Uitspraken

“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden sub 1 en 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Zij baseert zich op bovenstaande feiten en heeft tevens het volgende aangevoerd. Zij heeft [gedaagden sub 1 en 2] bij brief van 1 maart 2013 in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk 8 maart de akte van levering te (laten) passeren. [gedaagden sub 1 en 2] hebben hier geen gehoor aan gegeven. Om die reden heeft [eiseres] bij brief van 1 mei 2013 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en betaling van een boete op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst ter hoogte van € 17.500,00 gevorderd.

[eiseres] betwist dat [gedaagden sub 1 en 2] op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals dat tussen partijen in artikel 14 van de koopovereenkomst is overeengekomen en zij heeft de door [gedaagden sub 1 en 2] ingeroepen ontbinding niet geaccepteerd. Volgens [eiseres] is het beroep op de ontbindende voorwaarde te laat gedaan. De e-mailberichten van 22 en 24 januari 2013 hebben [de makelaar] eerst op 30 januari 2013 bereikt. Op 22 en 24 januari 2013 was er sprake van een serverstoring zodat de e-mails [de makelaar] op die data niet hebben bereikt. Pas op 30 januari 2013 is de notaris door De Hypotheker van het beroep op het financieringsvoorbehoud in kennis gesteld; deze heeft de e-mailberichten van De Hypotheker d.d. 22 en 24 januari 2013 op dezelfde dag, te weten 30 januari 2013, doorgestuurd naar [de makelaar]. Dit is te laat, nu uiterlijk 25 januari 2013 een beroep op het financieringsvoorbehoud kon worden gedaan. Ook zijn de e-mails d.d. 22 en 24 januari 2013 niet aan de verkopend makelaar èn aan de notaris gericht, zoals in artikel 14 is bepaald, maar uitsluitend aan de makelaar. Bovendien is het bericht niet per aangetekende brief verzonden, terwijl dit expliciet is overeengekomen. Tevens stelt [eiseres] dat het beroep op ontbinding onvoldoende gedocumenteerd is nu niet alle overeengekomen stukken waren bijgevoegd. De overgelegde afwijzingsbrieven van Aegon en Nationale Nederlanden zijn niet duidelijk over de hoogte van de financieringsaanvraag: er blijkt niet uit voor welk bedrag de hypotheekaanvraag is ingediend. Het was [eiseres] dan ook niet duidelijk of er terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gemaakt. De door [gedaagden sub 1 en 2] overgelegde hypotheekaanvraag van Nationale Nederlanden is bovendien te laat overgelegd (bij conclusie van antwoord) en de hypotheekaanvraag bij AEGON in het geheel niet. De loonstroken en de werkgeversverklaringen zijn eveneens te laat - pas op 18 februari 2013 - overgelegd. Volgens [eiseres] hebben [gedaagden sub 1 en 2] niet aangetoond, dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen en kunnen zij geen beroep doen op het betreffende beding.

[gedaagden sub 1 en 2] hebben de vordering van [eiseres] betwist. Zij stellen dat zij de boete niet verschuldigd zijn omdat zij de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud.

De vraag die allereerst beantwoord dient te worden is of het beroep van [gedaagden sub 1 en 2] op het financieringsvoorbehoud is geslaagd.

Artikel 14 van de koopovereenkomst is duidelijk. Op de ontbindende voorwaarde kan alleen een beroep worden gedaan door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen van twee banken of verzekeraars te overleggen, volledig gedocumenteerd en voorzien van de meest recente werkgeversverklaringen en salarisstroken. Dit beroep moet geschieden door middel van een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd en tijdig verzonden aan de notaris en de makelaar.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden sub 1 en 2] niet hebben betwist (1) dat zij het bericht niet aangetekend hebben verzonden, (2) dat zij de notaris niet tijdig - immers eerst op 30 januari 2013 - van het beroep op artikel 14 van de koopovereenkomst in kennis hebben gesteld, (3) dat de afwijzingsbrieven niet de hoogte van de hypotheekaanvraag vermelden en niet voorzien waren van enige documentatie, (4) dat de nadere documentatie van Nationale Nederlanden na 25 januari 2013 is overgelegd en (5) dat de loonstroken en werkgeversverklaringen eerst op 18 februari 2013 zijn overgelegd.

