Uitspraken

202201373/1/A2.

Datum uitspraak: 17 januari 2024

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

A&C Vastgoed B.V. (hierna: A&C), gevestigd te Tilburg, appellante,

tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland­West­Brabant van 2 februari 2022 in zaaknummers: 20/9210, 20/9211, 20/9212, 20/9213 en 20/9283 in het geding tussen:

[partij A], [partij B], [partij C], [partij D], [partij E], [partij F], [partij G], [partij H] en [partij I] (hierna ook tezamen: de omwonenden), allen wonend te Tilburg,

en

het college van burgemeester en wethouders van Tilburg.

Procesverloop

Bij besluit van 30 maart 2020 heeft het college een omzettingsvergunning verleend voor kamerverhuur aan maximaal vijf personen voor het pand aan de [locatie] te Tilburg.

Bij besluit van 14 september 2020 heeft het college de door verschillende buurtbewoners, waaronder de omwonenden, gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 2 februari 2022 heeft de rechtbank de door de omwonenden daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, het besluit van 14 september 2020 vernietigd en het college de opdracht gegeven opnieuw te beslissen op de tegen het besluit van 30 maart 2020 gemaakte bezwaren.

Tegen deze uitspraak heeft A&C hoger beroep ingesteld.

[partij A], [partij B], [partij C] en [partij D] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het college heeft ter uitvoering van de door de rechtbank gegeven opdracht bij besluit van 3 maart 2022 opnieuw beslist op de tegen het besluit van 30 maart 2020 gemaakte bezwaren en deze bezwaren opnieuw ongegrond verklaard.

A&C en de omwonenden hebben gronden ingediend naar aanleiding van dit besluit.

Het college en A&C hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 29 augustus 2023, waar A&C, vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. drs. B.F.J. Bollen, advocaat te Tilburg, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.A.C.J.M. Willemse, en [partij B] en [partij D], bijgestaan door mr. M. Godderij, rechtsbijstandverlener te Leusden, en [partij E], bijgestaan door mr. E. Erkamp, rechtsbijstandverlener te Amsterdam, zijn verschenen.

Overwegingen

Inleiding

1.       Het college heeft bij besluit van 30 maart 2020 een omzettingsvergunning verleend voor kamerverhuur aan maximaal vijf personen voor het pand aan de [locatie] te Tilburg. Deze vergunning heeft tot gevolg dat een zelfstandige woning wordt opgedeeld in vier onzelfstandige kamers. Verschillende buurtbewoners zijn opgekomen tegen de verleende vergunning. Het college heeft hun bezwaren bij besluit van 14 september 2020 ongegrond verklaard. De omwonenden hebben hierop beroep ingesteld.

Juridisch kader

2.       De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van de uitspraak.

3.       Uit de Huisvestingswet 2014 en de geldende Huisvestingsverordeningen volgt dat het verboden is om zonder omzettingsvergunning een zelfstandige woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg om te zetten in onzelfstandige woonruimten, waarbij bewoning door drie of meer personen plaatsvindt. In artikel 4, eerste lid, van zowel de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 als de Huisvestingsverordening Tilburg 2020 zijn de weigeringsgronden voor een aanvraag om een dergelijke vergunning opgenomen.

Aangevallen uitspraak

4.       De rechtbank heeft vooropgesteld dat op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder d, van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 een omzettingsvergunning kan worden geweigerd, indien het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. In de door het college vastgestelde Beleidsregels Huisvestingsverordening Tilburg 2018 is neergelegd dat een dergelijke onaanvaardbare inbreuk in ieder geval aanwezig wordt geacht indien binnen een afstand van 50 meter, gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens, al een pand gevestigd is waar kamerverhuur plaatsvindt of vergund is, dan wel een maatschappelijke voorziening aanwezig is die van invloed wordt geacht voor de leefbaarheid. Het college heeft zich in zijn besluitvorming op het standpunt gesteld dat het in het kader van deze weigeringsgrond alleen aan het afstandscriterium hoeft te toetsen. Dit is volgens de rechtbank niet juist. De zinsnede "in ieder geval" impliceert volgens haar dat er meer omstandigheden kunnen zijn die het college moet toetsen om vast te kunnen stellen of het geordend woon- en leefklimaat gewaarborgd blijft.

