Uitspraken

[persoon02] en [persoon03] huurden een woning van [persoon01] . Volgens [persoon01] hebben [persoon02] en [persoon03] na aftrek van een gedeelte van de waarborgsom nog een huurachterstand van € 4.572,00. In deze procedure vordert [persoon01] daarom - na vermindering van eis - dat [persoon02] en [persoon03] worden veroordeeld om die huurachterstand te betalen. [persoon02] en [persoon03] zijn het daar niet mee eens, omdat [persoon01] ten onrechte € 530,00 op de waarborgsom heeft ingehouden, op de huurachterstand € 2.550,00 in mindering moet worden gebracht vanwege een gebrek in de woning en een bedrag van € 750,32 aan kosten voor juridische bijstand met de huurachterstand moet worden verrekend. In het geval dat de kantonrechter van oordeel zou zijn dat [persoon02] en [persoon03] zich in conventie niet op verrekening kunnen beroepen omdat hun beroep op huurprijsvermindering en/of vergoeding van kosten voor juridische bijstand (een) zelfstandige vordering(en) betreft, vordert [persoon02] bij wijze van tegeneis dat [persoon01] wordt veroordeeld om € 2.550,00 aan huurvermindering en € 750,32 aan kosten voor juridische bijstand aan hem te betalen. De kantonrechter wijst de eis van [persoon01] toe en verwerpt het beroep op verrekening. Aan beoordeling van de voorwaardelijke tegeneis wordt niet toegekomen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Anders dan [persoon01] heeft gedaan, moet naar het oordeel van de kantonrechter de volledige waarborgsom van € 2.758,00 van de huurachterstand worden afgetrokken. [persoon01] stelt wel dat bij de oplevering van de woning sprake was van een ontbrekende sleutel, “tag” en magnetron en kleine schades, maar de kantonrechter kan op basis van de documenten die in dossier niet controleren of die sleutel, tag en magnetron bij de aanvang van de huur wel in de woning aanwezig waren en dat de schades toen nog niet aanwezig waren. [persoon01] heeft namelijk geen opleverstaat bij de aanvang van de huur in het geding gebracht en in zo’n geval wordt verondersteld dat [persoon02] en [persoon03] de woning hebben ontvangen in de staat waarin de woning is opgeleverd. 1 Verder heeft [persoon01] tijdens de zitting erkend dat hij [persoon02] en [persoon03] niet in de gelegenheid heeft gesteld om de sleutel, tag en magnetron alsnog aan hem te overhandigen en om de kleine schades zelf te herstellen. Ook om die reden kan [persoon01] geen bedrag op de waarborgsom inhouden. Tot slot is niet duidelijk welke bedragen [persoon01] precies voor welke kostenposten op de waarborgsom heeft ingehouden en heeft [persoon01] die bedragen ook niet onderbouwd met - bijvoorbeeld - facturen, zodat ook daarom geen inhouding op de waarborgsom kan plaatsvinden.

Volgens [persoon02] en [persoon03] was in de woning sprake van loslatend stucwerk van het plafond en daarom willen zij huurprijsvermindering. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon02] en [persoon03] daar geen recht op hebben. [persoon02] en [persoon03] hebben namelijk onvoldoende onderbouwd dat het loslatende stucwerk voor een substantiële aantasting van hun huurgenot heeft gezorgd, terwijl dit wel noodzakelijk is om huurprijsvermindering toe te wijzen. 2 Dat het loslatende stucwerk voor enige aantasting van het huurgenot van [persoon02] en [persoon03] heeft gezorgd, dwingt niet tot de conclusie dat die aantasting ook substantieel was. Niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. Daarvoor is ook van belang dat het stucwerk alleen heeft losgelaten in één (kleine) kamer en dus niet in de gehele woning. Ook tijdens de zitting hebben [persoon02] en [persoon03] niet kunnen uitleggen waarom het loslatende stucwerk in die ene kamer voor een substantiële vermindering van hun huurgenot heeft gezorgd. Het beroep op verrekening van de huurachterstand met huurprijsvermindering vanwege het loslatende stucwerk wordt dan ook verworpen.

