Uitspraken

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2023
- de akte na tussenvonnis namens de Rabobank
- de inventarislijst van de Staat
- de inventarislijst eigen gedingstukken van [gedaagde]

- de akte van depot van 9 januari 2024 van het deskundigenrapport
- de e-mail van mr. De Jager van 17 januari 2024 met kostenopgave
- de e-mail van mr. [deskundige 1] van 18 januari 2024 met opgave van de kosten van de rechtbankdeskundigen
- de aantekeningen van de griffier van het op 23 januari 2024 gehouden pleidooi
- de pleitnotities van mr. Ten Kate

- de pleitnotities van mr. De Jager
- de e-mail van mr. De Jager van 6 februari 2024 met een toelichting op de kostenopgave
- de brief van mr. Ten Kate van 13 februari 2024 met een reactie op de kostenopgave van [gedaagde] .

De deskundigen hebben voor hun advies een externe deskundige ingeschakeld, te weten de heer [deskundige 4] , werkzaam bij het vastgoedadviesbureau [bedrijf 1] te [plaats 2] . Partijen hebben desgevraagd aan de deskundigen te kennen gegeven dat zij tegen zijn inschakeling geen bezwaar hebben. [deskundige 4] heeft de betrokken percelen van [gedaagde] op 10 maart 2023 - samen met [deskundige 2] en [deskundige 3] en de deskundigen van beide partijen - bezichtigd en op 22 mei 2023 (conceptrapport), 10 juli 2023 en 8 januari 2024 aan de deskundigen gerapporteerd. Zijn adviezen van 10 juli 2023 en 8 januari 2024 zijn bij het deskundigenrapport gevoegd.

Mr. [deskundige 1] heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 8 januari 2024 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd.

De zaak is bepleit op 23 januari 2024.

Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De beoordeling

Bij eerdergenoemd vonnis van 8 februari 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken:
- [grondplannummer 1] : een deel van 1 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 1] , totaal groot 2.930 m², kadastraal omschreven als “Water”;

- [grondplannummer 2] : een deel van 2.929 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 1] , totaal groot 2.930 m², kadastraal omschreven als “Water”;

- [grondplannummer 3] : een deel van 1.432 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 2] , totaal groot 3.370 m², kadastraal omschreven als “Terrein (teelt – kweek)”,

In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor de voormalige eigenaar [gedaagde] bepaald op € 444.500,00, waarvan rechtstreeks aan de Rabobank dient te worden betaald € 118.000,00, vermeerderd met de nog openstaande contractuele rente vanaf 1 augustus 2022 tot de dag der algehele voldoening, en aan [gedaagde] een bedrag van € 326.500,00 minus voornoemd bedrag aan rente vanaf 1 augustus 2022 tot de dag der algehele voldoening.
2.3. Het onteigeningsvonnis is op 4 april 2023 ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt dus als peildatum.

De percelen [perceel 1] en [perceel 2] liggen aaneengesloten in het buitengebied van de gemeente Altena ten zuiden van het dorp [plaats 1] en ten oosten van de rijksweg A27.
[perceel 1] is een perceel dat grotendeels bestaat uit water. Het was op de peildatum ingericht als insteekhaven met aan de west- en noordzijde een kade (verhard met klinkers). Aan de oostzijde van deze haven lag een botenloods afgemeerd (opgebouwd uit profielwanden).
[perceel 2] is een onregelmatig gevormd, onbebouwd perceel, dat op de peildatum deels was ingericht als toegangsweg naar de insteekhaven en deels als bedrijfsterrein bij deze haven (met name voor parkeren/opslag).
[perceel 1] is (over land) ontsloten via de toegangsweg op [perceel 2] . Het bedrijfsterrein is gedeeltelijk verhard met klinkers, de toegangsweg is half verhard.
[perceel 1] is geheel onteigend, [perceel 2] deels. Van beide percelen (met een totale oppervlakte van 6.300 m²) is in totaal 4.362 m² onteigend.
2.5. De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘A27 Houten-Hooipolder’ (hierna: ‘het Tracébesluit). Dit Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu en is per 26 augustus 2020 onherroepelijk.

Het Tracébesluit is door de gemeente Altena uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Tracébesluit A27 - gemeente Altena’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’ en de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterstaatkundige functie’ gekregen.
Voorheen gold ter plaatse het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Werkendam. Dat bestemmingsplan is vastgesteld op 6 oktober 2015 en voor onder meer deze locatie in werking getreden op 16 november 2016.
In dat plan had het onteigende verschillende bestemmingen:
- een strook grond aan de westzijde van [perceel 1] had de bestemming ‘Verkeer’;
- twee kleine gedeelten van [perceel 1] hadden de bestemming ‘Natuur’;
- het overige deel van [perceel 1] had de bestemming ‘Water’;
- het [perceel 2] had grotendeels de bestemming ‘Natuur’;
- twee kleine gedeelten van [perceel 2] hadden de bestemming ‘Water’.
Voor beide gehele percelen gold bovendien de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterstaatkundige functie’. Daarnaast gold voor nagenoeg beide gehele percelen de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - Dijk’ en de gebiedsaanduiding ‘Overige zone - Zeekleilandschap - Eerste aanwaspolders’.
Voor het overblijvende gedeelte van [perceel 2] blijft het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gelden en daarmee voornoemde natuurbestemming.