5.       Het college heeft zich verder op het standpunt gesteld dat door middel van voorschriften in de omzettingsvergunning wordt gewaarborgd dat overlast zal worden voorkomen en het college de vergunning kan intrekken als de voorschriften niet worden nageleefd. De rechtbank heeft hierover overwogen dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling blijkt dat vanwege de leeftijdssamenstelling en het levensritme van bewoners een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning door studenten of arbeidsmigranten en bewoning door een gezin. Dit kan volgens de Afdeling van invloed zijn op het woon- en leefmilieu van de omgeving, omdat het kan leiden tot een toename van de parkeerdruk en geluid(soverlast). De rechtbank heeft hierbij verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 13 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2270 en van 26 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1089. De rechtbank heeft erop gewezen dat het college inmiddels de Beleidsregel Huisvestingsverordening Tilburg 2020 heeft vastgesteld en dat het hierin benoemt dat onzelfstandige huisvesting van studenten of arbeidsmigranten in een gewone woonwijk niet zelden zorgt voor fricties tussen bewoners. Verder hebben overlastmeldingen die in de periode van januari 2015 tot juni 2019 zijn gedaan voornamelijk betrekking op geluidsoverlast door gedrag en een verschil in leefritme en leefstijl. Ook kan overlast worden veroorzaakt door verblijf rond de entree, poort of tuin van de panden waarvan kamers worden verhuurd en de hoeveelheid fietsen op straat. Handhavend optreden blijkt vaak lastig bij dit soort overlast.

6.       De rechtbank is van oordeel dat het voorgaande het college aanleiding had moeten geven om nader onderzoek te doen naar de vraag of omzetting zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu van de directe buren of omwonenden. Op de zitting hebben de omwonenden toegelicht dat de woningen zeer gehorig zijn, omdat zij doorlopende vloeren hebben en tussen de woningen slechts enkelsteens muren zitten. In het pand aan de [locatie] zijn badkamers gerealiseerd op plaatsen waar die voorheen niet zaten, grenzend aan de slaapkamers van de buren en dat geeft geluidsoverlast. Het pand aan de [locatie] is verder ook gelegen aan een binnenplein. De rechtbank heeft geconstateerd dat het college zich er niet van heeft vergewist of het pand en de locatie geschikt zijn voor kamerbewoning. Het college had daar nader onderzoek naar moeten verrichten en nader moeten motiveren waarom de omzetting niet zal leiden tot onaanvaardbare (geluids)overlast voor omwonenden.

7.       Omdat het college onvoldoende heeft onderzocht of de omzetting niet zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu van omwonenden, heeft de rechtbank het besluit van 14 september 2020 vernietigd. De rechtbank heeft het college opgedragen opnieuw te beslissen op de door de omwonenden gemaakte bezwaren.

Gronden hoger beroep

8.       A&C kan zich niet verenigen met de uitspraak van de rechtbank en betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college zijn besluitvorming onvoldoende heeft gemotiveerd. Volgens A&C is de rechtbank eraan voorbijgegaan dat de omzetting van een zelfstandige woonruimte in vier onzelfstandige woonruimten in dit geval niet in strijd is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Het pand aan de [locatie] mag namelijk op grond van het geldende bestemmingsplan al worden bewoond door maximaal vijf personen.

9.       Volgens A&C is het niet aannemelijk dat kamerverhuur zoveel intensiever is dat het college onderzoek had moeten verrichten naar de geschiktheid van de woning voor kamerverhuur. Het kan zijn dat het verhuren van kamers een negatief effect heeft op de woonomgeving, maar dat is niet het gevolg van kamerverhuur, maar van het gedrag van de individuele huurders. Het college kon zich dan ook op het standpunt stellen dat het verlenen van een omzettingsvergunning voor kamerverhuur aan maximaal vijf personen voor het pand aan de [locatie] geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid van de woonomgeving.

10.     A&C brengt verder naar voren dat het pand in de jaren ’90 is gebouwd en er voor het college geen aanleiding bestond nader onderzoek te doen naar geluidsoverlast omdat het een relatief modern pand is. Ook in de eigenschappen van het pand waar de rechtbank op heeft gewezen - de doorlopende vloer en de enkelsteens muren - had het college hiervoor geen aanleiding hoeven zien. De overlast die inherent is aan deze eigenschappen is volgens A&C niet anders als een traditioneel gezin op het adres [locatie] zou wonen. Er bestond voor de rechtbank dan ook geen aanleiding het besluit van 14 september 2020 te vernietigen, aldus A&C.

