Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt het beroep van eisers aan de hand van onder meer de beroepsgronden van eisers.
4. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
6. Ontvankelijkheid van eiser [naam eiser 1] in bezwaar
6.1.
[naam derde-partij] stelt dat [naam eiser 1] ten onrechte in bezwaar is ontvangen, nu hij pas na de hoorzitting een volmacht heeft overgelegd. Het college heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de bezwaren van [naam eiser 1] niet-ontvankelijk te verklaren, omdat voor het college duidelijk is geworden dat de gemachtigde van [naam eiser 1] namens hem bezwaar heeft gemaakt. De rechtbank ziet geen reden hier anders over te oordelen, waarbij wordt opgemerkt dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] sowieso de mogelijkheid hadden om beroep in te stellen, zelfs als het bezwaar van [naam eiser 1] niet-ontvankelijk was verklaard, omdat het bestreden besluit ten opzichte van de primaire besluiten ten nadele van hen is gewijzigd.
7. Ontvankelijkheid van de derde-partij
7.1
Eisers stellen dat het bezwaar van [naam derde-partij] ten onrechte ontvankelijk is verklaard. Het belang dat [naam derde-partij] bij de omgevingsvergunningen heeft kan immers slechts gevolg hebben voor haar in verband met haar privaatrechtelijke rechtsverhouding met de gemeente, zodat haar belang daarbij niet rechtstreeks is betrokken. [naam derde-partij] kan daarom niet als belanghebbende worden aangemerkt, zoals bedoeld in artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eisers wijzen er daarbij op dat een vergelijkbare bepaling als artikel 8.2, vierde lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ontbreekt bij financiële voorschriften als bedoeld in artikel 6.17 van de Wro.
7.2
Het college stelt in het bestreden besluit dat [naam derde-partij] belanghebbende is, omdat hij concessiehouder is met betrekking tot de ontwikkeling van het project [naam perceel 2] in [plaatsnaam 1] en hij daartoe een overeenkomst met de gemeente Tilburg heeft gesloten. Op grond van deze overeenkomst betaalt [naam derde-partij] een groot deel van de exploitatiekosten, althans de kosten voor het woonrijp maken van de wijk [naam perceel 2] . De gemeente Tilburg heeft zich op grond van deze overeenkomst verplicht om exploitatiebijdragen op (andere) particuliere eigenaren te verhalen, die met de door [naam derde-partij] verschuldigde bijdrage worden verrekend. [naam derde-partij] heeft er daarom belang bij dat de exploitatiebijdragen in overeenstemming met het exploitatieplan worden verhaald. Het college wijst ook op de conclusie van [naam persoon] (ECLI:NL:CRVB:2018:3474) die een aantal vuistregels formuleert. Uit vuistregel drie volgt dat een afgeleid belang van een derde niet moet worden tegengeworpen als de betrokkenheid zijn rechts- of belangpositie bij het besluit een zelfstandige rechtsbescherming rechtvaardigt. De afspraken met de gemeente Tilburg zijn vastgelegd. Dit rechtvaardigt een zelfstandige aanspraak op de rechtsbescherming van [naam derde-partij] . [naam derde-partij] is terecht als belanghebbende aangemerkt. [naam derde-partij] deelt de opvatting van het college.
7.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam derde-partij] voldoende aannemelijk gemaakt dat de exploitatiebijdragen die eisers moeten betalen, direct invloed hebben op de exploitatiekosten die [naam derde-partij] aan de gemeente moet betalen en daarmee de vermogenspositie van [naam derde-partij] rechtstreeks wordt beïnvloed, terwijl het belang van [naam derde-partij] tegengesteld is aan dat van eisers en ook een ander belang betreft dan dat van de gemeente Tilburg. Het college heeft [naam derde-partij] dan ook terecht het bezwaar van [naam derde-partij] ontvankelijk geoordeeld.
8. Nadelige gevolgen van bezwaarprocedure
8.1.
Eisers menen dat het onjuist is dat de exploitatiebijdrage € 76.769,- hoger is dan voordat eiser [naam eiser 1] bezwaar instelde. Zij stellen dat dit in strijd is met het beginsel dat het indienen van een bezwaarschrift er niet toe mag leiden dat de indiener via de heroverweging door het bestuur in een slechtere positie geraakt dan zonder de bezwaarprocedure mogelijk zou zijn (verbod van reformatio in peius). Gelet hierop komt het bestreden besluit ook voor vernietiging in aanmerking.