Het onteigende was tot aan de peildatum eigendom van [gedaagde] , gevestigd te [plaats 1] aan het [adres 1] . Beide percelen zijn in 2017 aangekocht door de heer [naam 1] en zijn echtgenote (als vennoten van de toenmalige v.o.f. [gedaagde] ) voor een prijs van
€ 150.000,00. Na de ontbinding van deze v.o.f. zijn beide percelen per 6 december 2019 overgedragen aan/ingebracht in [gedaagde] .
Ter plaatse exploiteert [naam 1] op naam en voor rekening van [gedaagde] een loonwerkbedrijf met drijvend materieel. Daartoe beschikt [gedaagde] op de peildatum over drie sleepvaartuigen (met lengtes van respectievelijk 41, 15 en 14 meter), drie stalen werkpontons (met lengtes van respectievelijk 27, 18 en 16 meter) en een inspectieboot. Vanaf de kade wordt werkmateriaal op- en overgeslagen op deze schepen en pontons en vervolgens vervoerd naar projecten waarvoor [gedaagde] is ingeschakeld (in het hele land). Het bedrijf beschikt daarnaast op de locatie over een losse/verplaatsbare kantoorunit.
Rijkswaterstaat heeft op 12 maart 2001 aan (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] een vergunning verleend op grond van de Wet Beheer Rijkswaterstaatwerken voor het hebben van een steiger in de werkhaven. Bij beschikking van 16 december 2021 is aan [gedaagde] een vergunning verleend voor verlenging/aanpassing van deze steiger.
In de werkhaven liggen op de peildatum een drijvende botenloods en enkele pleziervaartuigen aan steigers afgemeerd. De botenloods is nog eigendom van de rechtsvoorganger van [gedaagde] ( [B.V. 1] ) en de ligplaats van deze loods wordt verhuurd aan [B.V. 1] (tot 17 juni 2028 om niet, en vanaf die datum tegen een marktconforme huurprijs).

De Staat heeft aan [gedaagde] laatstelijk aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 454.593,00.
Daarnaast heeft de Staat als bijkomend aanbod aangeboden het voortgezet gebruik van het onteigende tot 31 december 2023.

[gedaagde] heeft de totale schadeloosstelling laatstelijk begroot op

- vermogensschade € 605.000,00
- inkomensschade € 350.000,00

- bijkomende schade € 333.125,00

+ 2 x P.M.
totaal € 1.288.125,00 + 2 x P.M.

Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hun standpunten ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten zullen, voor zover van belang, per post worden behandeld.

Ingevolge artikel 40a Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.
Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.

De deskundigen waarderen het onteigende op € 690.310,00. Zij baseren hun advies op het taxatierapport van [deskundige 4] , dat als bijlage 4 bij het rapport van de deskundigen is gevoegd.
[deskundige 4] heeft de (markt)waarde van de gehele bedrijfslocatie van [gedaagde] (met een oppervlakte van 6.300 m²) per peildatum - 4 april 2023 - getaxeerd op een bedrag van
€ 700.000,00 k.k. Van deze bedrijfslocatie is een gedeelte van 4.362 m² onteigend.
In deze taxatie van de gehele bedrijfslocatie heeft [deskundige 4] aan het na onteigening overblijvende deel van 1.938 m², zijnde (de ondergrond van) de toegangsweg en de smalle strook terrein ten oosten van de haven, een waarde toegekend van € 5,00 per m², totaal (1.938 m² x € 5,00 =) € 9.690,00.
Met inachtneming hiervan stellen de deskundigen de waarde van het onteigende op
€ 700.000,00 (waarde geheel) minus € 9.690,00 (waarde niet-onteigende deel) =
€ 690.310,00.

De Staat maakt bezwaar tegen de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende. Volgens de Staat is het rapport van [deskundige 4] ondeugdelijk en hebben de deskundigen ten onrechte hun waardering op dit rapport gebaseerd.
De Staat voert daarvoor samengevat het volgende aan.

De deskundigen hebben in de bezwaren van de Staat geen aanleiding gezien hun advies ten aanzien van de waarde van het onteigende aan te passen en dit als volgt toegelicht.

