Uitspraken

Zowel in conventie als in reconventie staat de ontbinding van de koopoptieovereenkomst centraal. Beide partijen baseren zich bij hun vorderingen in dat kader op dezelfde feiten en omstandigheden. Ook de andere vorderingen in conventie en reconventie hangen met elkaar samen. De rechtbank zal de vorderingen in conventie en reconventie daarom gezamenlijk behandelen.

Om ontbinding van een overeenkomst in te kunnen roepen, dient de wederpartij tekort te zijn geschoten in de nakoming van een van haar verbintenissen uit die overeenkomst (artikel 6:265 lid 1 BW). Voor de beoordeling is dan ook eerst van belang om vast te stellen welke verbintenissen voor beide partijen voortvloeien uit de koopoptieovereenkomst.

De verbintenissen die [gedaagde in conventie] op zich heeft genomen met het sluiten van de koopoptieovereenkomst, zijn helder en vormen ook geen punt van discussie tussen partijen. De belangrijkste verbintenis die voor [gedaagde in conventie] volgt uit de overeenkomst is het betalen van de overeengekomen optievergoedingen. Over de verbintenissen die FXX-K met het sluiten van de koopoptieovereenkomst op zich heeft genomen, bestaat wel discussie tussen partijen. FXX-K stelt dat zij enkel de optie tot koop moet verzorgen. Zij hoeft het bedrijfspand niet zelf te leveren. FXX-K is immers nooit eigenaar geweest van het pand. De essentie is volgens FXX-K dat [gedaagde in conventie] van de optie tot koop gebruik kan maken en het bedrijfspand geleverd kan krijgen. [gedaagde in conventie] is van mening dat uit de koopoptieovereenkomst voor FXX-K wel de verplichting voortvloeit om te zorgen dat het bedrijfspand na het inroepen van de optie zou worden geleverd aan [gedaagde in conventie] .

In de koopoptieovereenkomst is bepaald dat de optienemer het optierecht niet kan overdragen, maar er is niet voorzien in de situatie dat de eigendom van het bedrijfspand zou overgaan op een derde. FXX-K heeft op de zitting ook aangegeven dat bij het sluiten van de overeenkomst niet is stilgestaan bij deze mogelijkheid. Deze situatie heeft zich echter wèl voorgedaan. De verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] heeft tot gevolg dat FXX-K het niet langer in haar macht heeft om te bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand na het inroepen van de optie overgaat op [gedaagde in conventie] . [bedrijf 2] staat buiten de groep van vennootschappen waartoe FXX-K en Portsight behoren.

FXX-K heeft aangevoerd dat tussen Portsight en [bedrijf 2] uitdrukkelijk de afspraak is gemaakt dat [bedrijf 2] de koopoptie van [gedaagde in conventie] zal dulden en toestaan indien deze zou worden verzilverd conform de koopoptieovereenkomst. Dit heeft volgens FXX-K tot gevolg dat de koopoptieovereenkomst nog steeds kan worden nagekomen (in ieder geval tot het moment van het inroepen van de partiële ontbinding). In de leveringsakte tussen Portsight en [bedrijf 2] is inderdaad opgenomen dat het [bedrijf 2] bekend is dat ‘huurder tot en met 31 december 2023 het recht heeft tot koop van het verkochte voor een koopsom van € 1.125.000.’ In dezelfde akte is echter tegelijkertijd opgenomen dat verkoper garandeert dat er voor verkoper ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een optierecht bestaan. De koopovereenkomst tussen Portsight en [bedrijf 2] is niet in het geding gebracht. FXX-K heeft onvoldoende onderbouwd dat met [bedrijf 2] is overeengekomen dat de optievoorwaarden zoals vastgelegd in de koopoptieovereenkomst één op één gestand zouden worden gedaan door [bedrijf 2] . Uit de e-mail van 14 maart 2023 van [bedrijf 2] aan [gedaagde in conventie] (aangehaald in rechtsoverweging 2.18) volgt juist het tegenovergestelde. [bedrijf 2] geeft aan de koopoptieovereenkomst niet te hebben, en meldt dat de door [gedaagde in conventie] betaalde maandtermijnen ‘blijkbaar’ een optievergoeding waren, en geen aflossing op de koopsom van het bedrijfspand. Dit staat haaks op de tussen FXX-K en [gedaagde in conventie] gemaakte afspraken (zoals verwoord in artikel 7 van de koopoptieovereenkomst). De rechtbank begrijpt dat de situatie voor [gedaagde in conventie] onduidelijk was geworden na de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] , en constateert dat FXX-K die onduidelijkheid tot op heden niet heeft weggenomen. Er is niet komen vast te staan dat [gedaagde in conventie] het optierecht tegenover [bedrijf 2] onder dezelfde voorwaarden als tegenover FXX-K zou kunnen inroepen.

