Uitspraken

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding van 7 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7;

• -

  de incidentele conclusie houdende een verzoek tot tussenkomst, subsidiair een verzoek tot voeging van de zijde van [eiseres in het incident] met overlegging productie 1, ter griffie ingekomen op 21 september 2023;

• -

  de conclusie van antwoord tevens akte overleggen producties 1 tot en met 8, ter griffie inkomen op 22 september 2023;

• -

  de aktes overlegging producties 8 tot en met 10 respectievelijk 11, ter griffie ingekomen op 25 september 2023;

• -

  de mondelinge behandeling gehouden op 26 september 2023;

• -

  de pleitnota’s van [eiser in de hoofdzaak] en van [eiseres in het incident] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:

• -

  [eiser in de hoofdzaak] is eigenaar van een perceel grond met opstallen gelegen aan de [adres 1] te [plaats] dat een oppervlakte heeft van circa 465 m2 en bekend staat als ‘de voormalige Turkse Moskee’.

• -

  De Gemeente is eigenaar van de (voormalige) Incom-locatie. Deze locatie ligt aan de J.F. Kennedylaan in Breda.

• -

  Naast de Incom-locatie ligt de locatie van [eiseres in het incident] aan de Boschstraat en de Kringlooplocatie aan de Valkenstraat. De kringlooplocatie is in eigendom bij verschillende natuurlijke personen, kort gezegd, de families [familie 1] en [familie 2] .

• -

  De verdeling van de gronden ziet er als volgt uit:

- Bij raadsbesluit d.d. 14 juli 2015 heeft de gemeenteraad besloten de panden JF Kennedylaan 36 (de Incom) en JF Kennedylaan 38 (Vluchtelingenwerk) te slopen en de directeur Ontwikkeling de opdracht te geven een herontwikkelingsvisie op te stellen voor de vrijkomende locaties, tezamen met de direct omliggende panden. Het besluit vermeldt:

“(…) De meest toekomstbestendige optie is de keuze voor scenario 4, de brede herontwikkeling van de bebouwingswand aan de JF Kennedylaan. Deze optie voegt, in potentie de meeste kwalitatieve waarde toe aan de stad, gezien de strategische ligging van de locaties. Daar komt bij dat een zo breed mogelijke herontwikkeling van de locatie ook de meeste waarde toevoegt aan de visie op de Oostflank. (…)
Om dit scenario in te kunnen vullen, wordt voorgesteld een marktconsultatie te doen, waarbij een aantal daartoe geschikt geachte partijen wordt gevraagd – binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden – een visie voor de benoemde locatie te ontwikkelen. Gezien de noodzakelijke medewerking van de eigenaren van de omliggende panden, wordt voorgesteld dat de gemeente de eerste gesprekken voert met deze eigenaren, teneinde gevoel te krijgen bij de mogelijkheden om hun eigendom in deze visie te betrekken. (…)

• -

  In april 2017 heeft [eiser in de hoofdzaak] een initiatiefplan ingediend bij de Gemeente voor de realisatie van een gebouw op de voormalige moskeelocatie, bestaande uit één woning en vier appartementen voor verhuur.

• -

  Bij brief van 5 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders aan [eiser in de hoofdzaak] medegedeeld bereid te zijn om (onder voorwaarden) medewerking te verlenen aan woningbouw op die locatie, waaronder de voorwaarde van verplaatsing van het transformatiehuisje van Enexis dat op zijn perceel staat.

• -

  In de eerste helft van 2019 heeft de Gemeente gesprekken gevoerd met de diverse eigenaren in de omgeving van de Incom-locatie. Het ging daarbij om Stichting Pius (eigenaar van Boschstraat 33), de eigenaren van de Kringlooplocatie, [eiser in de hoofdzaak] en de toenmalige eigenaren van [woonzorgcentrum] . Omdat [woonzorgcentrum] op korte termijn verkocht zou worden aan [eiseres in het incident] is de Gemeente ook met [eiseres in het incident] in gesprek gegaan.

• -

  Op 1 april 2020 hebben [eiseres in het incident] en de eigenaren van de Kringlooplocatie een intentieovereenkomst gesloten waarin partijen hun voornemen bevestigen om op hun locaties een nieuwbouwontwikkeling van woningen te realiseren en daartoe en initiatiefplan in te zullen dienen bij de Gemeente.

• -

  Op 21 mei 2020 heeft [eiseres in het incident] het initiatiefplan ingediend bij de Gemeente.

