Uitspraken

202201323/1/A2.

Datum uitspraak: 7 augustus 2024

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Tussenuitspraak op het hoger beroep van:

Fortaleza Vastgoed B.V. (hierna: Fortaleza), gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 6 januari 2022 in zaak nr. 19/3103 in het geding tussen:

Fortaleza

en

het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.

Procesverloop

Bij besluit van 12 juli 2018 heeft het college de aanvraag van Fortaleza om nadeelcompensatie afgewezen.

Bij besluit van 29 april 2019 heeft het college het door Fortaleza daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 6 januari 2022 heeft de rechtbank het door Fortaleza tegen het besluit van 29 april 2019 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven.

Tegen deze uitspraak heeft Fortaleza hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Fortaleza heeft nadere stukken ingediend.

Het college heeft eveneens een nader stuk ingediend.

De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 25 april 2024 waar Fortaleza, vertegenwoordigd door haar [bestuurder], bijgestaan door mr. R.C.V. Mans, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door H. van Velsen en mr. A.M. Očko, bijgestaan door mr. H. Zeilmaker en mr. L.G.H. Wichern, beiden advocaat te Arnhem, zijn verschenen. Verder is F. Nieste, werkzaam bij BNV Makelaars, aan de zijde van Fortaleza als deskundige verschenen.

Overwegingen

1.       Fortaleza is sinds 2008 eigenaar van de drie bedrijfsruimten aan de Eerste Jacob van Campenstraat 60H, 62H en 64H in Amsterdam (hierna: de onroerende zaken), die als geheel werden verhuurd en gebruikt. Vanaf augustus 2009 zijn in de Eerste Jacob van Campenstraat werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. In deze zaak is in geschil of Fortaleza huurinkomsten is misgelopen als gevolg van deze werkzaamheden.

Achtergrond van het geschil

2.       Tussen 1 januari 2010 en 31 juli 2015 heeft Fortaleza de panden verhuurd aan de Dienst IVV Projectorganisatie Noord/Zuidlijn voor € 30.000,00 per jaar. Fortaleza stelt dat dit lager is dan de markthuur van € 62.386,87 per jaar die zij voor de onroerende zaken had kunnen krijgen zonder de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Bij brief van 20 maart 2018 heeft zij het college daarom verzocht om de gederfde huurinkomsten te vergoeden voor de periode van 1 januari 2013 tot en met 31 mei 2015. Inmiddels ziet de aanvraag van Fortaleza alleen nog op de periode van 1 januari 2013 tot en met 30 november 2014.

Standpunt van het college

3.       Aan het besluit van 29 april 2019 heeft het college ten grondslag gelegd dat Fortaleza niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde schade in causaal verband staat tot de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Fortaleza heeft verwezen naar de verminderde bereikbaarheid van de Eerste Jacob van Campenstraat en aangevoerd dat zij de onroerende zaken ook niet heeft kunnen renoveren door de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaken tussen 1 januari 2013 en 30 november 2014 bereikbaar waren en dat Fortaleza geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij concrete plannen had om de onroerende zaken te renoveren, maar daarvan moest afzien door de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Dat er geen concrete plannen waren volgt ook uit het gegeven dat Fortaleza dit voornemen niet heeft afgestemd met de gemeente om te kijken of, en zo ja hoe, deze plannen konden worden uitgevoerd. Het Schadebureau Noord/Zuidlijn heeft stukken overgelegd waaruit blijkt er voorafgaand en gedurende de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn regelmatig periodes zijn geweest waarin de Eerste Jacob van Campenstraat was opengesteld. Fortaleza had gedurende deze periodes de onroerende zaken kunnen laten renoveren, maar heeft deze mogelijkheden laten liggen. Ook kan op voorhand niet worden uitgesloten dat de gestelde nadelen het gevolg zijn van andere oorzaken, zoals gewijzigde markt- of concurrentieverhoudingen of de bouwkundige staat van de onroerende zaken. Fortaleza heeft daarnaast haar stelling dat zij niet de optimale huurprijs voor de onroerende zaken heeft kunnen vragen niet onderbouwd met stukken van bijvoorbeeld potentieel gegadigden.