De Staat voert nog aan dat de enkele inschatting van de deskundigen dat de kans op handhaving van de vigerende bestemming klein is, onvoldoende is om aan het ontbreken van een toereikende bestemming geen betekenis toe te kennen. Een redelijk handelend koper zal zelf een inschatting maken van die kans en een aftrek toepassen vanwege de ontoereikende bestemming. Die kans vormt immers een risico. Daarnaast is het object slechts voor een zeer beperkte groep kopers interessant. “Gedogen” heeft namelijk als belangrijk nadeel dat uitbreiden of wijzigen niet is toegestaan. De beperkte bruikbaarheid van het onteigende blijkt bovendien uit de voorgeschiedenis, waarin de gemeente handhavend heeft opgetreden tegen [gedaagde] .
Vanwege deze beperkingen kan het onteigende niet op één lijn worden gesteld met objecten die als haven met op- en overslagfaciliteiten zijn ingericht en een daarmee in overeenstemming zijnde bestemming hebben, aldus de Staat.
Voor zover wordt getaxeerd op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde betwist de Staat dat een redelijk handelend koper genoegen zal nemen met een rendement van 5%. Met verwijzing naar de taxatie van [taxateur 1] stelt de Staat dat gerekend moet worden met een rendement per peildatum van afgerond 9%. Overigens is van een beperkt risico, mede vanwege de ontoereikende bestemming, in het geheel geen sprake, aldus de Staat.
De Staat handhaaft zijn stelling dat het taxatierapport van [deskundige 4] niet kan dienen ter vaststelling van de werkelijke waarde van het object en het rapport van [taxateur 1] wel, met dien verstande dat dit nog moet worden gecorrigeerd naar de peildatum. Bij de vaststelling van die correctie moet rekening worden gehouden met enerzijds een verhoging van het rendement (9% in plaats van 8%) en een verhoging van de overdrachtsbelasting (10,4% in plaats van 8%) en anderzijds een lichte stijging van de huurwaarde per m². Geschat wordt dat deze effecten elkaar min of meer neutraliseren, zodat de waarde per peildatum van 4 april 2023 niet significant zal afwijken van de door [taxateur 1] per 10 februari 2022 getaxeerde waarde van € 215.000,00.

De deskundigen hebben ten aanzien van het rendement nog toegelicht dat het verschil tussen 5% en 9% zit in het onderscheid tussen risicoarm en risicovol terrein. Als er veel projecten in de omgeving zijn, kan het rendement laag zijn. Er is dan veel vraag naar deze havens.

De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op de in r.o. 2.13. tot en met 2.15. geformuleerde uitgangspunten bij de vaststelling van de waarde van het onteigende (ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden en bestemming) is de eerste vraag die hier aan de orde is of het gebruik door [gedaagde] van het onteigende in overeenstemming is met de bestemming. De deskundigen en [gedaagde] beantwoorden deze vraag (overwegend) bevestigend, de Staat niet. De Staat baseert zich op het rapport van [taxateur 1] , die concludeert dat het gebruik door [gedaagde] niet in overeenstemming is met de geldende bestemming/planregels (pagina 10/27 van zijn rapport).

Na onteigening resteert voor [gedaagde] van [perceel 2] een oppervlakte van 1.938 m², bestaande uit de toegangsweg en een deel van het bedrijfsterrein. Dit overblijvende had op de peildatum de bestemming ‘natuur’.

De deskundigen overwegen dat als gevolg van de onteigening het overblijvende geen onderdeel meer uitmaakt van een bruikbare bedrijfslocatie. Er resteert een functie overeenkomstig de daarvoor geldende natuurbestemming. De deskundigen taxeren de restwaarde van de overblijvende grond op € 1,50 per m².
Uitgaande van de door de deskundigen geadviseerde - en hiervoor onder r.o. 2.23.4. vastgestelde - waarde van de toegangsweg en terrein van € 5,00 per m² stellen de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende per peildatum op:
1.938 m² x (€ 5,00 minus € 1,50 = € 3,50 per m²) = € 6.783,00.

Partijen hebben tegen dit oordeel geen bezwaren aangevoerd.
De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt dit tot het hare.
De waardevermindering van het overblijvende wordt vastgesteld op € 6.783,00.
Overige schade

Bij de beoordeling van mogelijke overige (bijkomende) schade voor [gedaagde] geldt de wijze waarop een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende als uitgangspunt.

[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van aanpassingskosten van het overblijvende. De deskundigen hebben hiervoor geen post opgenomen. [gedaagde] stelt dat het huidige terrein volledig is afgerasterd, ook het gedeelte aan de westzijde tegen de snelweg aan. Omdat de huidige afrastering aan de westzijde sterk is overgroeid, is deze onbruikbaar geworden voor herplaatsing en moet een vergoeding worden toegekend voor het plaatsen van een nieuwe afrastering.

De Staat voert aan dat in geval van vergoeding van een nieuwe afrastering geen reden meer is voor vergoeding in verband met waardevermindering van het overblijvende.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding voor een nieuwe afrastering. De omstandigheid dat de bestaande afrastering niet kan worden hergebruikt omdat deze is overgroeid door beplanting komt voor rekening van [gedaagde] zelf.
Reconstructie bedrijfslocatie [gedaagde] door middel van huur of koop?
2.31. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] ter compensatie van het verlies van haar grond zal overgaan tot reconstructie van haar bedrijfsactiviteiten op een andere werklocatie. Zij verschillen van mening over de vraag of bij de berekening van de vergoeding van de overige schade moet worden uitgegaan van huur dan wel aankoop van een vervangende locatie.
De Staat gaat ervan uit dat [gedaagde] een vervangende bedrijfslocatie zal huren. De aankoop van een vervangend object zou volgens de Staat een dermate forse financiële last met zich brengen dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] daarvoor niet zou kiezen.
Volgens [gedaagde] ligt het in de rede dat zij in staat wordt gesteld om elders een vervangende bedrijfslocatie (inclusief haven) aan te kopen. Zij heeft daarbij gewezen op de mogelijkheid om (een deel van) een havenlocatie gelegen te Werkendam aan te kopen.