Dat aan deze formele eisen niet is voldaan staat derhalve niet ter discussie.

Dat [gedaagden sub 1 en 2] een beroep op artikel 14 hebben gedaan door middel van een e-mailbericht en niet door middel van een aangetekende brief, maakt in beginsel niet dat het beroep op de ontbindende voorwaarde rechtsgevolg mist. Het gaat er om dat de verkoopster op de hoogte is gebracht binnen de overeengekomen termijn van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Naar het oordeel van de kantonrechter is de makelaar wel op tijd op de hoogte gebracht; de serverproblemen komen voor zijn rekening en risico, een en ander zoals [gedaagden sub 1 en 2] ook hebben aangevoerd. De stellingen van [gedaagden sub 1 en 2] met betrekking tot de telefoongesprekken met het kantoor van [de makelaar], die de tijdige ontbinding moeten bevestigen, behoeven dan ook geen nadere bespreking. De notaris is echter pas op 30 januari 2013 geïnformeerd. Dit is niet in overeenstemming met hetgeen partijen zijn overeengekomen.

[gedaagden sub 1 en 2] voeren aan dat hun beroep op het voorbehoud niettemin slaagt.

Nu de makelaar tijdig van hun beroep op het financieringsvoorbehoud kennis heeft genomen/heeft kunnen nemen, is [eiseres] niet in haar belangen geschaad door de omstandigheid dat de notaris niet uiterlijk op 25 januari 2013 per aangetekende brief is ingelicht over de ontbinding, aldus [gedaagden sub 1 en 2] Bovendien voeren [gedaagden sub 1 en 2] aan dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan, door zowel bij AEGON als bij Nationale Nederlanden een hypotheekofferte aan te vragen. Het probleem bij beide aanvragen was het doorlopend krediet van gedaagde sub 2. Een afspraak met de vader van gedaagde sub 2 om een deel van het krediet af te lossen vond geen doorgang en om die reden kon geen hypothecaire geldlening worden verstrekt. Volgens [gedaagden sub 1 en 2] kon [de makelaar] op basis van de afwijzingsbrieven controleren of terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde was gedaan. Gelet op het vorenstaande zijn de vormvereisten van artikel 14 dan niet meer van belang, aldus [gedaagden sub 1 en 2] In dit verband verwijzen [gedaagden sub 1 en 2] naar de jurisprudentie op dit terrein.

Artikel 14 is duidelijk: de notaris had eveneens tijdig moeten worden geïnformeerd zodat hij op zijn beurt - bij afwezigheid van de makelaar - [eiseres] tijdig had kunnen informeren over de ingeroepen ontbinding. [eiseres] had dan niet, zoals zij ter comparitie heeft verklaard, op 26 januari 2013 een andere woning gekocht. Zij is dus wel degelijk in haar belangen geschaad. Het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] ter zake de tijdigheid faalt derhalve.

De vraag of er terecht een beroep is gedaan op artikel 14 van de koopovereenkomst, moet naar het oordeel van de kantonrechter eveneens ontkennend worden beantwoord. De schriftelijke afwijzingen van AEGON en Nationale Nederlanden zijn niet volledig gedocumenteerd. Eerst bij conclusie van antwoord heeft [eiseres] van de hypotheekaanvraag van Nationale Nederlanden kennis genomen; de hypotheekaanvraag van AEGON is nimmer aan [eiseres] getoond noch in het geding gebracht. Het is dan ook niet voldoende duidelijke of [gedaagden sub 1 en 2] aan hun inspanningsverplichtingen hebben voldaan. De afwijzingsbrieven vermelden immers niet de hoogte van de financieringsaanvraag.

Onder deze omstandigheden komt [gedaagden sub 1 en 2] reeds geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud; er is geen sprake van ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagden sub 1 en 2] Het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] met betrekking tot de overgelegde loonstroken en werkgeversverklaringen behoeft dan ook geen bespreking meer.