Uitspraken

Gemeente stelt zich primair op het standpunt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde01] per brief van 12 oktober 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat de huurovereenkomst daardoor is beëindigd. Aan de buitengerechtelijke ontbinding is ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd te handelen met de op haar rustende exploitatieverplichting en het (onder)verhuurverbod.

Artikel 5 lid 1 en artikel 6 lid 1 bepalen dat het gehuurde strandperceel bestemd is om gedurende het gehele jaar te worden gebruikt voor de exploitatie van een horecabedrijf en dat de huurder verplicht is het perceel met die bestemming in gebruik te nemen, in te richten en gedurende de hele huurtijd te gebruiken. Tussen partijen staat dan ook niet ter discussie dat de huurovereenkomst aan [gedaagde01] als huurder de verplichting oplegt om het perceel strand doorlopend als horecabedrijf te exploiteren. De feitelijke exploitatie was in handen van haar dochteronderneming [bedrijf01] B.V.

Ook staat vast dat [bedrijf01] B.V. per e-mail van 15 september 2022 aan Gemeente Rotterdam heeft medegedeeld haar drank- en exploitatievergunning ten aanzien van het horecabedrijf te willen (laten) intrekken. De burgemeester van Rotterdam heeft op 16 september 2022 aan [bedrijf01] B.V. bevestigd dat haar vergunningen zijn komen te vervallen. Dit betekent dat het [gedaagde01] dan wel [bedrijf01] B.V. vanaf dat moment niet meer was toegestaan een horecabedrijf te exploiteren op het gehuurde strandperceel. Niet in geschil is dat het horecapaviljoen vanaf 16 september 2022 niet meer geopend is geweest en er geen exploitatie meer heeft plaatsgevonden.

Door het vervallen van de exploitatievergunning en het ten gevolge daarvan daadwerkelijk staken van de exploitatie voldeed [gedaagde01] vanaf 16 september 2022 niet meer aan de op haar rustende exploitatieverplichting. Dat [bedrijf02] , eveneens op 15 september 2022, een aanvraag voor een drank- en exploitatievergunning voor het horecabedrijf op het betreffende strandperceel heeft ingediend - met de intentie de exploitatie van [bedrijf01] B.V. over te nemen - maakt dit niet anders. In dat verband is door [gedaagde01] aangevoerd dat de bestuurder van [bedrijf02] , de heer [naam04] , al sinds april 2022 in gesprek was met de heer [naam07] , in zijn functie van gebiedsadviseur horeca van Gemeente Rotterdam, over zijn plannen om het horecapaviljoen via zijn onderneming [bedrijf02] te gaan exploiteren. Het enkele feit dat Gemeente Rotterdam op de hoogte is van de plannen van [naam04] betekent echter nog niet dat zij ook daadwerkelijk akkoord gaat met overname van de exploitatie door [bedrijf02] . Uit de schriftelijke verklaring van [naam07] - waarvan de inhoud door [gedaagde01] onvoldoende gemotiveerd is betwist - kan immers worden afgeleid dat [naam07] geen enkele toezegging heeft gedaan, maar slechts heeft medegedeeld dat hij niet wist of een dergelijke overname juridisch mogelijk was. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam04] niet kunnen bevestigen dat [naam07] namens Gemeente Rotterdam vóór 16 september 2022 akkoord is gegaan met overname van de exploitatie door [bedrijf02] .

Door [gedaagde01] is gesteld dat mevrouw [naam01] van Gemeente Rotterdam in een gesprek met [naam04] op 19 januari 2023 de indruk zou hebben gewekt dat [naam04] door aankoop van de aandelen van [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V. de exploitatie van het horecabedrijf mocht voortzetten. Dat gesprek heeft echter pas plaatsgevonden nadat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst met [gedaagde01] al buitengerechtelijke had ontbonden. Het genoemde gesprek op 19 januari 2023 is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet van invloed op de vraag of Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst op 12 oktober 2022 rechtsgeldig mocht ontbinden.