De deskundigen zijn - net als partijen - bij de berekening van de vergoeding voor overige schade uitgegaan van reconstructie van de bedrijfsactiviteiten op een andere werklocatie. Zij hebben op basis van de door [gedaagde] verstrekte gegevens vastgesteld dat sprake is van een levensvatbaar bedrijf dat voldoende inkomsten oplevert voor ondernemer [naam 1] , en waarin bovendien de zoon als potentiële bedrijfsopvolger werkzaam is.

[deskundige 4] heeft op verzoek van de deskundigen gerapporteerd over de mogelijkheden voor reconstructie van de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] . Zijn memo voor deskundigen van 10 juli 2023 is als bijlage 5 bij het rapport van de deskundigen gevoegd. De deskundigen baseren zich bij de begroting van de overige schade op dit advies. Er zijn volgens hen twee opties:
1. aankoop van een deel van de op de peildatum te koop aangeboden havenlocatie aan het [adres 2] , of
2. (fictieve) aankoop van een vervangende locatie op langere termijn (en intussen huur van een tijdelijke locatie).
De deskundigen hebben in hun rapport voor optie 1 een schadebegroting uitgewerkt.
Voor het geval komt vast te staan dat de wijze van reconstructie volgens optie 1 niet mogelijk is, hebben de deskundigen ook een begroting gemaakt van de overige schade bij optie 2.
Optie 1

De deskundigen achten het in dit geval redelijk om uit te gaan van een zoekperiode van drie jaar. Gedurende die periode moet [gedaagde] een tijdelijke oplossing creëren, bijvoorbeeld door gedurende die periode een of twee ligplaatsen te huren voor haar schepen en voorts enige opslagruimte voor haar materieel. De deskundigen gaan ervan uit dat [gedaagde] bij een zoekperiode van drie jaar redelijkerwijs in staat zal zijn om een adequate vervangende locatie aan te kopen, welke koopprijs zij, naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] ten aanzien van het conceptrapport, nader begroten op € 800.000,00, inclusief eventuele aanpassingskosten. Gedurende deze zoekperiode zal [gedaagde] volgens de deskundigen rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal kunnen generen en in enige mate vaste en variabele lasten kunnen besparen. Uit de rente-inkomsten kunnen bijvoorbeeld de tijdelijke huurlasten voor de ligplaats en opslagruimte worden voldaan, zodat [gedaagde] geen inkomensschade in de vorm van huisvestingslasten zal leiden. De deskundigen begroten deze voordelen op 5% van het vrijkomend kapitaal.

De deskundigen concluderen dat de schadeloosstelling in optie 1 ca. € 100.000,00 hoger uitkomt dan in optie 2. Optie 2 biedt voor [gedaagde] meer onzekerheden ten aanzien van het opnieuw kunnen beschikken over een eigen werkhaven dan optie 1. In die omstandigheden zal volgens de deskundigen een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] kiezen voor de (meer) zekere aankoop van de op de peildatum concreet beschikbare locatie in Werkendam. De deskundigen zijn daarom van oordeel dat het in de rede ligt om bij de begroting van de schadeloosstelling voor [gedaagde] uit te gaan van optie 1, aankoop van een deel van de vervangende havenlocatie in Werkendam.

[gedaagde] stemt in met de begroting van de deskundigen in optie 1, mits het voortgezet gebruik van het onteigende voor enige tijd kan worden verlengd en de uitkering van de definitieve schadeloosstelling op korte termijn zal plaatsvinden.

De Staat voert aan dat in het conceptrapport van de deskundigen werd verondersteld dat de aankoop van een vervangend object geen meerinvestering zou vergen, omdat de koopsom - begroot op € 570.000,00 - ruimschoots zou kunnen worden voldaan uit de vergoeding voor de werkelijke waarde. In het definitieve rapport wordt plotseling gerekend met een investering van € 1.000.000,00 (gerelateerd aan directe aankoop van een deel van het object [adres 2] ) of € 800.000,00 (gerekend met een aankoop van een fictief object op termijn). De deskundigen hebben de verhoging van deze investering volgens de Staat onvoldoende onderbouwd.
De Staat stelt zich verder primair op het standpunt dat de deskundigen in hun berekening uitgaan van een te hoge waarde van de bedrijfslocatie die [gedaagde] in gebruik had, en daarmee van een te hoog bedrag dat beschikbaar komt als vrijkomend kapitaal. Subsidiair, voor zover wordt uitgegaan van een bedrag € 700.000,00, voert de Staat aan dat de deskundigen in hun berekening ten onrechte uitgaan van een beschikbaar kapitaal van
€ 697.093,00. Verondersteld mag worden dat [gedaagde] het overblijvende afstoot, zodat voor reconstructie de volle waarde van het gehele object (onteigende en overblijvende samen) beschikbaar komt.
De Staat betwist verder dat [gedaagde] voldoende financiële ruimte heeft om de door de deskundigen berekende jaarlijkse financieringslast van € 15.000,00 en eenmalige kosten van € 150.000,00 te voldoen. De door [gedaagde] verstrekte gegevens geven onvoldoende inzicht.
De Staat refereert voorts aan de inschatting van de deskundigen dat het vrijkomend kapitaal voldoende rente genereert om daaruit de huur van een tijdelijke vervangende locatie te voldoen. Hij vraagt zich af waarom de overige schade dan niet wordt vergoed op basis van vervangende huur. [gedaagde] bespaart dan immers aankoopkosten (€ 125.000,00), kosten taxatie en advies hypotheek (€ 6.000,00) en een extra investering van € 300.000,00. De Staat meent dat om die reden reconstructie op basis van huur van een vervangende locatie is aangewezen. De bijkomende kosten blijven dan beperkt tot verhuiskosten (€ 20.000,00) en extra kosten accountant (€ 2.000,00).

