Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de door het college verleende vergunning voor kamerbewoning door maximaal zes personen in de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).
1.1.
Het college heeft de vergunning op 28 april 2020 verleend op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) en artikel 3.2.5. van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (hierna: de Huisvestingsverordening). Het bezwaar dat eiseres tegen de vergunning heeft gemaakt, heeft verweerder met het bestreden besluit van 2 februari 2021 ongegrond verklaard.
1.2.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
1.5
De vergunninghouder heeft aangegeven als partij aan de procedure deel te willen nemen.
1.6
De rechtbank heeft het beroep op 22 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- eiseres, bijgestaan door [naam 2];
- de gemachtigde van het college, bijgestaan door [naam 3];
- de gemachtigde van de vergunninghouder, samen met [naam 4], bewoonster van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt op basis van de beroepsgronden van eiseres of het bestreden besluit in stand kan blijven.
5. Over de juridische grondslag van hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening zijn door eiseres geen gronden aangevoerd.
6. Voor de bij de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving wordt verwezen naar de bijlage bij deze uitspraak.
7.1.
Uit de tekst van artikel 3.2.5. van de Huisvestingsverordening volgt dat het college verplicht is de vergunning voor kamerbewoning te verlenen indien aan de in dit artikel opgenomen criteria onder a, b en c wordt voldaan. Indien aan één of meerdere criteria niet wordt voldaan, moet het college de vergunning weigeren.
7.2.
Bij de vraag of kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben, komt het college een zekere mate van beoordelingsruimte toe. Dat neemt niet weg dat het aan het college is om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan het zich op het standpunt stelt dat aan het vereiste van ‘een positieve invloed’ is voldaan. De rechtbank wijst er hierbij op dat tussen partijen niet in geschil is dat de wijk Kralingen-West, waarin de woning staat, te kampen heeft met overlast veroorzaakt door studenten. Een groot aantal woningen is ‘verkamerd’ en wordt inmiddels verhuurd aan studenten, als gevolg waarvan de leefbaarheid in de wijk onder druk is komen te staan. Van het college mag daarom worden verwacht dat het zorgvuldig onderbouwt waarom naar zijn oordeel de kamerbewoning waarvoor vergunning is aangevraagd een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft.
7.3.
Ter zitting is namens het college erkend dat de in het bestreden besluit genoemde omstandigheid dat de woning ook vóór de vergunningaanvraag al door studenten werd bewoond en er ten aanzien van de woning slechts één melding van overlast bekend is, niet kunnen bijdragen aan de vereiste positieve invloed. Dat betekent dat het standpunt van het college dat is voldaan aan het criterium van positieve invloed, alleen steunt op het verrichten van vrijwilligerswerk door de studenten. Het college wijst erop dat de studenten zich er bij het ondertekenen van hun huurovereenkomst toe verplichten om minimaal vier uur per maand vrijwilligerswerk in de buurt te verrichten en dat de huurovereenkomst ook een clausule kent op grond waarvan de huurovereenkomst wordt beëindigd indien hier niet aan wordt voldaan. Daarmee is het verrichten van het vrijwilligerswerk volgens het college voldoende gewaarborgd.
7.4.
In de toelichting op de Huisvestingsverordening staat over het criterium onder b onder meer het volgende: ‘Huisvesting van studenten (in de definitie van artikel 1.1 onder t) kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of dit in het specifieke geval van toepassing is. Hier is bijvoorbeeld sprake van in het geval dat de in de woning te huisvesten studenten minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoeren waar de leefbaarheid in de buurt baat bij heeft’.
7.5.
De artikelen 20 en 22 uit de huurovereenkomsten van de studenten waar verweerder naar verwijst luiden als volgt:
‘Artikel 20: De huurder dient de intentie te hebben tot het verrichten van aantoonbaar
vrijwilligerswerk ten behoeve van de sociale cohesie in de wijk. Dit gaat om tenminste
vier uur per maand.
Artikel 22: Indien de huurder zich niet aan artikel 20 en 21 houdt, wordt na twee
waarschuwingen het huurcontract ontbonden.’
7.6.
Naar het oordeel van de rechtbank staat met deze huurovereenkomsten onvoldoende vast dat de kamerbewoning een positieve invloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. Deze bepalingen in de huurovereenkomsten zijn te vrijblijvend geformuleerd om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de studenten daadwerkelijk vrijwilligerswerk zullen verrichten. Het enkel hebben van een intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk betekent niet dat dit ook daadwerkelijk wordt gedaan.
Het college heeft ter zitting uitgelegd dat het aan de vergunninghouder is om erop toe te zien dat de studenten het vrijwilligerswerk verrichten en dat dit ten goede komt aan de wijk. Het college heeft daar geen zicht op en handhaaft niet. Eiseres stelt dat de vergunninghouder geen belang heeft bij het houden van toezicht op het al dan niet uitvoeren van het vrijwilligerswerk door de studenten, zolang het college hier geen consequenties aan verbindt. Eiseres stelt overlast te ondervinden door de studentenhuisvesting en ziet geen vrijwilligerswerk plaatsvinden. Voor eiseres en/of andere belanghebbenden is het vrijwel onmogelijk te controleren of en waar de studenten vrijwilligerswerk verrichten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft college met de enkele vaststelling dat de huurovereenkomsten een clausule over de intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk bevatten, zich niet op het standpunt kunnen stellen dat de vergunde kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
Omdat het college, naast de artikelen 20 en 22 van de huurovereenkomst, geen andere feiten en omstandigheden heeft kunnen noemen die zijn standpunt ondersteunen dat van kamerbewoning de vereiste positieve invloed uitgaat, had het college de aanvraag moeten afwijzen. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag alsnog afwijzen. Een bespreking van de overige beroepsgronden is dan ook niet nodig.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- moet vergoeden.
10. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Bijlage
Huisvestingswet 2014:
Artikel 2
1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019:
Paragraaf 3.2 Vergunning voor kamerbewoning
Artikel 3.2.1 Toepassingsgebied
Deze paragraaf is van toepassing op alle woonruimten gelegen in de gemeente Rotterdam.
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste vergunning voor kamerbewoning
Het is verboden om een in artikel 3.2.1 aangewezen woonruimte zonder een vergunning voor kamerbewoning van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:
a. vier of meer kamerbewoners, of
b. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners;
c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.
Artikel 3.2.5 Criteria voor verlening vergunning voor kamerbewoning
Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,
b. de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en
c. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig.
Artikel 3.2.6 Verlening onder voorwaarden
De vergunning voor kamerbewoning wordt verleend onder de voorwaarde dat het gebruik van de woning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
