Uitspraken

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

Niet in geschil is dat [gedaagde] een betalingsachterstand van de huurtermijnen heeft laten ontstaan. [gedaagde] doet primair een beroep op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. De kantonrechter dient daarom eerst te beoordelen of er sprake is van de door [gedaagde] gestelde gebreken, waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser] . Daarna dient beoordeeld te worden of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

In zijn algemeenheid stelt [eiser] zich op het standpunt dat een lagere huurprijs is overeengekomen wanneer [gedaagde] eventuele gebreken zelf zou verhelpen. [eiser] heeft deze stelling echter niet met voldoende feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat de kantonrechter dit standpunt zal passeren.

Ter onderbouwing van de lekkages heeft [gedaagde] foto’s van de gestelde gebreken in het geding gebracht die vlak na het sluiten van de huurovereenkomst zijn gemaakt. [eiser] heeft het moment dat de foto’s zijn gemaakt en hetgeen op de foto’s te zien is niet als zodanig betwist. Hij heeft enkel opgemerkt dat de lekkages mogelijk zijn veroorzaakt door het niet schoonhouden van het dak door bijvoorbeeld het blad en overige troep van het dak te verwijderen. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij het dak en de goten niet schoon heeft gehouden. Zo heeft hij onder meer het blad op het dak een paar keer verwijderd en heeft hij met een slang de goten doorgespoten, waarna het water er gewoon doorheen liep. Gelet op gemotiveerde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn opmerking dat het dak niet schoon was en er daardoor lekkages zijn ontstaan nader gemotiveerd te onderbouwen. Er is dan door [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat er geen gebreken zijn. Bovendien zijn naar het oordeel van de kantonrechter de door [gedaagde] overgelegde foto’s duidelijk genoeg om waar te kunnen nemen dat er wel sprake is van een lekkages.

Nu vast staat dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst er een lekkage aan het dak van de garage en aan de lichtkoepel was, en de vochtige vloer het gevolg van de lekkages is en niet aan [gedaagde] is toe te rekenen, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. [gedaagde] mag er als huurder van uitgaan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst geen lekkages heeft en nu hiervan wel sprake is, is [gedaagde] in zijn huurgenot geschaad. Dit betekent dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser] .

[eiser] beroept zich op artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Dit artikel sluit uit dat [eiser] in geval van een gebrek aansprakelijk is en [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening. [gedaagde] voert daartegenover aan dat een beroep op voormeld artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Geoordeeld wordt als volgt. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat tijdens de bezichtiging van het gehuurde de lichtkoepel met ducttape was afgeplakt, en dat door de (tussenpersoon van de) verhuurder is gezegd dat dit geen problemen zou opleveren. Nadat de huurovereenkomst op 1 mei 2021 was ingegaan en het geregend had bleek dat er een lekkage was aan het dak bij de lichtkoepel en aan het dak van de garage, aangezien er water langs de muren naar binnen stroomde en de muren daarna vol zaten met vocht. De vochtige vloer is het gevolg van die lekkages. Vaststaat dat [gedaagde] voortvarend heeft gereageerd door bij e-mailbericht van 28 mei 2021 aan [eiser] melding te maken van deze lekkages (en andere constateringen). Gelet hierop en de enkele stelling van [eiser] dat de tussenpersoon bij het tot stand komen van de huurovereenkomst heeft verklaard dat de vorige huurder het pand in goede staat heeft opgeleverd, alsmede het feit dat [eiser] dat zelf niet heeft gecontroleerd (ook niet na de melding van [gedaagde] ) zijn naar het oordeel van de kantonrechter omstandigheden die voldoende zijn om een beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten, zodat [gedaagde] wél een beroep kan doen op huurprijsvermindering.