De deskundigen overwegen dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt.

Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit oordeel.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare.

De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:

- waarde van het onteigende € 690.310,00
- waardevermindering overblijvende € 6.783,00

- bijkomende schade:

- financieringslasten/kosten hypotheek € 157.454,00
- kosten aankoop vervangende locatie € 125.000,00
- verhuiskosten € 20.000,00
- extra accountantskosten € 2.000,00

De Rabobank heeft als hypotheekhoudster gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat de Staat en/of [gedaagde] uit het/de bij (tussen)vonnis door de rechtbank vast te stellen (voorschot op de) schadeloosstelling, een bedrag van € 118.000,00 te vermeerderen met rente vanaf 1 augustus 2022, provisie en/of kosten aan haar betaalt en de Staat en/of [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in haar proceskosten.
In het onteigeningsvonnis is de beslissing op de vordering van de Rabobank voor zover deze ziet op provisie en/of kosten aangehouden, omdat die vordering op dat moment onvoldoende was onderbouwd. De Rabobank is in de gelegenheid gesteld een nadere specificatie over te leggen.
Bij akte na tussenvonnis heeft de Rabobank meegedeeld thans alleen nog aanspraak te maken op vergoeding van de proceskosten conform het liquidatietarief in totaal € 897,00 (1,5 punt à tarief II € 598,00) en griffierechten. Zij ziet af van een vordering tot vergoeding van overige kosten.

De rechtbank overweegt dat de kosten van de onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening komen van de onteigenende partij. Daartoe behoren ook de kosten van de derde-belanghebbende partij.
De Staat zal worden veroordeeld in de proceskosten van de Rabobank en stelt deze vast op:
- salaris advocaat € 897,00 (1,5 punt × tarief € 598,00)
- griffierecht € 667,00
totaal € 1.564,00

Van (andere) derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.

De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 1% per jaar vanaf 1 januari 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023.
Partijen hebben hieromtrent niets gesteld. De rechtbank ziet ambtshalve geen aanleiding uit te gaan van andere percentages en zal deze percentages overnemen.
De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

De Staat heeft bij e-mail van 21 november 2022 aan de deskundigen meegedeeld het volgende bijkomend aanbod te doen met betrekking tot de btw:
“Eventueel door [gedaagde] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [gedaagde] aan haar deskundigen verschuldigd is, voorzover de Staat deze BTW aan [gedaagde] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.”
[gedaagde] heeft ter zitting meegedeeld dit bijkomend aanbod te aanvaarden.

De rechtbank zal bepalen dat de Staat het bijkomend aanbod op dit punt gestand moet doen.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen (inclusief de kosten van [deskundige 4] ) bedragen volgens hun opgave € 45.319,93 (inclusief btw). De Staat heeft meegedeeld zich te refereren ten aanzien van deze kostenopgave. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.

[gedaagde] voert aan dat het overgrote deel van de gedeclareerde uren is gemaakt in het kader van de administratieve en gerechtelijke onteigeningsprocedure en het daarbij behorende minnelijk overleg. Er is met de Staat lang en intensief overleg gevoerd om te bezien of i) de onteigening wel nodig was en of niet kon worden voorzien in een andere technische oplossing die zou maken dat de insteekhaven kon worden behouden en ii) of kon worden voorzien in een alternatieve locatie, ten oosten van de huidige plaats van de insteekhaven, zodat een verhuizing/verplaatsing niet nodig zou zijn. Volgens [gedaagde] komen alle kosten die in verband hiermee zijn gemaakt voor vergoeding in aanmerking.
Dit geldt volgens [gedaagde] ook voor de uren die zijn gemaakt door mr. De Jager, [naam 2] en [naam 3] in het kader van het verweer tegen de door de Staat ingezette handhavingsprocedure. Deze handhavingsprocedure richtte zich tegen het bedrijf van [gedaagde] als zodanig en is alleen ingegeven geweest door het feit dat de insteekhaven nodig was voor de verbreding van de A27 en er (beweerdelijk) sprake was van een situatie die niet in overeenstemming was met de eisen uit de Waterwet. Uiteindelijk bleek alleen (het gebruik van) de woonark in strijd te zijn met het geldende rijksbeleid. Al het overige is vergund (kantoor, containers, aanlegsteigers en loopbruggen). Het feitelijk verband met de onteigeningsprocedure is daarmee gegeven. Dit verband is van zodanige aard dat ook de kosten die zijn gemaakt in het kader van de handhavingsprocedure voor vergoeding in aanmerking komen, aldus [gedaagde] .
De overige gedeclareerde kosten zien volgens [gedaagde] (eveneens) op juridische bijstand en het inwinnen van deskundigenadvies.