Ten overvloede geldt nog het volgende. Zelfs als het loslatende stucwerk al voor een substantiële aantasting van het huurgenot van [persoon02] en [persoon03] had gezorgd, dan nog hadden zij geen, dan wel zeer beperkt aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. [persoon01] heeft namelijk onweersproken gesteld dat hij na de melding direct op zoek is gegaan naar een bedrijf dat de reparatie kon verrichten, maar dat dit geen eenvoudige zoektocht was omdat [persoon02] en [persoon03] wilden dat de herstelwerkzaamheden op een zaterdag zouden worden uitgevoerd. Verder heeft [persoon01] onweersproken gesteld dat toen hij uiteindelijk een bedrijf had gevonden dat bereid was om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, [persoon02] en [persoon03] niet (meer) wilden dat de herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd. [persoon03] heeft tijdens de zitting ook erkend dat zij de herstelwerkzaamheden op advies van de voormalige gemachtigde van [persoon02] niet wilden laten uitvoeren, omdat zij volgens [persoon03] moesten wachten totdat de Huurcommissie de woning had bezocht. Onder deze omstandigheden - de eis stellen dat de herstelwerkzaamheden op een zaterdag worden uitgevoerd en geen gelegenheid bieden om de herstelwerkzaamheden uit te voeren - kunnen [persoon02] en [persoon03] niet aan [persoon01] tegenwerpen dat de herstelwerkzaamheden pas op 10 augustus 2022 konden worden uitgevoerd en kunnen zij dus ook niet over de gehele periode vanaf de melding op 18 april 2022 tot de herstelwerkzaamheden op 10 augustus 2022 huurprijsvermindering vorderen. Als [persoon02] en [persoon03] hun medewerking aan het verrichten van de herstelwerkzaamheden (op een doordeweekse dag) hadden verleend, hadden de herstelwerkzaamheden immers véél eerder kunnen worden uitgevoerd.

[persoon02] en [persoon03] maken aanspraak op € 750,32 aan kosten voor juridische bijstand van de voormalige gemachtigde van [persoon02] en zij willen dat bedrag ook met de huurachterstand verrekenen. De kantonrechter is echter van oordeel dat [persoon01] de kosten voor juridische bijstand niet hoeft te vergoeden. [persoon02] en [persoon03] hebben namelijk volstrekt niet duidelijk gemaakt waar deze kosten precies betrekking op hebben. Zij volstaan met algemene stellingen dat de kosten nodig waren “ ter verkrijging van de reparatie en ter voorkoming van onrechtmatige uithuiszetting ”, maar zij onderbouwen niet wat de voormalige gemachtigde van [persoon02] precies heeft gedaan, op grond waarvan [persoon01] de kosten voor die werkzaamheden zou moeten betalen én waarom de gevorderde kosten redelijk zouden zijn. Al met al kan de kantonrechter niet concluderen dat het redelijke kosten zijn, die in redelijkheid zijn gemaakt, zoals wel is vereist. 3

De conclusie luidt dat [persoon02] en [persoon03] hierna worden veroordeeld om € 4.042,00 aan huurachterstand aan [persoon01] te betalen. Dit bedrag bestaat uit de “kale” huurachterstand van € 6.800,00 minus de waarborgsom van € 2.758,00. Het beroep op verrekening van [persoon02] en [persoon03] wordt verworpen. Aan de voorwaardelijke tegeneis wordt niet toegekomen, omdat het beroep van [persoon02] en [persoon03] op huurprijsvermindering en vergoeding van hun kosten voor juridische bijstand al in conventie is beoordeeld en de kantonrechter niet van oordeel is dat dit zelfstandige vorderingen betreffen. De kantonrechter zal daarom verstaan dat de voorwaardelijke tegenvordering niet hoeft te worden beoordeeld.

[persoon02] en [persoon03] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [persoon01] tot vandaag vast op € 108,06 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 464,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 232,00). Dit is in totaal € 816,06. Voor kosten die [persoon01] maakt na deze uitspraak moeten [persoon02] en [persoon03] een bedrag betalen van € 116,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. 4 In voorwaardelijke reconventie wordt geen proceskostenveroordeling uitgesproken, omdat de voorwaardelijke tegenvordering niet is beoordeeld. De kosten die [persoon01] heeft gemaakt om zich tegen de voorwaardelijke tegenvordering te verweren, zijn begrepen in de proceskostenveroordeling in conventie.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).