8.2.
Tegen de hoogte van exploitatiebijdragen voor eisers is zowel door eiser [naam eiser 1] als door [naam derde-partij] bezwaar gemaakt, waarbij [naam eiser 1] lagere bijdragen wenste en [naam derde-partij] juist meende dat er hogere bijdragen van eisers nodig waren. Hiervoor is al geoordeeld dat beide bezwaren terecht ontvankelijk zijn geacht. Het college heeft beide bezwaren beoordeeld en dat betekent ook dat het denkbaar was dat de gegrondverklaring van ene bezwaar tot nadelige gevolgen voor de andere bezwaarmaker zou leiden. Een dergelijk gevolg is inherent aan de beoordeling van de bezwaren. Ook als [naam eiser 1] geen bezwaar had gemaakt, was hij door de gegrondverklaring van de bezwaren van [naam derde-partij] in een nadeligere positie uitgekomen. Er is dan volgens de rechtbank ook geen sprake van overtreding van het verbod van reformatio in peius.
9. Het exploitatieplan en de exploitatiebijdrage
9.1.
Op 11 september 2017 heeft de gemeenteraad het exploitatieplan vastgesteld. Op 5 december 2018 is het exploitatieplan door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) onherroepelijk geworden.1 De exploitatiebijdragen die aan de omgevingsvergunningen van eisers zijn verbonden, dienen gelet op de artikelen 6.17, 6.18 en 6.19 van de Wro gebaseerd te zijn op dit exploitatieplan. De wijze waarop de exploitatiebijdrage moet worden berekend en de vraag welke uitgiftecategorieën daarbij moeten worden gehanteerd, wordt derhalve bepaald door dit onherroepelijke exploitatieplan.
9.2.
Eisers hebben aangevoerd dat dit exploitatieplan in strijd met artikel 6.15 van de Wro niet ten minste een keer per jaar is herzien. De rechtbank stelt vast dat ten tijde van het bestreden besluit nog geen herzieningen van het exploitatieplan zijn vastgesteld, terwijl uit artikel 6.15 van de Wro voortvloeit dat het plan inmiddels al ten minste 3 keer had moeten worden herzien. Deze tekortkoming van de gemeenteraad heeft geen gevolgen voor de exploitatiebijdragen en ook niet voor de toetsingsgrondslag van die bijdragen; bij gebreke van een herziening, dient het college die bijdragen te baseren op het eerder genoemde exploitatieplan.
9.3.
Dat betekent wel dat de exploitatiebijdragen moeten worden gebaseerd op een verouderd plan, met in dit geval ook een niet-actueel stedenbouwkundig verkavelingsplan. De afwijkingen die hierdoor ontstaan, kunnen worden hersteld. Nadat het exploitatieplan geheel is uitgevoerd, dient verweerder immers een (eind-)afrekening van het exploitatieplan vast te stellen, waarbij de exploitatiebijdragen worden herberekend. Eisers hebben er echter op gewezen dat uit artikel 6.20, derde lid, van de Wro voortvloeit dat als die herberekening leidt tot een lagere bijdrage slechts tot terugbetaling door de gemeente wordt overgegaan als het verschil meer dan 5% bedraagt en dat de terugbetaling dan ook slechts het gedeelte groter dan 5% betreft. Dat betekent dat eisers door het niet tijdig herzien van het exploitatieplan kunnen worden benadeeld. De rechtbank is van oordeel dat dit van verweerder vergt dat hij de exploitatiebijdragen met grote zorgvuldigheid dient vast te stellen en dat hij bij twijfel in het voordeel van eisers dient te beslissen.
10. Welke percelen dienen in de berekening van de exploitatiebijdrage te worden betrokken?
10.1.