De Staat verzet zich tegen vergoeding van een deel van de opgevoerde kosten. Hij verzoekt de gedeclareerde kostenvergoedingen te matigen. De Staat voert het algemene verweer dat de gedeclareerde kosten met betrekking tot de procedures rond de vaststelling van het Tracébesluit, verweer tegen een door de Staat ingezette handhaving en een afgewezen verzoek om een watervergunning niet behoren tot de kosten van het proces zoals bedoeld in artikel 50 Ow. De bedoelde procedures kennen een eigen kostenregime, waarin reeds over de kosten is geoordeeld. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, aldus de Staat. Om dezelfde reden komen ook de kosten van diverse onderzoeken die [gedaagde] in het kader van haar verzet tegen het Tracébesluit heeft laten uitvoeren niet voor vergoeding in aanmerking.

De rechtbank overweegt dat de kosten van deze onteigeningsprocedure in beginsel op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening komen van de onteigenende partij, in dit geval de Staat. Bij de beoordeling van deze kosten moet ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.
De vraag of de door [gedaagde] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte concrete bezwaren.

[gedaagde] stelt dat deze kosten betrekking hebben op het Tracébesluit. Zij refereert zich aan het oordeel van de rechtbank op dit punt.

De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op de bestuursrechtelijke procedure.

De rechtbank overweegt dat de kosten zien op werkzaamheden die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure zelf, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen.
[bedrijf 2]

Volgens [gedaagde] betreft deze factuur deskundigenkosten gemaakt bij het onderzoek naar alternatieven. Dat onderzoek is in eerste instantie uitgevoerd ten behoeve van het verweer naar aanleiding van het Tracébesluit, maar is later ook benut bij het verweer tegen het ontwerp van het koninklijk besluit en het verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening. De kosten dienen daarom volledig te worden vergoed.

De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op de bestuursrechtelijke procedure.
2.60. De rechtbank overweegt dat uit het rapport van [bedrijf 2] (bijlage 3 in productie 2 bij de inventarislijst van [gedaagde] ) blijkt dat zij heeft onderzocht of de haven behouden kan blijven (zie 1.5 van het rapport) door het talud niet of anders vorm te geven dan in het Tracébesluit voorzien. Uit de in 1.3 van het rapport opgesomde gegevens die door [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld, blijkt dat het onderzoek gericht was op de onderbouwing van haar bezwaren tegen het Tracébesluit. Dit onderzoek kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als onderbouwing van een beroep op het ontbreken van de noodzaak/urgentie van onteigening. In het koninklijk besluit is overwogen dat deze argumenten planologisch van aard zijn en bij de toetsing van het Tracébesluit aan de orde konden worden gesteld. De Staat verwijst ook naar deze overweging in het koninklijk besluit. De rechtbank heeft in r.o. 4.3.15 van het onteigeningsvonnis geoordeeld dat het bezwaar van [gedaagde] geen rol meer speelt in de onteigeningsprocedure. Het enkele feit dat [gedaagde] een beroep heeft gedaan op het rapport in de procedure met betrekking tot de vervroegde onteigening maakt niet dat de kosten van dat rapport als onteigeningskosten moeten worden aangemerkt. De kosten worden beschouwd als kosten gemaakt in het kader van de bestuursrechtelijke procedure en komen daarom niet voor vergoeding op grond van artikel 50 Ow in aanmerking.

Deze kosten betreffende volgens [gedaagde] een rivierkundig advies. Zij stelt dat het advies is ingewonnen in het kader van het alternatievenonderzoek (onder meer de variant ‘omklappen insteekhaven’) gedurende de onteigeningsprocedure. In het minnelijk overleg en de procedure rond de vordering tot vervroegde onteigening is aan het alternatievenonderzoek ruim aandacht besteed. Dit onderzoek vergde het nodige aan tekenwerk en overleg. De kosten dienen volledig te worden vergoed.

De Staat betwist dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt. De Staat heeft steeds aangegeven dat de aanleg van een nieuwe haven (het “opschuiven” van de bestaande haven) om diverse redenen geen reële mogelijkheid was. Desondanks is [gedaagde] op die aanleg blijven aandringen en heeft zij ter onderbouwing daarvan nadien belangrijke kosten gemaakt.
De declaraties van WSP zijn bovendien niet gespecificeerd, zodat niet kan worden vastgesteld of de gedeclareerde kosten tot de proceskosten behoren en, voor zover dat het geval is, in redelijkheid zijn gemaakt.

