Uitspraken

Bij akte van 7 december 2016 is aan [eisers] geleverd voor een koopsom van € 15.000 het zakelijk recht van opstal, eindigende op 17 mei 2017, van een perceel grond met de zich daarop bevindende opstal, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna ook te noemen: de bunker) (productie 2 van [eisers] ). Bij de omschrijving van het registergoed in de akte staat vermeld:

“Verkoper heeft de koper er op gewezen dat hem niet bekend is of de grondeigenaar, zijnde de gemeente Albrandswaard, bereid is om de looptijd van het recht van opstal te verlengen en welke consequenties het wel, of niet, verlengen heeft.”

De gemeente heeft bij brief van 23 november 2021 (productie 1 van de gemeente) hierop als volgt gereageerd:

“Geplande ontwikkelingen naast de locatie Sordino

Zoals bekend zijn er plannen voor de herontwikkeling van de naastgelegen percelen aan de Rijsdijk en de Nijverheidsweg. Vanwege de ruimtelijke samenhang met deze percelen dient de toekomstige invulling van de locatie Sordino in relatie tot de aangrenzende ontwikkelingen te worden bekeken. De gemeente zal niet eerder met derden in gesprek gaan over de locatie Sordino zo lang er geen zekerheid en duidelijkheid is over het vervolg van de planontwikkeling.”

Om de waarde van de bunker te bepalen, hebben partijen afgesproken om:

• ieder een eigen deskundige in te schakelen;

• indien de deskundigen onderling niet tot overeenstemming kunnen komen, gezamenlijk een derde deskundige aan te wijzen voor een beslissende, niet bindende, waardebepaling (niet bindend omdat de gemeenteraad nog akkoord moet geven, toev. rechtbank);

• de kosten van de derde deskundige te delen.

Daarbij was voorts overeengekomen dat de taxateurs/eigen deskundigen de waarderingsmethode bepalen en de taxatie gezamenlijk uitvoeren. Indien de taxateurs/eigen deskundigen gezamenlijk niet tot een waardering kunnen komen, schakelen zij een derde taxateur in (productie 5 van de gemeente).

De taxateur van de gemeente was in zijn eerste rapportage uitgegaan van de marktwaarde en toen ook uitgekomen op € 15.000. [eiser 1] heeft naar aanleiding daarvan een klacht ingediend bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In de uitspraak van het Tuchtcollege staat onder de Inhoudelijke beoordeling van de klacht - voor zover thans relevant – het volgende opgenomen:

“Het tuchtcollege overweegt dat van verweerder had mogen worden verwacht dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde wel in het advies zou hebben uitgewerkt, nu dit de meest geëigende methode is om in dit soort gevallen de waarde vast te stellen.”

Partijen zijn het er over eens om taxateur [naam 3] van Steenhuijs Grondzaken B.V. om overeenkomstig hun overeenkomst als derde taxateur te benaderen om de waarde van de bunker te bepalen (zie 2.6). [naam 3] heeft te kennen gegeven dat het hem vrij staat als derde deskundige op te treden. Met betrekking tot de toe te passen waarderingsmethode heeft [naam 3] op 5 december 2023 (productie 14 van de gemeente) geschreven:

“Verder zie ik dat er een verschil van inzicht is bij de taxateurs bij de waardebasis, het perspectief van de taxatie. BW5 titel 8 en de artikelen 5:99 en 5:100 voorzien niet in een specificatie van waardebasis, maar spreken slechts over waarde. Het algemeen gebruik is de waardebasis "marktwaarde" toe te passen bij het waarderen conform BW5:99. Zonder tegenbericht zal ik deze waardebasis als uitgangspunt nemen.”

primair

I. de gemeente wordt veroordeeld om de waarde van het nog op het perceel plaatselijk

bekend Rijsdijk [adres 2] , kadastraal bekend [perceel] ,

aanwezige gebouw binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiser 1]

te vergoeden door overmaking van een geldbedrag gelijk aan die waarde op een door

[eiser 1] aan te wijzen bankrekening, onder de bepaling dat de waarde daarvan een

bedrag van € 262.500,- bedraagt,

althans om in lijn met het hiervoor gevorderde een zodanige verklaring voor recht uit

te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt,

en, voor zover het primair sub I gevorderde (nog) niet integraal zou worden

toegewezen, en (al dan niet bij tussenvonnis) een deskundige zou worden benoemd

om de waarde van voornoemd gebouw te bepalen voordat over het primair sub I

gevorderde definitief een oordeel zou worden gewezen, de gemeente te veroordelen

om binnen 14 dagen na de daartoe strekkende veroordeling, aan [eiser 1] op grond van

de in deze dagvaarding omschreven exhibitieplicht, althans aan de rechtbank met

toepassing van artikel 22 Rv, afschriften te verstrekken van de tussen haar en SVHW

tussen 2019 en 2023 gevoerde correspondentie met betrekking tot voornoemde

onroerende zaak, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of

gedeelte daarvan dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van

€ 100.000,-;

althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt; en

II. de gemeente wordt veroordeeld om de wettelijke rente over het door haar gelet op

het sub I gevorderde verschuldigde bedrag aan [eiser 1] te vergoeden, te berekenen

vanaf 9 maart 2023, althans 17 juli 2023, althans vanaf de dag van dagvaarding of

vanaf een datum die de rechtbank juist en redelijk vindt;

subsidiair

III. voor recht wordt verklaard dat voor de bepaling van hetgeen de gemeente aan [eiser 1]

bij de toepassing van de artikelen 5:105 lid 3 jo. 5:99 BW verschuldigd is, als gevolg

van de waarde van het nog op het perceel plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend [perceel] aanwezige gebouw, de waarderingsmethode moet worden toegepast die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt vastgesteld, een en ander zoals omschreven in alinea 13 van deze dagvaarding,

althans om in lijn daarmee een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank

juist en redelijk vindt;

en de gemeente te veroordelen om binnen 14 dagen na de daartoe strekkende veroordeling, aan [eiser 1] op grond van de in deze dagvaarding omschreven exhibitieplicht afschriften te verstrekken van de tussen haar en SVHW tussen 2019 en 2023 gevoerde correspondentie met betrekking tot voornoemde onroerende zaak, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;

althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt;

in het primair en subsidiaire geval:

IV. de gemeente wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, de nakosten

daaronder begrepen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na

dagtekening van het te wijzen vonnis.

in reconventie

derde deskundige aan te stellen, zoals blijkt uit de als productie 12 overgelegde

e-mailcorrespondentie van 1 en 4 december 2023;

in staat te stellen zijn taxatiewerkzaamheden zoals omschreven in zijn als productie 14

overgelegde e-mail van 5 december 2023 uit te voeren, zulks op straffe van een

dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat gedaagden daarmee geheel of

gedeeltelijk in gebreke blijven;

[naam 3] in zijn taxatie genoemde bedrag aan gedaagden heeft betaald, het door

gedaagden geplaatste bord/doek op eerste verzoek van de gemeente van het perceel te

(laten) verwijderen en verwijderd te houden en de sleutels van het Sociëteitsgebouw bij

de Gemeente in te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van €1.000,00 voor

iedere dag dat gedaagden daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven;

In conventie en in reconventie:

Eisers in conventie en gedaagden in reconventie hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.

in conventie en in reconventie