Eisers hebben betoogd dat in het exploitatieplan was voorzien dat de percelen met kadastrale nummers A 6153, A 6154, A 6155 en A 6156 gebruikt zouden worden voor de realisering van in totaal 3 woningen. Uiteindelijk hebben eisers daar twee woningen kunnen realiseren, omdat daarmee het maximaal aantal woningen in het gehele plangebied was bereikt. Dat betekent volgens eisers dat ofwel het ongebruikte perceel A 6156 buiten de berekening van de exploitatiebijdrage moet worden gelaten, mede omdat dat perceel ook geen onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunningen ofwel dat de exploitatiebijdrage met 1/3 moet worden verminderd omdat slechts 2 van de 3 woningen kan worden gerealiseerd. Voorts moet perceel A 6153 volgens eisers buiten de berekening blijven omdat op dat perceel een weg wordt gerealiseerd.
10.2.
Verweerder en [naam derde-partij] wijzen erop dat op bijlage D bij het exploitatieplan (Kaart voorgenomen ruimtegebruik) de vier percelen van eisers zijn aangewezen als uitgeefbaar. Dat eisers slechts een deel van de percelen in hun vergunningaanvragen hebben betrokken, doet niet af aan het feit dat alle percelen in de berekening van de bijdragen moeten worden betrokken.
10.3.
De rechtbank stelt vast dat de exploitatiebijdrage wordt berekend door een verdeling naar uitgiftecategorieën, een basiseenheid per uitgiftecategorie en het totaal aantal gewogen eenheden per eigendom dan te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het ruimtegebruik per eigenaar is de basis voor de bepaling van het aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie. In dit geval is het grondoppervlakte in m2 de eenheid waarmee wordt gerekend. Gelet op artikel 6.19 van de Wro dient de exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning te worden berekend aan de hand van de in de vergunningaanvraag opgenomen gronden. Uit de tekst van dit artikel en de parlementaire geschiedenis2 blijkt dat de wetgever heeft willen voorkomen dat een vergunninghouder kostenverhaal deels zou kunnen ontlopen door een deel van voor wonen bestemde gronden, zoals de tuin, buiten een vergunningaanvraag te houden. Gelet hierop zal de rechtbank beoordelen of de percelen A 6153 en A 6156, die niet tot de vergunningaanvragen behoren, toch ten behoeve van de berekening van de exploitatiebijdragen aan de vergunningen moeten worden toegerekend.
Voor perceel A 6156 geldt dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dat perceel zal worden gebruikt ten behoeve van de beide woningen. Het perceel heeft immers een woonbestemming gekregen en ligt aansluitend aan de twee door eisers te realiseren woningen. Een ander gebruik dan tuin ten behoeve van de woningen is niet eenvoudig denkbaar en eisers hebben ook niet aangegeven hoe die gronden dan gebruikt zullen gaan worden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om dit perceel buiten de berekening van de bijdragen te houden en evenmin voor de stelling van eisers dat de bijdragen met 1/3 zouden moeten worden gekort.
Voor perceel A 6153 geldt dat daar de [adres] is gerealiseerd. Het gaat daarbij weliswaar om een doodlopende weg, die voornamelijk door de bewoners van de twee woningen zal worden gebruikt, maar het is wel een voor het openbaar verkeer openstaande weg. Of de weg een openbare weg in de zin van de Wegenwet is, is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. Bepalend is of dit perceel aan de omgevingsvergunningen voor de bouw van de twee woningen moet worden toegerekend. Daarvoor ziet de rechtbank geen reden: de weg is door iedereen te gebruiken en is niet exclusief voor eisers of door hen aan te wijzen personen. In zoverre onderscheidt de weg zich ook van bijvoorbeeld een oprit naar een garage bij een woning: die oprit is wel alleen door de bewoner te gebruiken en maakt dan ook onderdeel uit van het bouwperceel. Bij de waardering van dat perceel zal de oprit dan ook meetellen, maar dat geldt niet voor de toegangsweg naar die oprit.
10.4.
Deze beroepsgrond slaagt dan ook voor zover perceel A 6153 in de berekening van de exploitatiebijdragen is betrokken.
11. De uitgiftecategorie in de berekening van de exploitatiebijdrage
11.1.
Eisers menen dat de vergunde patiobungalow niet valt binnen de uitgiftecategorie ‘vrijstaand groot’, maar als ‘semibungalow’ moet worden gezien. Eisers wijzen ook op de berekening van de exploitatiebijdrage voor een andere eigenaar van gronden in het plangebied. Bij die eigenaar zouden patiobungalows wel als semibungalow voor de berekening van de exploitatiebijdragen zijn aangemerkt.