Niet gesteld of gebleken is bovendien dat Gemeente Rotterdam ná de buitengerechtelijke ontbinding - in het bijzonder tijdens het gesprek op 19 januari 2023 - uitdrukkelijk toestemming aan [naam04] heeft gegeven om, na aankoop van de aandelen van [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V., de exploitatie van het horecabedrijf alsnog voort te zetten. In de visie van [gedaagde01] zou wel de sterke indruk zijn gewekt dat Gemeente Rotterdam daarmee akkoord was. Die enkele ‘sterke indruk’ is echter onvoldoende om aan te kunnen nemen dat Gemeente Rotterdam akkoord was. Al in de ontbindingsbrief van 12 oktober 2022 heeft Gemeente Rotterdam aangegeven dat zij in beginsel niet onwelwillend staat tegenover het aangaan van een overeenkomst met [naam04] / [bedrijf02] , maar dat zij zich nog moet beraden of het gelijkheidsbeginsel met zich meebrengt dat zij ook andere potentiële gegadigden de kans moet geven mee te dingen naar de huurovereenkomst. Vervolgens heeft Gemeente Rotterdam in de brief van haar gemachtigde van 15 december 2022 ondubbelzinnig medegedeeld dat aan haar zijde geen bereidheid bestaat [bedrijf01] B.V. te faciliteren in de doorverkoop van de opstallen en voortzetting van de huurovereenkomst.

Tegen de achtergrond van de hiervoor genoemde brieven mocht [gedaagde01] dan ook niet zomaar uitgaan van de enkele ‘sterke indruk’ die zij meende te kunnen ontlenen aan het gesprek op 19 januari 2023. Dat geldt nog meer, nu de gemachtigde van Gemeente Rotterdam in zijn e-mail van 21 december 2022 al expliciet had medegedeeld dat de insteek van dat gesprek enkel kon zijn om te komen tot voorwaarden waarop en de termijn waarbinnen [gedaagde01] zal overgaan tot ontruiming van het strandperceel. Ook in die e-mail is bovendien nogmaals benadrukt dat een doorverkoop van de opstallen en voortzetting van de exploitatie niet bespreekbaar was.

Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde01] - naar aanleiding van het uitdrukkelijke verzoek van [bedrijf01] B.V. haar exploitatievergunning te laten vervallen - per 16 september 2022 niet meer aan haar exploitatieverplichting heeft voldaan, terwijl op dat moment geen expliciete toestemming van Gemeente Rotterdam bestond voor overname van de exploitatie van het horecabedrijf door [bedrijf02] . De kans dat Gemeente Rotterdam niet (alsnog) akkoord zou gaan met de overname van de exploitatie door [bedrijf02] komt onder de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagde01] , zeker nu het voor [gedaagde01] - naar aanleiding van de eerdere intrekking van de exploitatievergunning op 14 augustus 2020 - bekend was dat Gemeente Rotterdam een streng beleid hanteert inzake de uitoefening van de exploitatieverplichting.

De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij vanaf 16 september 2022 in strijd handelde met de op haar rustende exploitatieverplichting. Reeds in verband met deze tekortkoming had Gemeente Rotterdam het recht om op grond van artikel 11 lid 1 en 2 van de huurovereenkomst tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. In aanvulling daarop geldt bovendien dat voldoende gebleken is dat [gedaagde01] , door middel van de al vóór intrekking van de exploitatievergunning gesloten huurovereenkomst van [bedrijf01] B.V. met [bedrijf02] , de exploitatie van het horecabedrijf aan een derde heeft willen overdragen, hetgeen in strijd is met artikel 7 van de huurovereenkomst.

De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in haar stelling dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Gemeente Rotterdam naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zoals hiervoor al overwogen komt het voor rekening en risico van [gedaagde01] dat zij, zonder expliciete toestemming van Gemeente Rotterdam voor de overname van de exploitatie door [bedrijf02] , de exploitatievergunning van het horecabedrijf heeft laten vervallen en de exploitatie heeft gestaakt. Het kan Gemeente Rotterdam bovendien niet verweten worden dat zij niet alsnog akkoord is gegaan met overname van de exploitatie door [bedrijf02] dan wel voortzetting van de huurovereenkomst. Op grond van hetgeen is bepaald in het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) - ten aanzien waarvan in de jurisprudentie inmiddels is bepaald dat deze ook van toepassing is op al het privaatrechtelijk overheidshandelen, waaronder de onderhavige verhuur - is een overheidslichaam immers verplicht bij de overdracht van onroerende zaken ruimte te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn of te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn, en moet zij in dat geval een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria organiseren. Met Gemeente Rotterdam is de kantonrechter van oordeel dat Gemeente Rotterdam in strijd met dit arrest zou hebben gehandeld, indien zij, zonder de hiervoor geschetste procedure te volgen, zou hebben toegestaan dat [bedrijf02] de exploitatie van het horecabedrijf mocht overnemen dan wel dat [bedrijf02] de huurovereenkomst (door aankoop van de aandelen van [gedaagde01] ) mocht voortzetten. Zowel in het geval [bedrijf02] de exploitatie had mogen overnemen als in het geval dat zij (als nieuwe bestuurder van [gedaagde01] ) de huurovereenkomst had mogen voortzetten zouden potentiële gegadigden immers ten onrechte buitenspel zijn gezet. Om diezelfde reden kan aan Gemeente Rotterdam niet tegengeworpen worden dat zij niet, in afwachting van het nog te ontwikkelen strandbeleid, tot tijdelijke verhuur van het strandperceel aan [gedaagde01] is overgegaan dan wel toestaat dat het horecabedrijf tijdelijk door [naam04] wordt geëxploiteerd.

[gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat zij de indruk heeft dat Gemeente Rotterdam van haar privaatrechtelijke bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden gebruik heeft gemaakt omdat zij in de toekomst op het betreffende strand mogelijk een ander (publiekrechtelijk) strandbeleid wil gaan voeren. Volgens [gedaagde01] levert dit misbruik van bevoegdheid en een onaanvaardbare doorkruising van de tweewegenleer op. Ook deze stelling van [gedaagde01] wordt verworpen. Gemeente Rotterdam heeft immers betwist dat het te ontwikkelen strandbeleid ten grondslag lag aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en [gedaagde01] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat dat wél het geval was. Voor het overige is niet gebleken dat de uitoefening van de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in strijd is met wat in publiekrechtelijke regelingen is bepaald.

Ten slotte heeft [gedaagde01] gesteld dat Gemeente Rotterdam in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel door gelijke gevallen ongelijk te behandelen. Volgens [gedaagde01] worden diverse onroerende zaken in de omgeving van het betreffende strandperceel zonder toepassing van het Didam-arrest aan andere partijen overgedragen. [gedaagde01] heeft echter ook op dit punt onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. Ook ter zitting heeft [gedaagde01] niet nader toegelicht om welke onroerende zaken het zou gaan en wanneer en aan wie deze zouden zijn overgedragen. Daardoor kan niet beoordeeld worden of die gevallen gelijk zijn aan de situatie van [gedaagde01] en, als dat al het geval is, of de gemeente die situaties anders heeft behandeld. Ook deze stelling van [gedaagde01] wordt daarom verworpen.

Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst met [gedaagde01] op 12 oktober 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat de huurovereenkomst op die datum is geëindigd. Dat betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht op dit punt wordt toegewezen. Dit brengt vanzelfsprekend met zich dat niet meer wordt toegekomen aan de subsidiaire eis om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden moet [gedaagde01] het strandperceel ontruimen. In de huurovereenkomst is bepaald dat het strandperceel geheel ontruimd moet worden opgeleverd. Door Gemeente Rotterdam is ter zitting onbetwist gesteld dat dit inhoudt dat het strandperceel leeg moet worden opgeleverd, in die zin dat álle daarop aanwezige (bovengrondse en ondergrondse) opstallen moeten worden verwijderd. Of er op dit moment nog sprake is van de aanwezigheid van opstallen waarvoor Gemeente Rotterdam geen toestemming heeft verleend, zoals door Gemeente Rotterdam is gesteld, is in dit kader niet van belang - en kan dan ook verder onbesproken blijven.

Voor veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming van de grond die geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, maar wel bij [gedaagde01] in gebruik is, ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde01] heeft immers onbetwist gesteld dat zij het gebruik van een achtergelegen strandperceel al lange tijd geleden heeft beëindigd.

De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op vier weken na de betekening van dit vonnis.

De door Gemeente Rotterdam gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Gemeente Rotterdam kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde01] moet zijn om het gehuurde te ontruimen. De verder niet toegelichte stelling dat een veroordeling tot ontruiming in dit geval onvoldoende effectief is, is daarvoor niet voldoende.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Gemeente Rotterdam een specificatie van de actuele betalingsachterstand in het geding gebracht. Uit die specificatie volgt dat de huurachterstand tot en met de maand waarin de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden (oktober 2022) € 10.582,17 bedraagt. Ter zitting is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat in dit bedrag alle betalingen van [gedaagde01] zijn verwerkt.

