Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de weigering een omgevingsvergunning te verlenen voor het creëren van een benedenwoning in het pand aan de [adres] 172 te [plaatsnaam 2] .
1.1
Het college heeft de aanvraag voor de vergunning met het besluit van 29 juni 2021 buiten behandeling gesteld. Na het bezwaarschrift van 8 augustus 2021 heeft het college de aanvraag alsnog inhoudelijk behandeld en geweigerd bij besluit van 16 december 2021. Het bezwaarschrift van 8 augustus 2021 heeft het college vervolgens opgevat als bezwaarschrift tegen dit besluit. Met het bestreden besluit van 4 februari 2022 op dit bezwaar heeft het college de weigering om een omgevingsvergunning te verlenen in stand gelaten.
1.2
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2022 op zitting behandeld. Alleen de gemachtigden van het college waren ter zitting aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of het college op goede gronden heeft geweigerd een omgevingsvergunning te verlenen voor het creëren van een benedenwoning. Zij doet dat onder meer aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
3. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Verzoek om huurovereenkomst te beëindigen
4. Allereerst merkt de rechtbank op dat eisers in het aanvullend beroepschrift hebben verzocht om, indien het beroep ongegrond wordt verklaard, de huurovereenkomst met de huurder van de bovenwoning te beëindigen. De bestuursrechter is echter niet bevoegd om privaatrechtelijke huurovereenkomsten te ontbinden en laat dit verzoek daarom buiten dit geschil.
5. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Strijd met het bestemmingsplan
6. Eisers stellen dat op de begane grond gewoond mag worden volgens het geldende bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 1] ’. Detailhandel mag ook, maar de gemeente is voornemens om die toegestane functie te laten vervallen.
6.1
Het college geeft aan dat wonen op de begane grond inderdaad is toegestaan, maar alleen als onderdeel van een grondgebonden woning. Dat betekent dat het hele pand dan als één wooneenheid moet worden gebruikt. Door op de benedenverdieping een tweede wooneenheid te realiseren wordt het pand gebruikt als een gestapelde woning en dat is niet toegestaan. Bovendien volgt uit artikel 13.5.1 van de planregels dat het splitsen van grondgebonden woningen in ieder geval in strijd is met het bestemmingsplan.
6.2
De rechtbank oordeelt dat het aangevraagde plan niet past binnen de woonbestemming van het bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan is op het perceel alleen een grondgebonden woning toegestaan. De bestaande bovenwoning geldt nu als grondgebonden woning. Die woning heeft een eigen toegang op de begane grond en is bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Daarmee voldoet de woning aan de begripsomschrijving voor een grondgebonden woning. Door het realiseren van een aparte woning op de benedenverdieping, wordt het pand of de woning in twee gestapelde woningen gesplitst. Dat is op grond van artikel 13.5.1 van de planregels in ieder geval in strijd met het bestemmingsplan. Voor zover een gestapelde (boven)woning is toegestaan, geldt dat dit het gevolg is van het toestaan van detailhandel (op de benedenverdieping) naast de hoofdbestemming wonen (op de bovenverdieping). Hierdoor ontstaat een gestapelde bovenwoning. Dat betekent echter niet dat daardoor op de benedenverdieping een tweede gestapelde woning is toegestaan. Bij het ontstaan van twee gestapelde woningen wordt het pand gebruikt voor de huisvesting van twee huishoudens, terwijl op grond van het bestemmingsplan slechts één woning voor één huishouden is toegestaan.
Geen reden voor afwijking van het bestemmingsplan
7. Eisers stellen dat het plan stedenbouwkundig verantwoord is. Bovendien zijn er niet veel andere mogelijkheden. Het college heeft de gemeenteraad al voorgesteld de detailhandelsbestemming van de benedenverdieping te verwijderen. Alleen wonen is daar dan toegestaan. Het hele pand naar één woning verbouwen, zoals het college voorstelt, kan niet door een bestaande huurovereenkomst voor de bovenwoning. Bovendien hebben eisers het pand gekocht in de veronderstelling dat er twee te verhuren woningen in gerealiseerd konden worden. Verder heeft het college in het verleden toestemming gegeven voor gestapeld wonen in het pand door een winkel op de benedenverdieping van de woning toe te staan. Dat nu niet meer toestaan is in strijd met het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. Niet meewerken aan een afwijking is daarom onevenredig bezwarend voor eisers.
