Uitspraken

[gedaagde] huurt vanaf 31 oktober 2016 een woning van Hef Wonen. Hef Wonen vordert in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, omdat er een huurachterstand zou zijn ontstaan. [gedaagde] zou dan de woning moeten verlaten. Hef Wonen wil ook dat [gedaagde] deze achterstand betaalt.

De kantonrechter komt echter tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. Rekening houdend met die huurprijs is er geen sprake meer van een huurachterstand. De vorderingen van Hef Wonen worden daarom afgewezen.

De rechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.

Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn.1 Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten.2 De rechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. In dit geval staat in de huurovereenkomst dat de huurprijs jaarlijks met een door de verhuurder nader te bepalen percentage kan worden verhoogd. Dit geeft Hef Wonen dus het recht om de huurprijs naar eigen inzicht te verhogen en dat alleen al maakt dat de bepaling niet is afgestemd op een redelijke inschatting van de markt. De verhoging is niet beperkt tot de consumentenprijsindex plus één procentpunt, of een ander vast percentage.

In beginsel is het niet van belang met welk percentage de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat Hef Wonen zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks naar eigen inzicht te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.3

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

De rechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen.4 De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.

Dat de oude huurprijs is blijven gelden, heeft tot gevolg dat [gedaagde] in de periode vanaf 1 juli 2017 tot en met heden – voor zover de huurprijs is betaald – te veel huur aan Hef Wonen heeft betaald. Over de jaren 2017 tot en met 2023 geldt dat de volgende bedragen aan kale huur te veel zijn betaald:

De incassokosten en rente worden afgewezen omdat de hoofdvordering wordt afgewezen. De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de bepaling over de buitengerechtelijke kosten die in de huurovereenkomst is opgenomen oneerlijk is. Deze bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Hef Wonen moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op nul.