De rechtbank komt tot de conclusie dat FXX-K haar verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst vanwege de verkoop en levering van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] blijvend niet meer kan nakomen. [gedaagde in conventie] is dan ook niet in verzuim geraakt toen zij na de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] stopte met het betalen van de maandelijkse optietermijnen. Nu de tekortkoming aan de kant van FXX-K lag, was zij niet gerechtigd de partiële ontbinding van de koopoptieovereenkomst in te roepen. De vorderingen van FXX-K in conventie die zien op ontbinding van de koopoptieovereenkomst en betaling van de maandelijkse optietermijnen (I tot en met III) worden dan ook afgewezen.

FXX-K heeft aangevoerd dat als zij al zou zijn tekortgeschoten, de tekortkoming de ontbinding van de koopoptieovereenkomst door [gedaagde in conventie] niet rechtvaardigt (een beroep op de zogenaamde ‘tenzij bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW). Volgens
FXX-K wenst [gedaagde in conventie] slechts een nog lagere koopprijs te creëren door de reeds betaalde optievergoedingen terug te vorderen. Dit is volgens FXX-K in strijd met de redelijkheid en billijkheid, des te meer nu FXX-K (althans [bestuurder] ) [gedaagde in conventie] een gunst heeft bewezen met het verlenen van de optie. [gedaagde in conventie] voert verweer.

De rechtbank volgt FXX-K niet in haar standpunt. Er is geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Door de overdracht van het bedrijfspand kan FXX-K niet meer bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand onder de overeengekomen voorwaarden kan worden geleverd aan [gedaagde in conventie] , hetgeen de kern van de overeenkomst raakt. [gedaagde in conventie] voert terecht aan dat de ontstane situatie is ontstaan door toedoen van FXX-K, althans [bestuurder] . FXX-K had in de koopoptieovereenkomst kunnen voorzien in de situatie die zich nu voordoet, of kunnen zorgen voor heldere afspraken met [gedaagde in conventie] en [bedrijf 2] om de huidige situatie te voorkomen. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid -waarbij FXX-K het oog heeft op de werking van artikel 6:248 lid 2 BW ten gunste van FXX-K - stuit op dezelfde motivering af.

Nu het beroep van FXX-K op de ‘tenzij bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet slaagt, kan de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie] tot ontbinding van de koopoptieovereenkomst worden toegewezen.

Uit de ontbinding van de koopoptieovereenkomst vloeien verbintenissen tot ongedaanmaking voort (artikel 6:271 BW). Er is niet gesteld of gebleken dat FXX-K een prestatie heeft geleverd die ongedaan moet worden gemaakt. [gedaagde in conventie] wel; zij heeft recht op terugbetaling van de betaalde maandelijkse optievergoeding. Niet in geschil is dat [gedaagde in conventie] een bedrag van in totaal € 187.550,00 inclusief btw heeft betaald. De reconventionele vordering tot terugbetaling daarvan is toewijsbaar.

[gedaagde in conventie] heeft de wettelijke (handels)rente over voornoemd bedrag gevorderd vanaf 15 juli 2021. De wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar, nu artikel 6:119a BW niet van toepassing is op een ongedaanmakingsverbintenis. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW is wel toewijsbaar, maar niet vanaf 15 juli 2021. De verplichting tot terugbetaling ontstaat immers pas met de ontbinding die in dit vonnis wordt uitgesproken. De rechtbank wijst de wettelijke rente toe vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis.

De vordering van FXX-K tot betaling van de door Veka aan [gedaagde in conventie] verzonden facturen terzake reparatiewerkzaamheden ter hoogte van in totaal € 2.673,92 is toewijsbaar. [gedaagde in conventie] heeft de facturen op zich niet betwist, maar enkel aangevoerd dat Veka eerder dan de datum van de openstaande facturen de facturen van [gedaagde in conventie] al niet meer heeft voldaan. [gedaagde in conventie] heeft dit beroep op schuldeisersverzuim op geen enkele manier nader onderbouwd, en wordt daarom gepasseerd.

FXX-K vordert de wettelijke handelsrente over de vier facturen vanaf 30 dagen na ontvangstdatum van de verschillende facturen. De vervaldata van de verschillende facturen blijken uit de facturen zelf en de tabel op pagina 12 van de dagvaarding. Deze vordering is toewijsbaar. [gedaagde in conventie] richt daartegen ook geen verweer.

FXX-K maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt vast dat FXX-K voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief.

[gedaagde in conventie] vordert in reconventie opheffing van de gelegde conservatoire derdenbeslagen. De beslagen zijn volgens [gedaagde in conventie] nodeloos en zonder grondslag gelegd. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft FXX-K wel degelijk een vordering op [gedaagde in conventie] (ter zake de onbetaald gelaten facturen van Veka). Nu [gedaagde in conventie] geen andere argumenten heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar vordering tot opheffing van de gelegde beslagen, wordt de vordering afgewezen.

Partijen zijn in conventie en in reconventie over en weer in het (on)gelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. Vanwege de compensatie van proceskosten blijven de kosten van beslaglegging voor rekening van
FXX-K.

De nakosten en de daarover (in conventie) gevorderde wettelijke rente zijn toewijsbaar zoals in het dictum is bepaald.