7.1
Het college acht afwijking van het bestemmingsplan in strijd met de goede ruimtelijke ordening, omdat het plan afbreuk doet aan de woonkwaliteit en de woon- en leefomgeving. Het college wil alleen meewerken aan woningen met een eigen buitenruimte, om de kwaliteit van de woningen in het gebied te waarborgen. Aan een buitenruimte in de vorm van een dakterras op de eerste verdieping wil het college niet meewerken. Dit past namelijk niet in het beleid en levert extra strijd op met het bestemmingsplan. Zo is het bouwen buiten het hoofdbebouwingsvlak niet toegestaan, is een bouwhoogte van vier meter niet toegestaan, wordt de strijdigheid voor wat betreft het bouwen op onbebouwd terrein vergroot, is het achtererfgebied volledig bebouwd ten behoeven van wonen wat stedenbouwkundig niet wenselijk is en is er sprake van schending van de privacy van buren.
7.2
De rechtbank overweegt dat het college bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toekomt waarbij de betrokken belangen moeten worden afwogen. Het college mag in beginsel vasthouden aan het beleid dat hij in de [adres] geen gestapelde woningen wil. Het college mag daarbij betekenis toekennen aan een goede woonkwaliteit vanwege de noodzakelijke buitenruimte en aan de omstandigheid dat de door eiser voorgestane wijze om deze buitenruimte te realiseren extra strijd oplevert met het bestemmingsplan en ten koste kan gaan van de privacy van omwonenden. Dit leidt volgens het college tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden.
7.3
Eisers geven aan dat zij in een bijzondere omstandigheid verkeren waardoor het college redelijkerwijs niet kon weigeren medewerking te verlenen aan de afwijking, omdat dit er feitelijk toe leidt, dat de benedenverdieping van het pand, nadat het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’ in werking is getreden alleen kunnen gebruiken als onderdeel van de woning die het hele pand omvat. Zij hebben het pand ook gekocht in de veronderstelling dat de benedenverdieping als aparte woning verhuurd kon worden.
Hoewel de rechtbank het gezien de overgelegde stukken aannemelijk acht dat eisers de woning hebben gekocht in deze veronderstelling, is het college daar niet aan gebonden. Hij mocht het belang om vast te houden aan zijn beleid, dat op zich niet onredelijk is, laten prevaleren boven het belang van eisers om de verwachte opbrengst uit de woning te generen. Eisers kunnen het hele pand, inclusief benedenverdieping, als één woning gebruiken. Het college hoeft niet mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan vanwege privaatrechtelijke afspraken die eisers, of hun rechtsvoorgangers, hebben gemaakt. Dat betekent dat het niet onevenredig is als het college aan de weigering vasthoudt.
7.4
Voor zover eisers zich beroepen op het vertrouwens- en het rechtszekerheidsbeginsel op grond van het bestaande recht om een gestapelde woning boven een winkel te hebben, gaat de rechtbank daar niet in mee. Het bestemmingsplan gaat uit van een woonbestemming waarbij op het betreffende perceel één grondgebonden woning, bedoeld voor de huisvesting van één huishouden mocht worden gebouwd. Het college heeft in het verleden toegestaan dat op de benedenverdieping een winkel werd gevestigd en dat daarboven, conform de hoofdbestemming van het pand, gewoond mag blijven worden. De afweging of er een winkel op de benedenverdieping van de woning gerealiseerd mag worden, is in ruimtelijk opzicht gezien anders dan de afweging of de woning in een beneden- en bovenwoning gesplitst mag worden. Er komt een huishouden bij en het college stelt andere eisen aan de buitenruimte bij woningen dan bij winkels. Eisers hebben hiermee dus niet het recht verkregen om de winkelverdieping om te zetten in een zelfstandige, tweede woning in het pand. Ook overigens is niet gebleken van toezeggingen van of namens het college waaruit eisers mochten afleiden dat gestapeld wonen in de vorm van twee woningen boven elkaar zou worden toegestaan. De weigering is daarmee niet in strijd met het vertrouwens- of het rechtszekerheidsbeginsel.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Karsten-Badal, rechter, in aanwezigheid van mr.drs. R.J. Wesel, griffier, op 30 december 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Artikel 1 Begripsregels
In deze regels wordt verstaan onder: [. . .]
53 gestapelde woning
Een woning onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.
[. . .]
56 grondgebonden woning
Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