Over de periode vanaf de buitengerechtelijke ontbinding tot aan het moment dat het strandperceel daadwerkelijk ontruimd is, is [gedaagde01] op grond van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur aan Gemeente Rotterdam verschuldigd. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in haar stelling dat zij vanwege het ontbreken van huurgenot over deze periode geen gebruiksvergoeding/huur verschuldigd is. Dat het horecabedrijf in die periode niet geëxploiteerd kon worden is immers het directe gevolg van het feit dat [bedrijf01] B.V. geheel op eigen initiatief de exploitatievergunning heeft laten vervallen. De gevolgen van die bewuste keuze komen dan ook voor haar eigen risico en kan zij niet op Gemeente Rotterdam afwentelen. Uitgaande van de hoogte van de maandelijkse huur in 2022 van € 1.302,50 en in 2023 van € 1.426,96 betekent dit dat [gedaagde01] over de periode van november 2022 tot en met de maand waarin is gedagvaard (maart 2023) een bedrag van € 6.885,88 aan gebruiksvergoeding aan Gemeente Rotterdam verschuldigd is.

Van de betalingsachterstand maakt echter deel uit de periode van 14 augustus 2020 tot en met 21 mei 2021. In deze periode heeft [bedrijf01] B.V. het horecabedrijf niet kunnen exploiteren, omdat de exploitatievergunning door Gemeente Rotterdam, althans de burgemeester, ten onrechte was ingetrokken. In zijn uitspraak van 21 mei 2021 heeft de bestuursrechter van de Rechtbank Rotterdam het intrekkingsbesluit van 14 augustus 2020 immers herroepen omdat het niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand was gekomen. Dat betekent dat door deze onterechte intrekking van de exploitatievergunning [gedaagde01] het gehuurde strandperceel in de hiervoor genoemde periode buiten haar schuld niet heeft kunnen gebruiken voor de uitdrukkelijk in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming, te weten de exploitatie van een horecabedrijf -, zodat zij niet het huurgenot heeft gehad dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De wettelijke rente over € 5.743,59 vanaf de dag van dagvaarding wordt toegewezen. De wettelijke rente over de termijnen terzake van de gebruiksvergoeding vanaf april 2023 is ook toewijsbaar, op deze wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.

Door Gemeente Rotterdam is onbetwist gesteld dat op grond van de huurovereenkomst alle belastingen, die worden geheven in verband met opstallen op het strandperceel voor rekening van [gedaagde01] komen. Zij vordert op grond daarvan betaling van een totaalbedrag van € 7.616,05 aan gemeentelijke belastingen over de periode 2020 tot en met 2022. [gedaagde01] heeft daartegen aangevoerd dat Gemeente Rotterdam met het laatstgenoemde bedrag tracht ook het eigenaarsdeel van de gemeentelijke belastingen bij [gedaagde01] in rekening te brengen.

Gemeente Rotterdam heeft dit deel van haar vordering ter zitting nader toegelicht en heeft verwezen naar de taxatiewaarden zoals genoemd in de door haar overgelegde taxatieverslagen over de jaren 2020 tot en met 2022. Daaruit volgt dat de in de aanslagbiljetten van de gemeentelijke belastingen genoemde WOZ-waarden - aan de hand waarvan het grootste deel van de belastingen is berekend - gebaseerd zijn op de waarde van de opstallen op het strandperceel. Omdat de belastingen die geheven worden in verband met de opstallen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komen, heeft Gemeente Rotterdam deze terecht bij [gedaagde01] in rekening gebracht. Dat Gemeente Rotterdam (ook) het eigenaarsdeel in rekening heeft gebracht volgt niet uit de overgelegde aanslagbiljetten en is door [gedaagde01] verder ook niet onderbouwd.

Ook de stelling van [gedaagde01] dat nooit eerder een dergelijk hoog bedrag aan gemeentelijke belastingen bij haar in rekening is gebracht, wordt verworpen. Gemeente Rotterdam heeft ten aanzien van de hoogte van de belastingen onbetwist gesteld dat het om een verzamelnota over de jaren 2020 tot en met 2022 gaat, die is veroorzaakt door het feit dat de Staat kennelijk de te heffen belastingen een aantal jaren heeft opgespaard. Dat de gemeentelijke belastingen in voorgaande jaren daadwerkelijk aanzienlijk lager waren dan het nu gevorderde bedrag heeft [gedaagde01] niet onderbouwd. [gedaagde01] heeft de hoogte van de gemeentelijke belastingen dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.

De wettelijke rente over de gemeentelijke belastingen wordt toegewezen vanaf het moment dat [gedaagde01] met betaling van de door Gemeente Rotterdam verzonden nota in verzuim is, te weten 1 juni 2023.

[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Gemeente Rotterdam tot vandaag vast op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 1.322,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 529,00). Dit is in totaal € 2.838,92. Voor kosten die Gemeente Rotterdam maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).