Oordeel van de rechtbank

4.       Volgens de rechtbank heeft Fortaleza de gestelde schade niet op objectieve en verifieerbare wijze aannemelijk gemaakt en heeft het college de aanvraag om nadeelcompensatie terecht afgewezen. Het door Fortaleza overgelegde e-mailbericht van 9 januari 2019 en taxatierapport van 15 december 2020 van Van Maarschalkerwaart Makelaars (hierna: Van Maarschalkerwaart) maken de schade van Fortaleza niet aannemelijk. In het e-mailbericht heeft Van Maarschalkerwaart de markthuur getaxeerd op een bedrag van € 63.000,00 per jaar, maar dit e-mailbericht bevat geen enkele onderbouwing van deze taxatie. In het taxatierapport is de markthuur vastgesteld op een bedrag van € 62.060,00 per jaar. De vier door Van Maarschalkerwaart gebruikte referentieobjecten zijn echter niet, of in ieder geval onvoldoende, vergelijkbaar met de onroerende zaken. De referentieobjecten zijn veel kleiner en bovendien, anders dan de onroerende zaken, geheel gerenoveerd. Het college heeft de aanvraag om nadeelcompensatie van Fortaleza daarom terecht afgewezen, aldus de rechtbank.

Oordeel van de Afdeling over het hoger beroep

5.       Fortaleza komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat zij de gederfde huurinkomsten als gevolg van de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn niet aannemelijk heeft gemaakt.

Het taxatierapport van 15 december 2020

6.       Fortaleza stelt zich op het standpunt dat de bestuursrechter een taxatierapport slechts terughoudend kan toetsen. Volgens haar heeft de rechtbank het taxatierapport echter ten volle getoetst door zich uit te laten over de vraag of de door Van Maarschalkerwaart gebruikte referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Hiermee heeft de rechtbank een inhoudelijk oordeel gegeven over het taxatierapport en is zij voorbijgegaan aan de kennis en ervaring van de deskundige.

6.1.    Van Maarschalkerwaart heeft in haar taxatierapport van 15 december 2020 de totale gebruiksoppervlakte van de onroerende zaken vastgesteld op 408 m2, verdeeld over 377 m2 op de benedenverdieping en 31 m2 op de tussenverdieping. Voor het vaststellen van de huurprijs per m2 heeft Van Maarschalkerwaart gebruik gemaakt van vijf referentiepanden uit de directe omgeving van de Eerste Jacob van Campenstraat. Deze panden hebben een oppervlakte uiteenlopend van 41 m2 tot 100 m2 en een huurprijs per m2 uiteenlopend van € 223,20 tot € 351,22. Van Maarschalkerwaart heeft de onroerende zaken verdeeld in drie zones en voor iedere zone een huurprijs per m2 vastgesteld. € 60,00 per m2 voor de tussenverdieping, € 100,00 per m2 voor de achterzijde van de benedenverdieping en € 225,00 per m2 voor de voorzijde.

6.2.    De keuze van de referentieobjecten valt onder de deskundigheid van de taxateur. Een (aanzienlijk) verschil in oppervlakte en/of onderhoudsniveau tussen de referentieobjecten en het te taxeren object is in beginsel geen aanknopingspunt voor twijfel aan de bevindingen van deze deskundige, zolang in het taxatierapport maar is toegelicht hoe hiermee bij de taxatie rekening is gehouden.

