Uitspraken

[eiser01] en [eiser02] hebben hun appartement in [plaats01] op 18 juli 2022 aan Hanvos verkocht. De koopovereenkomst is inmiddels ontbonden. Volgens [eiser01] en [eiser02] door hen, omdat Hanvos de bankgarantie niet op tijd heeft gesteld. Daarom eisen [eiser01] en [eiser02] dat Hanvos een boete van € 25.000,- moet betalen, met rente en kosten. Volgens Hanvos heeft zij de koopovereenkomst ontbonden, omdat zij de financiering niet rond kreeg, dat op tijd heeft laten weten en [eiser01] en [eiser02] akkoord zijn gegaan met de ontbinding. Hanvos wordt in het gelijk gesteld. Hierna wordt uitgelegd waarom.

In de koopovereenkomst staat een zogenaamde ‘ontbindende voorwaarde’. Kort gezegd houdt die in dat Hanvos de overeenkomst voor een bepaalde datum kan ontbinden als zij de financiering niet rondkrijgt. Partijen zijn het erover eens dat Hanvos op tijd heeft laten weten dat zij geen financiering krijgt en daarom de overeenkomst wil ontbinden. De termijn voor het betalen van de bankgarantie was toen nog niet verstreken.

[eiser01] en [eiser02] stellen echter dat de mededeling van Hanvos niet voldoet aan de voorwaarden uit de koopovereenkomst, zodat de koopovereenkomst door de mededeling van Hanvos niet is ontbonden. De afwijzing van de financiering is niet afkomstig van een erkende bankinstelling (artikel 1:1 Wft) en de mededeling is niet ‘goed gedocumenteerd’ gedaan, aldus [eiser01] en [eiser02] . Of dat waar is of niet, is in deze zaak niet relevant, omdat ervan moet worden uitgegaan dat de makelaar [naam03] en [eiser02] (hierna: ‘de makelaar’) akkoord is gegaan met de ontbinding. Dat wordt hierna toegelicht.

In de eerste reactie (9 september 2022) van de makelaar op het inroepen van de ontbindende voorwaarde door Hanvos, heeft de makelaar aan Hanvos laten weten dat ‘ze nog zouden checken of de afwijzing voldoende gedocumenteerd is.’ Daarop is door Hanvos diezelfde dag met een uitgebreid e-mailbericht gereageerd. Dit e-mailbericht eindigde met: ‘Ga ervanuit dat dit bij deze opgelost is en wij een mail ter bevestigd krijgen dat het voorlopig koopcontract ontbonden wordt.’ Dit was vijf dagen voor het aflopen van de termijn van de ontbindende voorwaarde (op 14 september 2022). Hierop is door de makelaar niet gereageerd. Namens Hanvos is tijdens de mondelinge behandeling nader verklaard dat zij vóór het aflopen van die termijn bevestigd wilde krijgen dat alles geregeld was en dat zij daarom de makelaar op 13 september 2022 heeft gebeld. Volgens Hanvos heeft de makelaar in dat telefoongesprek bevestigd dat alles in orde is en dat de overeenkomst is ontbonden. [eiser01] en [eiser02] betwisten dit weliswaar bij gebrek aan wetenschap, maar dat is in dit geval niet voldoende. De door Hanvos gestelde toedracht wordt namelijk ondersteund door een e-mailbericht van 21 september 2021 van de ingeschakelde notaris. Die schrijft: ‘Ik heb inmiddels van de makelaar vernomen dat de koop op grond van de ontbindende voorwaarde van financiering is ontbonden. Hierbij laat ik u weten dat het dossier derhalve door mij wordt gesloten.’ [eiser01] en [eiser02] zetten er twijfels bij of de makelaar dit wel zo tegen de notaris heeft gezegd. Volgens hen heeft de makelaar mogelijk alleen gezegd ‘dat de geplande overdrachtsdatum niet meer haalbaar was en dat het een administratieve handeling was.’ De tekst in het e-mailbericht van de notaris biedt echter geen ruimte voor deze uitleg en [eiser01] en [eiser02] hebben dit standpunt niet op een andere manier onderbouwd. Gelet op al het voorgaande wordt ervan uitgegaan dat de makelaar in het telefoongesprek met Hanvos van 13 september 2022 (wel) aan Hanvos heeft medegedeeld dat alles in orde was en dat de koopovereenkomst was ontbonden.

In deze zaak maakt het niet uit of [eiser01] en [eiser02] zelf akkoord waren met de ontbinding of juist tegen hun makelaar hebben gezegd dat zij dat niet waren. De akkoordverklaring van de makelaar aan Hanvos geldt als een verklaring [naam03] en [eiser02] , omdat zij de makelaar als ‘hulppersoon’ hebben ingeschakeld (artikel 6:76 BW).

[eiser01] en [eiser02] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Hanvos tot vandaag vast op € 100,- aan reis-, verblijf- en verletkosten (2 punten x € 50,-).