2 De feiten
2.1.
[eiseres] is een onderneming die zich bezighoudt met het opkopen en verhandelen van woningen. De heer H. [naam 1] is statutair directeur van [eiseres]
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn met elkaar gehuwd. Zij zijn eigenaar en bewoners van de woning aan het adres [adres gedaagden] (“de woning”).
2.3.
[gedaagde 1] heeft op 7 december 2021 een contactverzoek verzonden aan [eiseres]
2.4.
In reactie op het contactverzoek heeft [eiseres] op 7 december 2021 onder meer geschreven:
“Hartelijk dank voor uw aanvraag aan FVZ Vastgoed om een bod uit te doen op uw woning. Verkoop aan FVZ Vastgoed biedt u de volgende zekerheden:
- -
Geen drie dagen bedenktijd alsmede geen financieringsvoorbehoud (of andere voorbehouden). U bent er dus van verzekerd dat uw woning verkocht is als de handtekeningen zijn gezet.
- -
Zoals bij een normale verkoop komen alle kosten koper (onder andere overdrachtsbelasting en notariskosten) voor rekening van FVZ Vastgoed. Wij rekenen geen extra kosten voor onze dienstverlening.
- -
In de koopovereenkomst worden er geen ontbindende voorwaarden opgenomen. Dit houdt in dat FVZ Vastgoed zich verplicht om uw woning tegen de afgesproken prijs en termijn te kopen. (…)
2.5.
In antwoord op de reactie van [eiseres] laat [gedaagde 1] per e-mail van 7 december 2021 weten dat [eiseres] een bod mag uitbrengen op de woning te [adres gedaagden] . Daarbij benoemt [gedaagde 1] een aantal vragen en kanttekeningen. [gedaagden] willen graag verhuizen naar een kleinere huurwoning, omdat zij de woning mede vanwege de medische situatie van [gedaagde 1] niet meer zelf kunnen onderhouden. [gedaagden] willen er bij de verkoop zeker van zijn dat ze in de woning te [adres gedaagden] mogen blijven wonen totdat deze huurwoning gevonden is. [gedaagden] hebben overleg gevoerd met hun financieel adviseur; zij willen graag € 180.000,00 voor de woning ontvangen.
2.6.
[naam 1] heeft [gedaagde 1] op 7 december 2021 een blanco koopakte toegezonden. Daarbij licht [naam 1] toe: “Bij de datum komt dan te staan “metterwoon verlaten”. Dat is de juridische term als de datum niet kan worden bepaald. Dat kunt u googlen.”
2.7.
[naam 1] heeft de woning op 9 december 2021 bezichtigd en met [gedaagden] gesproken over de verkoop. Tijdens deze afspraak heeft [naam 1] per e-mail van 14.13 uur een bod op de woning bevestigd:
€ 175.000,00 als koopsom voor de woning.
Onder voorbehoud tekenen van huurcontract nieuwe woning door verkopers. Na tekenen huurcontract binnen 2 maanden notariël transport, dus lege oplevering.”
Een printscreen van de betreffende e-mail is vervolgens ook per whatsapp aan [gedaagde 1] verzonden.
2.8.
Op de mobiele telefoon van [naam 1] is het volgende whatsappbericht van 9 december 2021 te 21.28 uur te lezen:
“Goedeavond Mr. [naam 1] . Na ruim overleg met dochter en adviseur hebben we besloten om op uw aanbod in te gaan. U mag al een contract opstellen en evt mailen of opsturen. Maar we willen er ook graag in vermeld zien dat het kosten koper is want dat vinden we er niet in terug. Als alles een beetje rond is met handtekeningen e.d.dan bel ik de andere geïnteresseerden af.groetjes en fijne avond. [gedaagde 1] [adres gedaagden] ”
Het betreffende appbericht is niet zichtbaar op de mobiele telefoon van [gedaagde 1] .
2.9.
[eiseres] heeft op 14 december 2021 per e-mail een ingevulde koopovereenkomst toegezonden aan [gedaagde 1] , met het verzoek deze ondertekend terug te sturen.
2.10.
[gedaagden] hebben de koopovereenkomst niet ondertekend en hebben zich op het standpunt gesteld dat er geen overeenstemming over de verkoop van de woning aan [eiseres] tot stand is gekomen. Ook hebben zij gesteld dat een mondelinge afspraak hen niet kan binden.
2.11.
[eiseres] heeft op 4 januari 2022 beslag tot levering op de woning gelegd.
2.12.