Beoordeling

11.     De Afdeling stelt vast dat het pand aan de [locatie] op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, "Reeshof Midden 2008", inderdaad door vijf personen mag worden bewoond als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Anders dan A&C stelt volgt hieruit evenwel niet dat de beoogde bewoning door vijf personen in onzelfstandige wooneenheden niet ook in strijd kan zijn met de eisen van een goede ruimtelijke ordening vanwege de invloed daarvan op het woon- en leefmilieu van de omgeving.

12.     Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen bestaat er volgens vaste rechtspraak van de Afdeling een ruimtelijk relevant verschil tussen kamerbewoning door studenten of arbeidsmigranten en bewoning door een gezin. Dit kan van invloed zijn op het woon- en leefmilieu van de omgeving, omdat het kan leiden tot en toename van de parkeerdruk en geluidsoverlast. De rechtbank heeft in dit verband gewezen op de nieuwe Beleidsregel Huisvestingsverordening 2020 van het college waarin het benoemt dat onzelfstandige huisvesting van studenten of arbeidsmigranten in een gewone woonwijk niet zelden zorgt voor fricties tussen bewoners en waarin het erop wijst dat overlastmeldingen vooral verband houden met een verschil in leefritme en leefstijl. Verder benoemt het college in zijn beleid dat overlast kan worden veroorzaakt door veelvuldiger verblijf rond de entree, poort of tuin van de panden waarvan kamers worden verhuurd en de hoeveelheid fietsen op straat. De omwonenden hebben op de zitting onderschreven dat zij dergelijke overlast ondervinden. Het college heeft hierop te kennen gegeven dat hiervan slechts één melding is gedaan. Volgens de omwonenden doen zij geen meldingen, omdat het lastig is klachten in te dienen bij de gemeente en de gemeente bij klachten verwijst naar de verhuurder. Daargelaten of dit juist is, onderschrijft de Afdeling de beoordeling van de rechtbank dat het vaak lastig blijkt om handhavend op te treden bij dergelijke overlast.

13.     De rechtbank heeft verder in wat de omwonenden hebben aangevoerd terecht aanleiding gezien te oordelen dat het op de weg van het college lag nader onderzoek te doen naar de vraag of het verlenen van een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op hun geordend woon- en leefmilieu. De omwonenden hebben ook aangevoerd dat de woningen zeer gehorig zijn, omdat zij doorlopende vloeren hebben en tussen de woningen slechts enkelsteens muren zitten. In het kamerverhuurpand zijn badkamers gerealiseerd op plaatsen waar die voorheen niet zaten en grenzend aan de slaapkamers van de buren. Dit geeft volgens de omwonenden geluidsoverlast. Hieraan kon niet worden voorbijgegaan met de enkele stelling dat het pand in de jaren ’90 is gebouwd en dus relatief modern is, zoals A&C heeft aangevoerd. De rechtbank heeft met juistheid vastgesteld dat het college zich er niet van heeft vergewist of het pand en de locatie geschikt zijn voor kamerbewoning. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval nader onderzoek had moeten verrichten en nader had moeten motiveren waarom de omzetting niet zal leiden tot onaanvaardbare (geluids)overlast voor omwonenden.

14.     Het betoog slaagt niet. Het hoger beroep is ongegrond.

15.     Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank terecht aanleiding heeft gezien het college op te dragen opnieuw te beslissen op de door de omwonenden gemaakte bezwaren.

Het besluit van 3 maart 2022

16.     Het college heeft ter uitvoering van de door de rechtbank gegeven opdracht bij besluit van 3 maart 2022 opnieuw beslist op de tegen het besluit van 30 maart 2020 gemaakte bezwaren. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van de Algemene wet bestuursrecht, gelezen in samenhang met artikel 6:19 van die wet, geacht voorwerp te zijn van dit geding.

17.     Het college heeft naar voren gebracht dat [partij F] en [partij C] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard aangezien zij niet binnen de gestelde termijn hebben gereageerd door pas op 18 augustus 2023 een reactie te geven. De Afdeling constateert dat uit het dossier blijkt dat [partij C] op 31 maart 2022 en [partij F] op 1 april 2022 te kennen hebben gegeven dat zij zich niet kunnen verenigen met het nieuwe besluit op bezwaar. De Afdeling zal daarom ook hun beroepen inhoudelijk behandelen.