In hoeverre [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering en over welke periode is afhankelijk van het substantieel verminderd huurgenot. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat het woongedeelte nog steeds niet over gas, water en elektra beschikt, waardoor hij daar niet kan wonen. Ook heeft hij onweersproken aangevoerd dat de garage en de ruimte waarin de lichtkoepel zich bevindt als opslagruimte is bedoeld en dat hij deze ruimtes door de vochtproblematiek als gevolg van de lekkages lange tijd niet heeft gebruikt. Ook vanwege de lekkages is de (houten) vloer in de winkelruimte vochtig, waardoor die steeds krom trekt zodra het regent. Ondanks de lekkages heeft [gedaagde] de winkel (in augustus 2021) geopend, om toch enige inkomsten te kunnen genereren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd aangetoond dat hij door de lekkages geen ongestoord huurgenot heeft gehad van voormelde ruimtes wegens vochtoverlast. Bovendien hebben de lekkages zich al vrij snel na het ingaan van de huurovereenkomst voorgedaan. Er is dus sprake van een substantieel verminderd huurgenot. Omdat [gedaagde] op 28 mei 2021 reeds melding heeft gemaakt van de lekkages, niet gebleken is dat [eiser] – anders dan een keer naar het pand gaan, maar op dat moment geen toegang had – concreet actie heeft ondernomen en ook na de brief van (de gemachtigde van) [gedaagde] geen onderzoek heeft verricht naar de lekkages, ziet de kantonrechter aanleiding om een huurprijsvermindering van 20% toe te kennen. Hij acht het passend om een huurprijsvermindering toe te kennen vanaf 28 mei 2021, zijnde de datum waarop [gedaagde] de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven aan [eiser] door te melden waar de lekkages zich (exact) bevinden Dit betekent een huurprijsvermindering van € 350,00 per maand over de periode 28 mei 2021 tot en met 31 december 2021, zodat [gedaagde] over die periode een huurprijs is verschuldigd van € 1.400,00 per maand (€ 1.750,00 minus € 350,00). Vanaf 1 januari 2022 bedraagt de huurprijsvermindering € 359,45 per maand, zodat Aljawal vanaf die datum een huurprijs is verschuldigd van € 1.437,80 (€ 1.797,25 minus € 359,45). In zoverre zal de reconventionele vordering worden toegewezen.

Gelet op grond van het voorgaande is [gedaagde] in conventie aan huur tot mei 2022 een bedrag verschuldigd van € 16.989,00. Dit bedrag bestaat uit 7 maanden x € 1.400,00 = € 9.800,00 en 5 maanden x € 1.437,80 = € 7.189,00.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij, in geval van huur aan de kantonrechter, de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het hiervoor overwogene volgt dat [gedaagde] ten tijde van dagvaarding een huurachterstand van € 22.064,00 heeft laten ontstaan, zodat hij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een dergelijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uit de standpunten van [gedaagde] is gebleken dat het onbetaald laten van de huurprijs verband hield met het bestaan van de lekkages in het gehuurde en dat deze niet werden opgelost. De kantonrechter is echter van oordeel dat, hoewel er sprake is van gebreken, geen gegronde reden bestaat om de volledige huur onbetaald te laten. Gelet op de aard van de gebreken had het op de weg van [gedaagde] gelegen om een evenredig deel van de huur te betalen. Zowel bij de achterstand ten tijde van dagvaarden, de achterstand na vermindering van eis als de achterstand met inachtneming van de huurprijsvermindering, is er sprake van een huurachterstand die niet gering van betekenis is. Nu [gedaagde] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst, kan niet langer van [eiser] worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten, zodat de ontbinding daarvan derhalve gerechtvaardigd is. Bovendien heeft [gedaagde] verklaard dat hij – gelet op de ontstane situatie – hiertegen geen bezwaar maakt. Gezien het voorgaande zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen.

De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter [eiser] niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

De vordering tot betaling van een bedrag van € 1.797,25 voor iedere maand, welke vanaf 1 mei 2022 is verschenen, totdat de datum van ontruiming van het gehuurde zal, met inachtneming van de huurprijsvermindering, eveneens worden toegewezen. Dit betekent dat vanaf 1 mei 2022 een bedrag van € 1.437,80 zal worden toegewezen.

Nu het beroep op huurprijsvermindering slaagt, behoeft de nadere stelling van [eiser] omtrent het overeengekomen gebruik van het gehuurde geen nadere bespreking meer. Dit heeft ook te gelden voor het subsidiaire verweer van [gedaagde] inzake opschorting.

Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.

[eiser] maakt aanspraak op de contractuele boete en vordert daarnaast de wettelijke handelsrente over de huurachterstand. Op grond van artikel 6:96 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete ad € 3.600,00 toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand afwijzen.

Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 989,70 komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Gelet op het voorgaande is [gedaagde] aan hoofdsom verschuldigd een bedrag van € 21.578,70, bestaande uit een bedrag van € 16.989,00 aan huur, een bedrag van € 3.600,00 aan contractuele boete en een bedrag van € 989,70 aan buitengerechtelijke incassokosten. Door [gedaagde] is een bedrag van € 6.175,00 betaald (2 x € 1.750,00, 1 x € 875,00 en 2 x € 900,00). Op grond van artikel 6:44 BW dient het bedrag van € 6.175,00 in eerste plaats in mindering te strekken op de kosten, vervolgens in mindering van de rente en ten slotte van de hoofdsom. Dit betekent dat de buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete met die betalingen zijn voldaan, zodat het restant ad € 1.585,30 ( € 6.175,00 - € 989,70 - € 3.600,00) in mindering strekt op het bedrag aan huur, zodat is verschuldigd een bedrag van € 15.403,70 aan hoofdsom.