Mr. [naam 2] , medewerker van het kantoor van mr. Delahaije, verklaart op 4 oktober 2022 schriftelijk als volgt:
“Op 7 januari 2022 werd ik om kwart voor 1 in de middag gebeld vanaf nummer 06-20140788. Het telefoongesprek duurde volgens mijn telefoontoestel exact een ronde 4 minuten.
De persoon die mij belde zei dat hij meneer [gedaagde 1] was. (…)
Hij gaf aan dat hij met KPN gebeld had om te vragen of hij kon achterhalen of hij whatsapp gewist had. Hij gaf aan dat hij niet zeker wist of hij het bericht van 9 december had geschreven. De jurist die hij gesproken zei te hebben, had gezegd dat hij de zaak zou verliezen en “een boel geld” kwijt zou zijn als hij het berichtje wel gestuurd zou hebben en “dat is het me nou weer niet waard” zei hij. KPN kon hem niet helpen want whatsapp was “niet hun afdeling” en hij had het advies gekregen om zich tot een ICT’er te wenden. (…)”
2.13.
De dochter van [gedaagden] , mevrouw [dochter gedaagden] , heeft op 1 februari 2022 schriftelijk verklaard:
“(…) Mijn vader heeft gegoogeld op ‘huis verkopen’ en vervolgens kwam [eiseres] naar boven, welke ook is komen kijken naar het huis. (…) De vastgoedhandelaar heeft tijdens bezoek al een contract opgesteld, waarbij mijn moeder duidelijk heeft aangegeven richting de vastgoedhandelaar niet over één nacht ijs te willen gaan. Mijn ouders wilden eerst het contract met mij bespreken en hebben dat ook zo aangegeven aan de vastgoedhandelaar. (…) Daarom heb ik samen met mijn ouders hun financieel adviseur geraadpleegd, die hen heeft gevraagd het contract ook naar hem door te sturen, zodat hij hier naar kon kijken. (…) De adviseur zou op bezoek gaan bij mijn ouders om alles door te nemen, maar moest dit vanwege Corona uitstellen. In de tussentijd stuurde de vastgoedhandelaar zeer frequent whats-app berichten om te vragen naar de stand van zaken, waarbij mijn vader herhaaldelijk aangaf dat hij wachtte op het gesprek met de adviseur. (…) Ineens kwamen er dreigementen over een beslaglegging en een dagvaarding, terwijl mijn ouders naar hun idee geen akkoord hadden gegeven over het contract, enkel over het bedrag. (…)”
2.14.
Onderling overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
3 Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat – dat de rechtbank [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis veroordelen tot levering aan [eiseres] van de woning, uiterlijk twee maanden nadat zij de woning metterwoon hebben verlaten, en tot betaling van de beslag-, proces- en nakosten.
3.2.
[eiseres] baseert haar vordering op nakoming van de koopovereenkomst.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen, nu [gedaagden] het aanbod van [eiseres] niet hebben geaccepteerd. Als al een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is deze nietig op grond van artikel 7:2 lid 1 BW dan wel vernietigbaar op grond van artikel 1:88 lid 1 sub a BW.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
Centraal in deze zaak staat de vraag of tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst ter zake de woning van [gedaagden] tot stand is gekomen. De rechtbank komt tot het oordeel dat nadere bewijslevering in de vorm van een deskundigenbericht noodzakelijk is om die vraag te kunnen beantwoorden. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen.
Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW
4.2.
[gedaagden] voeren aan dat niet voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste, met als gevolg dat de koopovereenkomst - als die al tot stand zou zijn gekomen - nietig is. [eiseres] betwist dat het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is. Beide partijen halen in hun onderbouwing het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 aan (ECLI:NL:HR2011:BU7412).
4.3.
De rechtbank volgt [eiseres] in haar standpunt. De Hoge Raad heeft in 2011 beslist dat niet alleen een particuliere koper een beroep kan doen op de consumenten beschermende bepaling van artikel 7:2 lid 1 BW, maar ook een particuliere verkoper die een woning verkoopt aan een particuliere koper. Uit dit arrest volgt echter niet dat een particuliere verkoper ook een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste indien het gaat om een verkoop aan een niet-particuliere koper, zoals hier aan de orde. Het hof Amsterdam heeft op 20 oktober 2020 geoordeeld in een soortgelijke zaak en overwogen (ECLI:NL:GHAMS:2020:2757 r.o. 3.6): “de enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond.” De rechtbank sluit zich daarbij aan. Het beroep van [gedaagden] op artikel 7:2 lid 1 BW slaagt dan ook niet.
Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.4.
