plan 3 heeft Marcan ten slotte ter mondelinge behandeling verklaard dat, hoewel de kelderruimte op het door haar als productie 35 overgelegde ontwikkelingsplan door de architect is ingetekend, dit niet betekent dat de kelderruimte ook als winkelruimte zal worden gebruikt en zij ook nimmer heeft gesteld dat dat wel het geval zou zijn. Daarbij komt dat Marcan ten aanzien van Plan 3 ook heeft gesteld dat door de voorgenomen samenvoeging te creëren nieuwe bedrijfsruimte zal bestaan uit 644,92 m² winkelruimte (de begane grond) met 528,56 m² kelderruimte (de kelder). De kantonrechter leidt hier uit af dat - net als bij Plan 2 - ook bij uitvoering van Plan 3 de kelderruimte niet bij de winkelruimte zal worden betrokken, zodat het verweer van Weddings op dit punt wordt verworpen.

Daarnaast heeft Weddings aangevoerd dat ten aanzien van beide plannen geldt dat niet onderbouwd of aannemelijk is dat de VvE toestemming zal verlenen voor het splitsen van het gehuurde in drie afzonderlijke units (Plan 2) dan wel het samenvoegen van drie bedrijfsruimtes (Plan 3), zulks in verband met het wijzigen van de splitsingsakte. Vooropgesteld wordt dat, om te kunnen spreken van het ‘dringend nodig hebben’ van het gehuurde, niet noodzakelijk is dat is voldaan aan alle vereisten, zoals het beschikken over vergunningen, om daadwerkelijk met de gewenste renovatie te kunnen beginnen. Het gaat erom dat de juridische en praktische haalbaarheid van de plannen voldoende aannemelijk is. Het enkele feit dat de VvE toestemming moet verlenen voor de voorgenomen wijzigingen ten aanzien van het gehuurde en dat die toestemming er vooralsnog niet is, betekent echter niet dat die toestemming niet verleend zal worden, zodra Marcan daarom op de juiste wijze verzoekt. Weddings heeft niet onderbouwd om welke (inhoudelijke) redenen het niet aannemelijk is dat de VvE geen toestemming of medewerking zal verlenen. Datzelfde geldt voor het verlenen van een Omgevingsvergunning door de gemeente. Ook ten aanzien daarvan heeft Weddings slechts gesteld dat het bij voorbaat niet waarschijnlijk is dat een dergelijke vergunning wordt verleend, maar heeft zij onvoldoende onderbouwd waar zij deze stelling op baseert. Naar het oordeel van de kantonrechter is in onderhavige procedure onvoldoende gebleken dat er essentiële redenen bestaan waarop de VvE en/of de gemeente bezwaar zouden kunnen maken tegen de voorgenomen renovatie.

Al het voorgaande in overweging nemende komt de kantonrechter tot het oordeel dat Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, teneinde de door haar gewenste renovatie te kunnen realiseren, die zonder de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst niet mogelijk is. De kantonrechter heeft geen grond om aan te nemen dat, naar Weddings heeft aangevoerd, Marcan de wettelijke regeling van artikel 7:296 BW slechts gebruikt omdat zij niet zozeer zou willen renoveren maar omdat zij vooral een huurverhoging zou willen doorvoeren.

Het door Marcan gevorderde wordt dan ook op de primaire grondslag toegewezen. Dat brengt met zich dat hier geen plaats is voor de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden vastgesteld op 1 januari 2023. Daarbij is rekening gehouden met het belang van Weddings om voldoende tijd te hebben om andere bedrijfsruimte te zoeken en in te richten. Anderzijds is er ook rekening mee gehouden dat de opzegging door Marcan dateert van 9 oktober 2019, zodat Weddings ook al ruim de tijd heeft gehad om zich te oriënteren op andere bedrijfsruimte.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Immers, op grond van de artikel 556 lid 1 en 557 Rv kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, waarbij de kosten ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van Weddings komen.

Vervolgens moet worden beoordeeld of aan Weddings een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt, zoals zij bij conclusie van antwoord heeft verzocht. De kantonrechter stelt voorop dat hij op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Marcan aan Weddings moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat daarbij uitdrukkelijk niet om een vergoeding van alle door Weddings te maken kosten of schadeloosstelling, maar om kosten verbonden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Van een exacte berekening van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten is daarbij geen sprake.

Vooropgesteld wordt dat de onderhavige huurovereenkomst hier eindigt als gevolg van de wens van Marcan het gehuurde te renoveren. Het gevolg daarvan is dat Weddings kosten zal moeten maken om de in het gehuurde aanwezige zaken te verhuizen naar een andere bedrijfsruimte en/of deze (tijdelijk) op te slaan. Weddings heeft, hoewel op haar de stelplicht rust en ondanks dat zij hiertoe in het tussenvonnis van 18 december 2020 reeds in de gelegenheid is gesteld, echter niet concreet gemaakt wat de (te verwachten) omvang van die verhuisactie en de daarmee gepaard gaande kosten is. De kantonrechter heeft dan ook geen concrete handvatten om de verhuiskosten vast te kunnen stellen. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding de door Marcan aan Weddings te betalen tegemoetkoming in de verhuiskosten ex aequo et bono vast te stellen op € 2.000,00.

De kantonrechter ziet aanleiding deze tegemoetkoming voorwaardelijk toe te kennen, nu thans nog onvoldoende zeker is dat de door Weddings in het gehuurde geëxploiteerde bruidsmodewinkel daadwerkelijk in een andere bedrijfsruimte zal worden voortgezet, één en ander als hierna in het dictum gemeld. De termijn waarbinnen het bedrijf moet worden voortgezet, wordt in redelijkheid gesteld op zes maanden na de datum van het einde van de huur (1 juli 2023).

Onder verwijzing naar artikel 7:297 lid 2 BW zal aan Marcan een termijn van twee weken worden gegeven waarbinnen Marcan kan aangeven of zij gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om de vordering tot het vaststellen van een datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen in te trekken. Indien Marcan van die mogelijkheid gebruik maakt, zal de kantonrechter alleen een beslissing nemen over de proceskosten.

Indien Marcan geen gebruik maakt van de hiervoor genoemde mogelijkheid om haar vordering in te trekken, dient Weddings, omdat zij ongelijk krijgt, de proceskosten van Marcan te betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Marcan tot vandaag vast op € 88,89 aan dagvaardingskosten, € 121,00 aan griffierecht en € 1.090,00 aan salaris voor de gemachtigde (5 punten x € 218,00 ). Dit is totaal € 1.299,89. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt eveneens toegewezen. Voor kosten die Marcan maakt na deze uitspraak moet Weddings ook een bedrag betalen van € 109,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

Mocht de Marcan haar vordering wel intrekken dan zal zij in de proceskosten van Weddings worden veroordeeld. Die worden in dat geval aan de zijde van Weddings tot vandaag begroot op € 1.090,00 aan salaris voor de gemachtigde (5 punten x € 218,00 ). Voor kosten die Weddings in dat geval maakt na deze uitspraak moet Marcan alsdan ook een bedrag betalen van € 109,00. Ook hiervoor geldt dat in dat geval er nog een bedrag kan bijkomen voor de betekening van de uitspraak.

De vordering van Marcan om het in deze zaak te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zal worden afgewezen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW, waarin is vermeld dat een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Alleen in het geval dat het verweer tegen een dergelijke vordering de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Van een dergelijk geval is hier geen sprake.