18.     De omwonenden hebben aangevoerd dat een omzettingsvergunning op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder e, van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 niet mag leiden tot met het bestemmingsplan strijdig gebruik. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat het pand aan de [locatie] op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, "Reeshof Midden 2008", door vijf studenten die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren mag worden bewoond en dat daarom geen sprake is van strijd met het bestemmingsplan. De Afdeling deelt dit standpunt niet. Gelet op de tekst van artikel 1, aanhef en onder 54 van de planregels wordt onder een huishouden, voor zover het om studenten gaat, verstaan: een alleenstaande, dan wel maximaal vijf studenten die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren. Het college is er ten onrechte van uitgegaan dat het bestemmingsplan niet de eis stelt dat studenten een duurzame gemeenschappelijke huishouding moeten voeren. Daarbij geldt dat, zoals de Afdeling in haar uitspraak van 5 juli 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2581, onder 4.1 heeft overwogen, studenten doorgaans geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Naar het oordeel van de Afdeling kan hiervan in dit geval ook geen sprake zijn. Zoals A&C en het college hebben bevestigd, zijn alle kamers van het pand op het adres [locatie] voorzien van een eigen doucheruimte en een eigen toilet. Verder is op zitting erkend dat de samenstelling van de bewoners van het pand frequent wisselt. Dit duidt naar het oordeel van de Afdeling ook niet op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voorts is op zitting vastgesteld dat ten tijde van het besluit van 3 maart 2022 geen omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan was verleend. Dit betekent dat de beroepen van de omwonenden gegrond zijn.

Finale beslechting van het geschil

19.     De Afdeling zal het besluit van 3 maart 2022 vernietigen wegens strijd met artikel 4, eerste lid, aanhef en onder e, van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018. Omdat aan het besluit van 30 maart 2020 hetzelfde gebrek kleeft als aan het besluit van 3 maart 2022 zal de Afdeling dit besluit herroepen.

20.     Het college moet de proceskosten van de omwonenden vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        bevestigt de aangevallen uitspraak;

II.       verklaart de beroepen van [partij A], [partij B], [partij C], [partij D], [partij E], [partij F], [partij G], [partij H] en [partij I] tegen het besluit van 3 maart 2022 van het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, kenmerk 1783481e.a./PAULIOl/TBJUR gegrond;

III.      vernietigt dit besluit;

IV.      herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Tilburg van 30 maart 2020, kenmerk Z-HZ_HUIS-2020-01230;

V.       veroordeelt het college in de proceskosten van [partij A], [partij B], [partij C] en [partij D] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.750,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de ander;

VI.      veroordeelt het college in de proceskosten van [partij E], [partij F], [partij G], [partij H] en [partij I] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.750,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de ander.

Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. H. Benek en mr. N.H. van den Biggelaar, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.

w.g. Borman

voorzitter

w.g. Dijkshoorn

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 17 januari 2024

735-1068

 

BIJLAGE - Wettelijk kader

 

Huisvestingswet 2014

Artikel 21

1.Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: […]

c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; […]

Huisvestingsverordening Tilburg 2018

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1. Het is verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet: […]

b. van zelfstandige ruimte om te zetten tot onzelfstandige woonruimten, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt.

2. De vergunningplicht heeft betrekking op alle woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg;

Artikel 4 Weigeringsgronden

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:

a. Naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang;

b. Het onder 1a. genoemde belang van het behoud of samenstelling van de

woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van

voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

c. De toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting verzet;

d. Het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

e. Vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan.

2. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet jo. artikel 2 van deze verordening kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Huisvestingsverordening Tilburg 2020

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1. Het is verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet: […]

b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt.

2. De vergunningplicht heeft betrekking op alle woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg;

Artikel 4. Weigeringsgronden

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:

a. Naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang;

b. Het onder 1a. genoemde belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

c. De toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting verzet;

d. Het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

e. Vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan.

2. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet jo. artikel 2 van deze verordening kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Beleidsregels Huisvestingsverordening Tilburg 2018

1. Uitwerking bij artikel 2, eerste lid onder a Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1.1. Een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 2 van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet is nodig indien een woonruimte van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte wordt omgezet, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt. Dit geldt niet wanneer alle bewoners samen een duurzame gezamenlijke huishouding voeren. Hierbij gelden de volgende beleidsregels:

a. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden (eerste of tweedegraads) woonachtig zijn in het pand, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning nodig is;

b. Een ouder die een woning koopt voor een studerend kind en daarbij aan twee personen kamers verhuurt, is niet vergunningplichtig;

c. Een eigenaar die aan twee of meer stellen (meer dan drie personen) kamers verhuurt is vergunningplichtig;

d. Wanneer een eigenaar een pand verhuurt aan één hoofdhuurder, bijvoorbeeld een studentenvereniging, en vervolgens kamergewijze bewoning plaatsvindt door drie of meer personen is een vergunning nodig.

2. Uitwerking bij artikel 4, eerste lid onder a en d Weigeringsgronden

2.1. Bij aanvragen voor een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 2 van de Huisvestingsverordening 2018 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet worden de volgende beleidsregels voor de weigering van een vergunning gehanteerd:

a. Geen omzetting toe te staan als binnen een afstand van 50 meter, gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens, al een pand gevestigd is waar kamerverhuur plaatsvindt of vergund is, dan wel een maatschappelijke voorziening aanwezig is die van invloed wordt geacht voor de leefbaarheid ;

(…)

Aanpassing beleidsregels omzettingsvergunningen 2020

1.3. Het huidige spreidingsbeleid leidt tot een waterbedeffect naar andere delen van de stad, waardoor in deze delen van de stad extra druk op de leefbaarheid ontstaat

Ook het leefbaar houden van de stad speelt een rol bij het verlenen en/of weigeren van omzettingsvergunningen. Naast de hierboven genoemde weigeringsgrond staat in artikel 4, eerste lid onder d dat een omzettingsvergunning tevens geweigerd kan worden indien de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Onzelfstandige huisvesting van studenten of arbeidsmigranten met een kortdurend verblijf in een gewone woonwijk zorgt niet zelden voor fricties tussen bewoners. Uit een analyse van het aantal overlastmeldingen tussen januari 2015 en juni 2019 blijkt dat over kamerverhuurpanden relatief vaak overlastmeldingen worden gedaan. Dit betrof in deze periode 58% van de kamerverhuurpanden voor 10 of meer bewoners en 30% van de kleinere kamerverhuurpanden, tegenover 9% van de reguliere woningen. De overlastmeldingen hebben voornamelijk betrekking op geluidsoverlast door gedrag en een verschil in leefritmes en leefstijlen. Ook kan sprake zijn van veelvuldiger verblijf rond de entree / poort / tuin van kamerverhuurpanden of overlast door teveel fietsen op straat. Helaas geldt dat het vaak lastig blijkt om handhavend bij op te treden bij dergelijke overlast.

Om druk op de leefbaarheid door toename van kamergewijze verhuur te beperken geldt momenteel een spreidingsbeleid aan de hand van een afstandscriterium. Vanwege dit afstandscriterium is het verlenen van nieuwe omzettingsvergunningen op de meeste plekken binnen de ringbanen van Tilburg en in Tilburg-West inmiddels lastig geworden, omdat hier al sprake is van veel kamerverhuur. Dit - op zich succesvolle beleid - leidt echter tot een waterbedeffect: steeds vaker worden omzettingsvergunningen aangevraagd en verleend in omliggende wijken zoals de Reeshof en de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout, omdat daar nog weinig kamerverhuurpanden zijn en deze gebieden gelet op het afstandscriterium nog niet 'op slot' zitten. Ook recente landelijke ontwikkelingen, zoals de wijzigingen in de overdrachtsbelasting vanaf 2021 en aangekondigde wetgeving rond opkoopbescherming, kunnen op korte termijn leiden tot meer aanvragen tot omzettingsvergunningen. Het college wil voorkomen dat ook hier de schaarste in de bestaande woonruimte oploopt en tevens dat de leefbaarheid in deze gebieden teveel onder druk komt te staan en daarmee leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Om dit te voorkomen worden (tijdelijk) alle aanvragen tot verlening van omzettingsvergunningen geweigerd.

Planregels Reeshof Midden 2008

1.43 grondgebonden woning

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

1.54 huishouden

Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren, waarbij de volgende maxima zijn opgenomen:

a. studenten: maximaal 5;

b. beschermd wonen: maximaal 12;

13.1.1 De op de plankaart voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen, met dien verstande dat er sprake is van grondgebonden woningen;

b. bouwwerken van algemeen nut.