De rechtbank overweegt dat [gedaagde] het recht toekwam zich te laten adviseren over de mogelijkheid haar bedrijf te verplaatsen naar een naastgelegen perceel aan de Bergse Maas. Dat het “omklappen van de insteekhaven” volgens de Staat geen reële mogelijkheid was, staat daar los van. Aan de eerste redelijkheidstoets is voldaan.
Ten aanzien van de vraag of de omvang van de gedeclareerde kosten redelijk is overweegt de rechtbank als volgt. De vier overgelegde facturen van WSP zijn niet of nauwelijks gespecificeerd. Onduidelijk is wat de door WSP verrichte werkzaamheden inhouden en hoe deze zich verhouden tot het gedeclareerde bedrag van totaal € 14.127,36 inclusief btw. Bij de door [gedaagde] overgelegde stukken bevinden zich (alleen) vier door WSP gemaakte tekeningen (bijlage 4 bij de brief van mr. De Jager van 8 oktober 2021) waarop vier alternatieven voor het bedrijf op (nagenoeg) naastgelegen grond zijn weergegeven. Een rapport van WSP ontbreekt.
Op de factuur van 16 november 2021 van € 6.080,70 inclusief btw heeft WSP als omschrijving van de werkzaamheden vermeld “uitwerken varianten (conform bijgevoegde mail)”. De rechtbank gaat ervan uit dat deze werkzaamheden betrekking hebben op het maken van de vier voornoemde tekeningen. Het verband met de onteigeningsprocedure staat hierdoor voldoende vast. De rechtbank oordeelt de omvang van deze kosten ook redelijk. De bij deze factuur gedeclareerde kosten komen daarom voor vergoeding in aanmerking.
Voor de overige facturen geldt dat per periode alleen een bedrag aan kosten voor “advieswerkzaamheden” in rekening wordt gebracht. Deze omschrijving is dermate onvoldoende gespecificeerd en met stukken onderbouwd, dat deze gedeclareerde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.

[gedaagde] voert aan dat dit kosten betreft ten aanzien van het verweer in de handhavingsprocedures/watervergunningen (Waterwet). De handhaving is door de Staat alleen maar ingezet om reden dat de insteekhaven nodig was voor de verbreding van de A27 en er (beweerdelijk) sprake was van een situatie die niet in overeenstemming was met de eisen uit de Waterwet. Om die reden komen de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt om verweer te voeren voor vergoeding in aanmerking. Zeker de uren die zijn gemaakt in het kader van het verkrijgen van de watervergunningen, zijn relevant voor de onteigeningsprocedure. De watervergunningen zijn een onderstreping van het feit dat het bedrijf ter plaatse zijn bedrijvigheid mag/mocht uitvoeren, hetgeen de Staat tot aan het laatste pleidooi in deze procedure ter discussie is blijven stellen.

De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op bestuursrechtelijke procedures.

De rechtbank overweegt dat de kosten voor de werkzaamheden die zijn verricht in het kader van de procedures met betrekking tot de handhaving/watervergunning geen kosten zijn die op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. Ook als de in die procedures behandelde kwesties pas aan de orde zijn gekomen door de op handen zijnde onteigeningsprocedure, worden de daarmee gemoeide kosten geen kosten – ook niet deels – die betrekking hebben op de onteigeningsprocedure. Vergoeding van deze kosten over de band van de onteigeningsprocedure oordeelt de rechtbank niet redelijk.

[gedaagde] voert aan dat dit kosten betreft van administratieve ondersteuning aan [gedaagde] vanwege het vastleggen van overleggen die zijn gevoerd met Rijkswaterstaat.

De Staat refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.
2.69. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat deze kosten zijn gemaakt en dat de omvang van die kosten redelijk is. Zij zal de vergoeding voor deze kosten vaststellen op € 536,89 inclusief btw.

De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de gevorderde kosten van juridische bijstand door mr. De Jager. Hij stelt dat de uren die zijn besteed aan andere procedures dan de onteigeningsprocedure buiten vergoeding moeten blijven. Het gaat om in totaal 49,40 uren op de declaraties van 18 juni 2021, 16 juli 2021, 9 augustus 2021, 21 september 2021, 21 oktober 2021, 16 november 2021, 21 december 2021, 24 februari 2022, 8 juli 2022 en 11 augustus 2022. Rekening houdend met de diverse gehanteerde uurtarieven komt dit neer op een bedrag van € 19.542,11 inclusief btw.
Daarnaast moeten volgens de Staat de in de declaraties begrepen griffierechten en reiskosten die betrekking hebben op andere procedures dan de onteigeningsprocedure buiten vergoeding blijven. Deze bedragen € 2.342,00 (griffierechten) en € 129,07 inclusief btw (reiskosten).

[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat de uren die mr. De Jager heeft besteed aan de procedures in het kader van de handhaving/watervergunning (Waterwet) voor vergoeding in aanmerking komen. Subsidiair voert zij aan dat de besprekingen die ten tijde van die procedures werden gevoerd ook altijd verband hielden met de (aanstaande) onteigeningsprocedure. Deze besprekingen zijn daarmee niet beperkt tot alleen een bespreking van de toen lopende andersoortige procedures. De kosten voor het houden van deze besprekingen komen daarom (in ieder geval gedeeltelijk) voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] stelt (subsidiair) dat een correctie van 20-25 uur op de door mr. De Jager gedeclareerde uren aan de orde is.
2.72. De rechtbank overweegt dat de kosten die zien op werkzaamheden die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure zelf, niet voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor de werkzaamheden die door mr. De Jager zijn verricht in het kader van de procedures met betrekking tot de handhaving/watervergunning zijn geen kosten die op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hierover heeft overwogen onder 2.66. Hetzelfde geldt voor de in het kader van die procedures gedeclareerde kosten van griffierechten en reiskosten.
Op de door mr. De Jager gedeclareerde kosten zal, overeenkomstig de gemotiveerde berekening van de Staat, een bedrag van € 22.013,18 in mindering worden gebracht. De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand vaststellen op € 58.466,82 inclusief btw en verschotten. De rechtbank gaat ervan uit dat daarin de griffierechten van deze onteigeningsprocedure zijn begrepen.