[eiseres] heeft op 9 december 2021 een bod gedaan op de woning, zoals weergegeven in overweging 2.7. [eiseres] stelt onder verwijzing naar het whatsappbericht van diezelfde datum (weergegeven in overweging 2.8) dat [gedaagden] dit bod hebben geaccepteerd, zodat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde 1] betwist het betreffende whatsappbericht verzonden te hebben. Dit zou volgens hem ook onlogisch zijn, aangezien hij het bod nog met zijn financieel adviseur wilde bespreken en dat nog niet gedaan had op 9 december 2021. Hij verwijst daarbij naar de verklaring van zijn dochter. Als [gedaagde 1] het whatsappbericht al verstuurd zou hebben, geldt dat er nog steeds geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, aangezien op cruciale onderdelen nog geen overeenstemming was bereikt. Dit blijkt ook uit de inhoud van het appbericht van 9 december 2021: “u mag al een contract opstellen”, “we willen graag vermeld zien dat het kosten koper is” en “als alles een beetje rond is.” De kosten koper clausule miste in de door [eiseres] opgestelde koopovereenkomst. Ook de ABC constructie was onduidelijk. Er is niet gesproken over een bouwkundige keuring, een financieringsvoorbehoud van koper, een ouderdomsclausule, over zichtbare en onzichtbare gebreken en over het normaal gebruik van de woning. Ook over de in de woning voorkomende asbest is niets geregeld. Kortom: behalve over de prijs was er sowieso op essentiële punten nog geen overeenstemming, aldus [gedaagden]
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat indien vast komt te staan dat het appbericht van 9 december 2021 zoals dat op de telefoon van [naam 1] te lezen staat, inderdaad door [gedaagde 1] is verzonden, er een koopovereenkomst ter zake de woning tot stand is gekomen. Het verweer dat op cruciale onderdelen nog geen overeenstemming is bereikt, slaagt niet. In situaties zoals deze, waarin een professionele koper een woning koopt met het doel deze weer door te verkopen, vormen de koopprijs en de leveringsdatum de essentialia van de koopovereenkomst. Het aanbod van [eiseres] bevat op beide punten een voorstel. De door [gedaagden] geschetste voorwaarden vormen geen noodzakelijke onderwerpen voor de totstandkoming van een overeenkomst; het is maar net wat partijen willen afspreken. Uit de aan [gedaagden] toegezonden blanco koopovereenkomst bleek bovendien al dat de kosten voor koper waren, zoals overigens gebruikelijk is bij de verkoop van een woning. Ook was voorafgaand aan de bezichtiging van de woning al kenbaar gemaakt onder welke voorwaarden [eiseres] woningen aankoopt, zo blijkt uit de e-mail zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.4.
Toestemming ex artikel 1:88 lid 1 sub a BW
4.6.
Het beroep op het ontbreken van schriftelijke toestemming van [gedaagde 2] brengt geen verandering in voornoemd oordeel indien verzending van het appbericht van 9 december 2021 vast komt te staan. Nu geen schriftelijkheidsvereiste geldt voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, geldt er ook geen schriftelijkheidsvereiste voor de benodigde toestemming ex artikel 1:88 lid 1 sub a BW van [gedaagde 2] . Dit volgt uit artikel 1:88 lid 3 BW. [eiseres] heeft betoogd dat toestemming van [gedaagde 2] überhaupt niet vereist is, omdat de woning op het moment van vervreemding niet meer beschouwd kan worden als de echtelijke woning, omdat [gedaagden] op dat moment verhuisd zullen zijn naar een andere (huur)woning. Dit verweer gaat niet op. Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat toestemming van de andere echtgenoot vereist is in geval van het aangaan van een overeenkomst strekkende tot vervreemding van de echtelijke woning; uit de cursivering volgt dat toestemming vereist is in de obligatoire fase, en niet pas op het moment van levering. Niet in geschil is dat de woning op 9 december 2021 de echtelijke woning betrof. De toestemming van [gedaagde 2] is dan ook wel degelijk vereist, maar is vormvrij. Naar het oordeel van de rechter kan de verwijzing naar ‘we’ in het vermeend verzonden appbericht van 9 december 2021 redelijkerwijs niet anders begrepen worden dan als een verwijzing naar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezamenlijk. De stelling dat verwezen wordt naar de dochter en de adviseur is niet aannemelijk, aangezien zij niet hoefden in te stemmen met het aanbod van [eiseres] , en deze stelling overigens ook door [gedaagde 1] zelf wordt weersproken. Hij heeft ter zitting immers gesteld dat hij de adviseur op 9 december 2021 nog niet had gesproken. Vast staat dat ook [gedaagde 2] aanwezig was tijdens het gesprek met [naam 1] op 9 december 2021. Ook uit de verklaring van de dochter blijkt dat beide ouders akkoord waren met de prijs. Indien vast komt te staan dat het appbericht van 9 december 2021 door [gedaagde 1] verzonden is, staat naar het oordeel van de rechtbank ook vast dat de acceptatie van het aanbod van [eiseres] de toestemming van [gedaagde 2] had.