• -

  In de loop van 2020 is [eiseres in het incident] met [eiser in de hoofdzaak] in gesprek gegaan over de mogelijkheid om de voormalige moskeelocatie bij de integrale ontwikkeling te betrekken.

• -

  Op 14 april 2021 hebben de Gemeente en [eiseres in het incident] een intentieovereenkomst gesloten en zijn er afspraken gemaakt over nader onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen.

• -

  Na het haalbaarheidsonderzoek heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente op 21 december 2022 besloten dat de door [eiseres in het incident] ingediende ontwikkelvisie in beginsel haalbaar is.

• -

  Op 23 februari 2023 hebben de eigenaren van de Kringlooplocatie een koopovereenkomst gesloten met [eiseres in het incident] tot verkoop van de grond aan [eiseres in het incident] .

• -

  In maart 2023 heeft [eiser in de hoofdzaak] telefonisch contact opgenomen met de Gemeente omdat de onderhandelingen met [eiseres in het incident] stuk waren stuk gelopen en hij voor zijn gevoel “uitgeknepen werd” door [eiseres in het incident] .

• -

  Op 30 juni 2023 heeft de Gemeente met [eiseres in het incident] een anterieure overeenkomst gesloten ter zake verkoop van de Incom locatie.

• -

  Bij publicatie d.d. 19 juli 2023 heeft de Gemeente aangegeven dat zij voornemens is om de gronden van de voormalige Incom-locatie, gelegen op de hoek J.F. Kennedylaan/Valkenstraat te Breda, inclusief een deel van een aangrenzend openbaar parkeerterrein en een gedeelte van de aangrenzende openbare ruimte (hierna: de gronden) onderhands uit te geven aan [eiseres in het incident] (die als ‘de Koper wordt aangeduid). De uitgifte bestaat enerzijds uit de verkoop van een deel van de gronden (1142 m2) en anderzijds uit de vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de Koper op het resterende deel (763 m2) van de locatie. In de publicatie wordt de volgende motivering gegeven:

4.1.

4.2.

[eiser in de hoofdzaak] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat de door de Gemeente voorgenomen verkoop in strijd is met de in de jurisprudentie vastgelegde regels van het Didam-arrest. [eiser in de hoofdzaak] stelt dat het de Gemeente in 2020 bekend was dat hij het perceel wilde kopen, hij als gegadigde is aan te merken en er in deze procedure geen plaats is om te beoordelen of hij over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen beschikt om een vergelijkbaar project op te zetten. Daarnaast stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente hem had moeten informeren over een selectieprocedure en criteria. Het pas noemen van de criteria in de advertentie is volgens [eiser in de hoofdzaak] te laat. Verder stelt [eiser in de hoofdzaak] dat de Gemeente alleen beleidsvrijheid heeft te eisen dat percelen die haar eigendom zijn ontwikkeld worden en dus niet van de Kringloopwinkel en [woonzorgcentrum] . [eiser in de hoofdzaak] stelt grote vraagtekens bij de haalbaarheid van het plan van [eiseres in het incident] .

4.3.

De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in de hoofdzaak] . De Gemeente voert – kort gezegd – aan dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria geconcludeerd heeft dat [eiseres in het incident] als enige serieuze gegadigde voor uitgifte van de gronden in aanmerking komt. Dit vanwege (onder meer) integrale ontwikkeling met de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie. De Gemeente voert aan dat [eiser in de hoofdzaak] zich voor het eerst in de dagvaarding als gegadigde voor de Incom locatie heeft gemeld en [eiser in de hoofdzaak] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij als gegadigde moet worden aangemerkt waardoor hij een gelijke kans moet krijgen om voor de Incom locatie in aanmerking te komen. Volgens de Gemeente heeft [eiser in de hoofdzaak] niet onderbouwd dat hij de benodigde kennis, ervaring en expertise heeft voor een vastgoedontwikkeling als de onderhavige en over financiële draagkracht beschikt om het uit te voeren.

4.4.

[eiseres in het incident] vordert primair (a) [eiser in de hoofdzaak] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen en, (b) indien de voorzieningenrechter oordeelt dat er een selectieprocedure gehouden moet worden, te bepalen dat [eiseres in het incident] niet uitgesloten mag worden van deze selectieprocedure en subsidiair elke andere voorziening te treffen de die voorzieningenrechter in goede justitie passend acht en die recht doet aan de belangen van [eiseres in het incident] .

4.5.

[eiseres in het incident] sluit zich aan bij de standpunten van de Gemeente en voert daarbij nog – kort gezegd – aan dat uitsluiting van [eiseres in het incident] van de selectieprocedure schending van het vertrouwensbeginsel oplevert.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.