11.2.
Het college wijst erop dat de categorie ‘semibungalow’ niet in het exploitatieplan voorkomt en dat daarom aansluiting is gezocht bij de best vergelijkbare categorie van vrijstaande woningen. Het college wijst daarbij ook op het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan, waarin op de gronden van eisers vrijstaande woningen zijn voorzien.
11.3.
Uit de exploitatieopzet bij het exploitatieplan blijkt dat op de gronden van eisers de uitgiftecategorieën sociale huurwoning, rijwoning, hoekwoning, tweekapper en vrijstaand gelden. De categorie bungalow of semibungalow komt in de exploitatieopzet voor de gronden van eisers niet voor. Met het college is de rechtbank van oordeel dat de bungalow van eisers het best vergelijkbaar is met de categorie vrijstaand en dat het college dan ook terecht die categorie heeft gebruikt bij de berekening van de exploitatiebijdragen.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat ook niet op. Uit de stukken is duidelijk geworden dat ook bij de door eisers genoemde andere eigenaar is gerekend met de uitgiftecategorie ‘vrijstaand’.
11.4.. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
12. Het gebruikte rentepercentage in de berekening van de exploitatiebijdragen
12.1.
Het exploitatieplan bepaalt dat het rentepercentage bij de berekening van de exploitatiebijdrage is bepaald door de interne rekenrente die het grondbedrijf van de gemeente Tilburg hanteert. Eiseres heeft aangegeven dat de interne rekenrente volgens de jaarstukken van de gemeente in 2016 0,28% bedroeg en dat in de jaren daarna dat de interne rekenrente respectievelijk 0,32% (2017), 0,275% (2018), 0166% (2019) en 0,275% (2020) bedroeg. Bij de berekening van de exploitatiebijdragen is het college uitgegaan van 3,5%.
12.2
Het college heeft gesteld dat ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan intern weliswaar een rentepercentage van 0,161% werd gehanteerd, maar dat de interne rente 3,5% bedroeg. De rechtbank begrijpt het zo dat het percentage van 3,5% in de begroting van het exploitatieplan als rekenfactor is gebruikt en dat dit percentage een schatting is, die niet gelijk is aan de interne rekenrente die binnen het grondbedrijf van de gemeente wordt gebruikt. In de lopende herziening van het exploitatieplan wordt voor 2016 een rentepercentage van 0,5% gehanteerd en wordt een inschatting voor de resterende looptijd gemaakt, waarbij wordt uitgegaan van 2%.
12.3
De rechtbank leidt uit het exploitatieplan af dat daarin is bepaald dat de interne rekenrente moet worden gehanteerd bij de berekening van de exploitatiebijdrage. Gelet daarop moet ook het college daar van uit gaan en kan hij niet daarnaast nog een ander rentepercentage hanteren. De interne rekenrente zoals die gold ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan dient dan ook als uitgangspunt te worden genomen, zeker nu die in het voordeel van eisers is. De rechtbank begrijpt dat de rekenrente na afloop van een boekjaar wordt vastgesteld en bij de goedkeuring van de jaarstukken door de gemeenteraad wordt bekrachtigd. Ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan, dus op 11 september 2017, gold derhalve de door het grondbedrijf gehanteerde rekenrente over 2016. De rechtbank heeft niet met zekerheid kunnen vaststellen wat die interne rekenrente over 2016 was: mogelijk 0,5%, maar waarschijnlijk 0,28% of zelfs (volgens de gemachtigde van verweerder) maar 0,161%. Duidelijk is echter wel dat het bij de berekeningen gehanteerde percentage van 3,5% onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt dan ook.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit
Het college zal de exploitatiebijdragen van eisers opnieuw moeten berekenen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank zal hiervoor een termijn bepalen. Een andere wijze van afdoening zou niet doelmatig en efficiënt zijn.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet het college aan eisers het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
15. De rechtbank veroordeelt het college in de door eisers gemaakte proceskosten. De proceskosten worden berekend volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 1897,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 1).