De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de door [gedaagde] voor deskundige [naam 2] opgevoerde kosten, in totaal ruim 380 uur à € 175,00 exclusief btw. Ondanks de nadere specificatie in de bijlage die is overgelegd bij de brief van mr. De Jager van 6 februari 2024, is de kostenopgave volgens de Staat nog steeds te globaal. Als omschrijving van de werkzaamheden wordt bijvoorbeeld vermeld dat zij “in relatie staan tot de onteigening”. Wat de werkzaamheden zijn geweest en wat de relatie is met de onteigening wordt uit de specificaties niet duidelijk, aldus de Staat. Ook omschrijvingen als “diverse activiteiten”, “diverse activiteiten mbt verwervingstraject” en “diverse akties mbt grondverwerving” bieden volgens de Staat onvoldoende inzicht om te kunnen vaststellen dat zij behoren tot de in artikel 50 Ow genoemde kosten en in redelijkheid zijn gemaakt.
Daarnaast bevat de specificatie volgens de Staat een groot aantal werkzaamheden waarvan de kosten niet in het kader van onderhavige procedure voor vergoeding in aanmerking komen. De Staat heeft ten aanzien van de declaraties die zien op de jaren 2018 tot en met 2022 concreet gesteld welke in rekening gebrachte werkzaamheden geen betrekking hebben op (minnelijk overleg ter voorkoming van) onteigening, welke werkzaamheden dusdanig zijn omschreven dat niet kan worden vastgesteld dat de gedeclareerde uren in redelijkheid zijn gemaakt en welke uren onvoldoende zijn gespecificeerd. Ten aanzien van de declaratie uit 2023 heeft de Staat onderbouwd dat diverse uren zien op werkzaamheden die op het terrein van een advocaat liggen en dat de omvang van de gedeclareerde werkzaamheden niet redelijk is. De Staat betwist voorts de gevorderde vergoeding van 20 uur voor 2024, nu deze uren niet zijn gespecificeerd.
Met inachtneming van het voorgaande en uitgaande van de eigen logboeken van verwerving komt de Staat tot de volgende schatting van uren van [naam 2] die (wel) voor vergoeding in aanmerking komen:
2018: 4,5 uur, 2019: 14 uur, 2020: 12 uur, 2021: 20 uur, 2022: 43 uur, 2023: 34 uur en 2024: 10 uur.
De Staat concludeert dat van de voor de werkzaamheden van [naam 2] opgevoerde uren maximaal een totaal van 137,5 uur voor vergoeding in aanmerking komt.

[gedaagde] stelt onder verwijzing naar de door haar bij brief van 6 februari 2024 overgelegde urenstaten van [naam 2] het volgende:
- 2018 (6 uur): alle uren komen voor vergoeding in aanmerking, omdat het werkzaamheden betreft in het kader van het toen ingezette minnelijk overleg;
- 2019 (63,5 uur): het overgrote deel van de werkzaamheden ziet op het minnelijk overleg. Daar waar wordt gerefereerd aan het Tracébesluit refereert [gedaagde] zich aan het oordeel van de rechtbank. Omdat de werkzaamheden van adviseurs als [bedrijf 2] een dubbel doel hebben gediend en ook in het kader van de onteigeningsprocedure zijn gemaakt, komen de kosten van begeleiding die [naam 2] op dat punt heeft gemaakt voor vergoeding in aanmerking;
- 2020 (61,5 uur): het overgrote deel van de werkzaamheden ziet op minnelijk overleg rond grondverwerving. Er is een beperkt aantal uren gemaakt dat is te relateren aan het Tracébesluit. [gedaagde] refereert zich op dat punt aan het oordeel van de rechtbank. Voor de kosten van begeleiding van adviseurs als [bedrijf 2] geldt hetgeen hiervoor is gesteld;
- 2021 (103,5 uur): alle overleggen met RWS die zijn benoemd zien op het verwervingsproces en komen om die reden voor vergoeding in aanmerking. De werkzaamheden rond de handhavingsprocedure/watervergunningen komen volgens [gedaagde] eveneens in aanmerking voor vergoeding om de reden genoemd in r.o. 2.52.
- 2022-2024 (respectievelijk 87, 48 en 20 uur): alle uren die zijn opgevoerd houden verband met de onteigening en komen voor vergoeding in aanmerking.

Op grond van het voorgaande zal de rechtbank voor juridische bijstand een bedrag van € 58.466,82 inclusief btw en verschotten en voor andere deskundige bijstand een bedrag van (€ 6.080,70 inclusief btw + € 536,89 inclusief btw + € 54.843,25 inclusief btw =)
€ 61.460,84 inclusief btw toewijzen.