6.3.    Van Maarschalkerwaart is in het taxatierapport van 15 december 2020 niet ingegaan op de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaken. Dit maakt dat in het taxatierapport niet inzichtelijk wordt hoe Van Maarschalkerwaart deze verschillen heeft verdisconteerd en hoe zij tot de vaststelling van de huurprijs per vierkante meter voor de onroerende zaken is gekomen. Gelet hierop is de rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat Fortaleza met dit taxatierapport haar schade niet op objectieve en verifieerbare wijze aannemelijk heeft gemaakt.

6.4.    Het betoog slaagt niet.

Het taxatierapport van 3 januari 2023

7.       Fortaleza heeft bij brief van 12 januari 2023 een taxatierapport van  BNV Makelaars (hierna: BNV) van 3 januari 2023 overgelegd ter onderbouwing van de door haar gestelde schade. In die brief heeft zij zich op het standpunt gesteld dat dit rapport haar standpunt onderbouwt dat zij een hogere huurprijs dan € 30.000,00 per jaar had kunnen krijgen voor de onroerende zaken. De rechtbank heeft volgens haar ten onrechte geoordeeld dat dit standpunt niet juist is.

In het taxatierapport van 3 januari 2023 is een lijst opgenomen met tien referentieobjecten. Deze referentieobjecten hebben een verschillend afwerkingsniveau, variërend van ‘slechter’, ‘vergelijkbaar’ tot ‘beter’. Vijf van de tien referentieobjecten hebben het label ‘vergelijkbaar’. De oppervlakte van deze vijf referentieobjecten varieert van 68 m2 tot 100 m2. In het taxatierapport heeft BNV de gemiddelde huurprijs van € 230,00 per m2 van deze vijf objecten als uitgangspunt gehanteerd voor de onroerende zaken. Voor enkele ruimtes binnen de onroerende zaken heeft BNV de prijs per vierkante meter gehalveerd, gelet op hun ligging en bruikbaarheid. BNV is uitgekomen op een huurprijs voor de onroerende zaken gezamenlijk van € 61.750,00 per jaar.

7.1.    Het college stelt zich op het standpunt dat Fortaleza ook met dit taxatierapport haar schade niet aannemelijk heeft gemaakt. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten zijn, gelet op het volgende, niet vergelijkbaar met de onroerende zaken, zowel voor wat betreft het afwerkingsniveau als voor wat betreft de oppervlakte van de referentieobjecten.

In het taxatierapport is over drie panden gesteld dat deze wat kwaliteit betreft vergelijkbaar zijn, terwijl deze panden volledig zijn gerenoveerd en de onroerende zaken dit niet zijn. Ook twee andere panden hebben het label ‘vergelijkbaar’ gekregen, terwijl in het taxatierapport bij deze panden is opgemerkt dat deze panden een beter afwerkingsniveau hebben dan de onroerende zaken. Hierdoor hebben in totaal acht van de tien referentieobjecten een beter afwerkingsniveau of verkeren deze in een kwalitatief betere staat dan de niet-gerenoveerde onroerende zaken.

Verder zijn de in het taxatierapport gebruikte referentieobjecten veel kleiner dan de onroerende zaken, waarvan BNV Makelaars de totale gezamenlijke gebruiksoppervlakte heeft vastgesteld op 330 m2. In het taxatierapport heeft BNV zich rekenschap gegeven van het feit dat de prijs per vierkante meter afneemt, naarmate de oppervlakte toeneemt, maar dit komt ten onrechte niet terug in de uiteindelijke vaststelling van de prijs per vierkante meter. De door BNV Makelaars gehanteerde berekening is alleen logisch als Fortaleza de onroerende zaken ieder afzonderlijk zou hebben verhuurd. Dit is hoogst onwaarschijnlijk, gelet op het feit dat de onroerende zaken altijd als een geheel zijn gebruikt. Dit maakt dat de door de taxateur gehanteerde prijs per vierkante meter niet representatief is, aldus het college.