16. Tot slot heeft de gemachtigde van eisers verzocht van de vergoeding van de door hem gemaakte reiskosten in het kader van deze procedure. Gelet op artikel 1, onder d, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb komt eiser in aanmerking voor vergoeding van zijn reiskosten. Eisers hebben ook een vergoeding gevraagd van de door hen gemaakte reiskosten van € 10,-. Dit bedrag komt de rechtbank niet onredelijk voor en daarom wordt bepaald dat het college deze kosten moet vergoeden.
Bijlage
Algemene wet bestuursrecht:
Op grond van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb wordt onder belanghebbende verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Wet ruimtelijke ordening:
Op grond van artikel 6.15, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), wordt een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen een exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt de termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden.
Op grond van artikel 6.17, eerste lid, van de Wro verhalen burgemeester en wethouders de kosten, verbonden aan exploitatie van de gronden gelegen in een exploitatiegebied, door aan een omgevingsvergunning voor een bouwplan dat krachtens artikel 6.12, eerste lid, is aangewezen, of een omgevingsvergunning voor een gedeelte daarvan, met inachtneming van het exploitatieplan het voorschrift te verbinden dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd is, tenzij de bijdrage anderszins verzekerd is of voorafgaand aan de indiening van de bouwaanvraag een exploitatiebijdrage met betrekking tot de betreffende gronden overeengekomen en verzekerd is.
Op grond van artikel 6.18, eerste lid, van de Wro worden ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht.
Op grond van het tweede lid, wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf.
Op grond van het derde lid, worden door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor gewogen eenheden vastgesteld.
Op grond van het vierde lid, worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld.
Op grond van het vijfde lid, is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal.
Op grond van artikel 6.19 van de Wro wordt, de per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met:
-
de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven;
-
de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.
Exploitatieplan [naam perceel 2] [plaatsnaam 1] :
Artikel 6.1.6 Berekening exploitatiebijdrage
In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden, die gebaseerd worden op basiseenheden per uitgiftecategorie maal de daaraan toegekende gewichtsfactor. Het te realiseren programma wordt omgerekend naar het aantal gewogen eenheden en vervolgens omgerekend naar de door exploitant te betalen exploitatiebijdrage op basis van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Van de uiteindelijke exploitatiebijdrage die exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de gronden van exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die exploitant heeft uitgevoerd in mindering gebracht.
Definitie basiseenheden
De basiseenheid waarmee gerekend wordt in dit exploitatieplan is bij het woningbouwprogramma voor appartementen en de voorzieningen het aantal m² bvo en bij grondgebonden woningen het aantal m² kavel behorende bij de woning.
Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen eenheden
Eén van de grondbeginselen van de exploitatiebijdrage is dat de bijdrage gekoppeld is aan de netto contante opbrengsten van de exploitanten. Voor het bepalen van de opbrengstpotentie van de in het exploitatiegebied gelegen percelen wordt gebruik gemaakt van de uitgifteprijs van bouwrijpe grond, uitgedrukt in een prijs per m², m² bvo en m² vvo behorende bij het uitgeefbaar terrein.
De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op de uitgifteprijzen. Om dit te bewerkstelligen worden aan de gedefinieerde basiseenheden relatieve gewichten toegekend. Het gewicht dat wordt toegekend is afhankelijk van de uitgifteprijs van de uitgiftecategorie.
Bij de bepaling van het aantal gewogen eenheden dient rekening gehouden te worden met fasering in de tijd. Een vierkante meter uitgifte in 2016 is anders dan dezelfde vierkante meter in 2020. De bepaalde gewichtseenheden dienen dus contant gemaakt te worden naar 2016.
Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid
De uiteindelijke exploitatiebijdrage per gewogen eenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen kosten te delen door het totaal van de gewogen eenheden. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage per gewogen eenheid. De exploitant krijgt een bijdrage toegerekend op basis van het aantal gewogen eenheden van zijn aandeel in het totale plan maal het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid.
Exploitatiebijdrage per exploitant
Op de genoemde exploitatiebijdrage moeten de inbrengwaarde van de gronden en de gemaakte kosten van zelf verrichtte werkzaamheden nog in mindering worden gebracht. De kosten van zelf verrichte werkzaamheden kunnen niet hoger zijn dan aangegeven in het laatst vastgestelde exploitatieplan. De vergunninghouder moet aantonen dat de werken en werkzaamheden, waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt overeenkomstig de regels en eisen die het exploitatieplan stelt. Het college van Burgemeester en Wethouders kan een accountantsverklaring eisen.