4.7.
Nu [eiseres] zich beroept op het bestaan van de koopovereenkomst, heeft zij volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de stelling dat [gedaagden] middels verzending van het appbericht van 9 november 2021 het aanbod van [eiseres] om de woning te kopen tegen de voorgestelde voorwaarden hebben geaccepteerd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de juistheid van de stelling voorshands bewezen te achten, en wel vanwege het volgende.
4.8.
[gedaagde 1] heeft ter zitting stellig ontkend dat hij het betreffende appbericht van 9 december 2021 heeft verzonden. Uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] , zoals weergegeven in overweging 2.12, volgt echter dat [gedaagde 1] hem heeft gebeld met de mededeling dat hij niet zeker wist of hij het betreffende appbericht wel of niet geschreven had. [gedaagde 1] heeft de inhoud van deze verklaring niet betwist. Ook het beroep dat op de inhoud van het appbericht wordt gedaan in het kader van het verweer dat op essentialia van de overeenkomst nog geen overeenstemming was bereikt, doet afbreuk aan de stellige ontkenning het appbericht te hebben verzonden. [gedaagde 1] heeft ook nagelaten zijn ontkenning nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door een verklaring van de financieel adviseur in het geding te brengen, waaruit zou volgen dat er tussen [gedaagde 1] en de adviseur op 9 december 2021 nog geen contact was geweest, zoals hij zelf stelt. Ook weegt mee dat de rechtbank heeft geconstateerd dat het mogelijk is om zonder bijzondere kennis van whatsapp een via whatsapp verzonden bericht te verwijderen, zonder dat de gespreksgeschiedenis melding maakt van een verwijdering, maar dat de mogelijkheid om berichten toe te voegen zich niet eenvoudig laat ontdekken. Het voorgaande is van dermate overtuigend gewicht dat behoudens tegenbewijs, de rechtbank zal uitgaan van verzending van het appbericht door [gedaagde 1] .
4.9.
De rechtbank laat [gedaagden] daarom toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat het appbericht van 9 december 2021 door [gedaagde 1] verzonden is. Ter zitting is met partijen besproken dat de meest aangewezen vorm om dit tegenbewijs te leveren een onderzoek van de beide mobiele telefoons door een deskundige is. De rechtbank neemt zich voor om een deskundige te benoemen om dit onderzoek te verrichten.
4.10.
Indien [gedaagden] niet slagen in het leveren van het tegenbewijs, staat vast dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en liggen de vorderingen van [eiseres] voor toewijzing gereed. Slagen [gedaagden] wel in het tegenbewijs, dan zal de conclusie luiden dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, en volgt afwijzing van de vorderingen van [eiseres]
4.11.
Voordat tot het inwinnen van een deskundigenbericht wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.12.
De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van mobiele telefonie en de (technische) mogelijkheden van whatsapp, en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
4.13.
Wilt u het dossier bestuderen en, na onderzoek van de mobiele telefoons van [naam 1] en [gedaagde 1] , vervolgens de volgende vragen beantwoorden:
-
Kunt u na onderzoek van de mobiele telefoons van [naam 1] en van [gedaagde 1] een uitspraak doen over de vraag of het appbericht van 9 december 2021 te 21.28 uur, dat wel op de telefoon van [naam 1] en niet op de telefoon van [gedaagde 1] te lezen is, is verzonden vanaf de telefoon van [gedaagde 1] ?
-
Zo ja, kunt u vanuit uw deskundigheid een verklaring geven voor het feit dat het betreffende appbericht niet zichtbaar is op de telefoon van [gedaagde 1] ?
-
Zo nee, kunt u vanuit uw deskundigheid een verklaring geven voor het feit dat het betreffende appbericht wel zichtbaar is op de telefoon van [naam 1] ?
-
Indien op een van de voorgaande vragen het antwoord ontkennend is, kunt u dan aangeven of, en zo ja welk, nader onderzoek mogelijk wel tot beantwoording van de vraagstelling zou kunnen leiden?
-
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
4.14.
De rechtbank ziet in hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.7 en 4.8 aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [gedaagden] moet worden betaald.
4.15.
In afwachting van het deskundigenbericht zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