7.2.    BNV Makelaars heeft bij brief van 19 maart 2024 gereageerd op dit standpunt van het college. Daarnaast heeft BNV Makelaars op de zitting nader toegelicht dat bij de taxatie de inrichting en kwaliteit van de onroerende zaken slechts van beperkte invloed zijn op de markthuurprijs. Dit komt omdat de onroerende zaken een vrije bestemming hebben en daarom casco worden verhuurd. De door het college gestelde verschillen met de referentiepanden in afwerkingsniveau resulteren om die reden niet in een andere huurprijs per vierkante meter. Ook is de huurprijs per vierkante meter van de referentieobjecten niet één-op-één toegepast op de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn gezoneerd, waarbij de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de referentiepanden alleen is gebruikt voor de aan de voorzijde gelegen ruimtes van de onroerende zaken. De overige ruimtes zijn gezoneerd voor de helft van deze huurprijs. Hiermee is de markthuurprijs voor de onroerende zaken fors lager dan die van de gerenoveerde referentieobjecten. Anders dan het college heeft aangevoerd, zijn de onroerende zaken niet getaxeerd als drie losstaande bedrijfspanden, aldus BNV Makelaars.

7.3.    Zoals hiervoor onder 7.2 is overwogen, moet de taxateur in het taxatierapport inzichtelijk maken of, en zo ja hoe, eventuele verschillen tussen de te taxeren onroerende zaak en de referentieobjecten zijn verdisconteerd in de uiteindelijke taxatie. Gelet op de deskundigheid van de taxateur, toetst de bestuursrechter slechts of deze toelichting begrijpelijk en navolgbaar is.

7.4.    In het taxatierapport, gelezen in samenhang met de gegeven aanvullende toelichtingen, heeft BNV Makelaars inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentieobjecten in de taxatie zijn verdisconteerd. Deze toelichting is begrijpelijk en navolgbaar. De stelling van het college dat het gebruik van deze referentieobjecten onjuist is, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. Het college heeft dit betoog niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou kunnen volgen dat de in het rapport van BNV Makelaars vervatte taxatie onjuist is. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college bij deze stand van zaken geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van BNV Makelaars. Dat betekent dat Fortaleza met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat zij de onroerende zaken gedurende de schadeperiode gezamenlijk had kunnen verhuren voor € 61.750,00 per jaar.

7.5.    Het betoog slaagt.

Conclusie

8.       Fortaleza heeft de gestelde schade op objectieve en verifieerbare wijze aannemelijk heeft gemaakt. Het oordeel van de rechtbank kan in zoverre niet in stand blijven.

Definitieve beslechting van het geschil

9.       In het besluit van 12 juli 2018, als gehandhaafd bij besluit van 29 april 2019, heeft het college de aanvraag om nadeelcompensatie afgewezen, omdat de gederfde huuropbrengst van de niet-gerenoveerde onroerende zaken volgens het college geen rechtstreeks gevolg is van de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. De rechtbank is niet toegekomen aan het geven van een oordeel over deze afwijzingsgrond. De Afdeling ziet, in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil, aanleiding om dat oordeel zelf te geven in het kader van de beoordeling van de overige beroepsgronden. Zij zal het onderzoek daarom heropenen en Fortaleza in de gelegenheid stellen om binnen zes weken na deze tussenuitspraak schriftelijk haar standpunt hierover kenbaar te maken. Na ontvangst van deze reactie zal de Afdeling het college in de gelegenheid stellen om binnen vier weken daarop te reageren.

Schorsing van de behandeling van het onderzoek

10.     De Afdeling zal de behandeling van het hoger beroep schorsen in afwachting van de reactie van Fortaleza en de reactie van het college daarop. Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.

Proceskosten en griffierecht

11.     In de einduitspraak wordt beslist over vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        bepaalt dat het onderzoek wordt heropend;

II.       schorst de behandeling en houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus vastgesteld door mr. W. den Ouden, voorzitter, en mr. J.M. Willems en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.

w.g. Den Ouden

voorzitter

w.g. Hazen

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2024

452-1064