8.2
De reken technische uitgangspunten
In onderstaande tabel zijn de reken technische uitgangspunten opgenomen:
|
Rekentechnische uitgangspunten
|
|
|
Start plan
|
1 januari 2016
|
|
Prijspeildatum
|
1 januari 2016
|
|
Einddatum
|
31 december 2023
|
|
Looptijd in jaren
|
8
|
|
Rentevoet per jaar
|
3,5%
|
|
Kostenstijging per jaar
|
2,0%
|
|
Opbrengstenstijging 2016 t/m 2019
|
1,0%
|
|
Opbrengstenstijging vanaf 2020 t/m 2025
|
1,5%
|
|
Vanaf 2026
|
0,0%
|
Tabel 1 Rekentechnische uitgangspunten
In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige peildatum. Vanaf deze peildatum tot aan de datum van de uitgaven (als het gaat om kosten) wordt rekening gehouden met een parameter voor kostenstijging. Hetzelfde geldt voor opbrengstenstijging.
De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden meegenomen in de exploitatieopzet. De eventuele renteopbrengsten worden op deze kosten in mindering gebracht. De kosten worden over het algemeen eerder gemaakt dan het moment van de opbrengsten. Hiermee is in de exploitatieopzet rekening gehouden door alle kosten en opbrengsten ‘in de tijd uit te zetten’ en vervolgens alle kosten en opbrengsten contant te maken naar genoemde peildatum.
De start van de uitvoering van de werken en werkzaamheden is voorzien in 2016 en de huidige verwachting is dat de werkzaamheden eind 2023 worden afgerond.
Het rentepercentage is bepaald op basis van de interne rekenrente van de gemeente op grondbedrijf activiteiten. Voor de begroting 2016 wordt een percentage gehanteerd van 3,5%.
De jaarlijkse percentages voor kosten- en opbrengstenstijging zijn overgenomen uit het advies van Deloitte Real Estate over de te hanteren indexcijfers bij grondexploitaties van de gemeente Tilburg.
Artikel 8.9.1 Stappen berekening exploitatiebijdrage
In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbare gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgend de wettekst achtereenvolgens 5 stappen doorlopen te worden.
Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1)
Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2)
Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)
Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4)
Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).
De omslag methode wordt in deze paragraaf verder uitgewerkt.
Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1)
De uitgiftecategorieën in de exploitatieopzet zijn gebaseerd op advies gronduitgifte prijzen [naam perceel 2] . De uitgiftecategorieën komen overeen met de in tabel grondprijzen opgenomen categorieën.
Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2)
Als basiseenheid bij de verschillende categorieën wordt gehanteerd de vierkante meter uitgeefbare oppervlakte voor grondgebonden woningen en sportvoorzieningen. Voor de appartementen het aantal m² bvo en voor overige voorzieningen (commercieel en maatschappelijk) het aantal m² vvo.
Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)
De gewichtsfactoren betreft de verhouding tussen de verschillende uitgiftecategorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. De gewichtsfactoren zijn afgeleid van de laagste uitgifteprijs van alle categorieën namelijk sportvoorzieningen.
Stap 4: Bepaling aantal gewogen eenheden (lid 4)
Het totaal aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgiftecategorie, van de vermenigvuldiging van de uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie, met bijbehorende gewichtsfactoren, rekening houdende met de fasering in de tijd. De gewogen eenheden worden contant gemaakt naar heden. Het aantal gewogen eenheden per 1 januari 2016 komt uit op 908.712 eenheden.
Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5)
Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is de uitkomst van de formule: Totaal verhaalbare kosten (NCW 1 januari 2016) gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden (NCW 1 januari 2016) De verhaalbare kosten per eenheid bedragen €57,33.
8.9.3 Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning
De te betalen exploitatiebijdrage is de netto contante waarde per 1 januari 2016 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan het financieel voorschrift, zoals dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit bedrag dient met op de datum van de verstrekking van de omgevingsvergunning verhoogd te worden met rente.
Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor de die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de omgevingsvergunning anderszins verzekerd is.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
